Acțiunea în revendicarea unui imobil teren, casă sau apartament

Acțiunea în revendicarea unui imobil teren, casă sau apartament este una dintre cele mai complexe cauze civile. Revendicarea unui imobil este de cele mai multe ori o cursă judiciară destul de costisitoare prin raportare la taxele judiciare de timbru, expertize, onorariu avocat plus alte cheltuieli procesuale.

Totuși, un proprietar al unui imobil nu poate rămâne nedreptățit prin lipsirea de bunul său și este nevoit deci să aplice pentru această acțiune civilă, neavând la îndemână nici un alt instrument legal. Scopul proprietarului – titular al acțiunii în revendicare – este de a obține un titlu executoriu prin care cel care nu este proprietar dar deține fără drept imobilul să fie obligat să îi predea bunul imobil cu toate accesoriile sale.

Apărarea dreptului de proprietate prin acțiunea în revendicare are la bază recunoașterea proprietarului ca fiind cel care trebuie să se bucure exclusiv de folosința și posesia bunului.

Acțiunea în revendicare, dacă este admisă, încorporează și dispoziția de evacuare. Dacă s-a admis definitiv acțiunea în revendicare, posesorul poate fi evacuat, proprietarul care a câștigat procesul de revendicare putând să îl evacueze silit prin intermediul executorului judecătoresc în baza Hotărârii de admitere a cererii de revendicare.

Atunci când cel care ocupă imobilul nu este decât un fost chiriaș/locatar sau un simplu ocupant, nu se va formula acțiunea în revendicare ci se va formula la instanță cerere în evacuare, care este mai facilă și se judecă în regim de urgență. Acțiunea în revendicare împotriva acestor persoane (chiriaș, locatar sau ocupant) va trebui totuși introdusă dacă își arogă dreptul de proprietate ori alte drepturi reale cu privire la imobil. Acțiunea în evacuare se exercită când cel care îl folosește (chiriașul, locatarul sau ocupantul) nu contestă dreptul de proprietate și nici alte drepturi reale ale proprietarului. Evacuarea poate fi privită ca un segement al acțiunii în revendicare, subsidiar acestei acțiuni în unele cazuri.

Doar evacuarea se impune atunci când posesia imobilului nu se face în nume de proprietar sau uzucapanat ci in nume de ocupant, chiraș, locatar. Astfel că înainte de a demara astfel de acțiuni trebuie făcută o analiză riguroasă a situației de fapt și de drept prin raportare la comportamentul celui care deține imobilul.

Acțiunea în revendicare este un proces între proprietarul neposesor și posesorul neproprietar. Proprietarul va fi reclamant iar posesorul va fi pârât. Totuși există și situații, nu rare, în care posesorul este și el proprietar având un titlu/act/contract de proprietate. În aceste cazuri acțiunea proprietarului neposesor împotriva proprietarului posesor este cu mult mai dificlă. Instanța va analiza titlurile de proprietate, modurile de dobândire a proprietății, data titlurilor ori/și data dobândirii proprietăților, data înscrierii în cartea funciară, proveniența titlurilor/actelor de proprietate, părțile/autorii titlurilor/actelor de proprietate, etc. Legea distinge varii criterii prin care instanțele pot da dreptate unuia dintre cei doi proprietari.

Trebuie delimitată acțiunea în revendicare de alte acțiuni civile privind stabilirea/constatarea dreptului de proprietate. Astfel că în cadrul unei acțiuni în revendicare nu se poate stabili dreptul de proprietate ci acesta trebuie să existe anterior depunerii cererii/acțiunii în revendicare. Existența și proba dreptului de proprietate trebuie făcută în modalitățile cerute de lege. În aceste acțiuni nu este suficient doar un extras de carte funciară. Cu alte cuvinte revendicarea presupune existența unui drept de proprietate stabilit printr-un act, proprietarul din acel act fiind lipsit de posesia și folosința unui imobil. Avem deci ipoteza în care posesorul refuză predarea folosinței bunului imobil către proprietar. Dacă nu există un drept de proprietate probat printr-un act/titlu de proprietate atunci acțiunea în revendicare este neîntemeiată. Lipsa posesiei face necesară acțiunea în revendicare și nu lipsa proprietății. Lipsa proprietății justifică alte acțiuni civile ori administrative.

De cele mai multe ori prin acțiunea în revendicare se cere și grănițuirea imobilului teren pentru a se delimita clar în plan fizic lotul ce face obiectul dreptului de proprietate. Acțiunea în grănițuire este necesară doar dacă există neînțelegeri cu privire la limitele de hotar și gardurile cu vecinii, ori când aceste limite nu sunt bine/clar delimitate.

Tot în cadrul acțiunii în revendicare, reclamantul revendicator poate solicita despăgubiri pentru lipsa de folosință a acelui imobil, despăgubiri ce se vor acorda la valoarea arendei sau chiriei pe piața liberă.  Proprietarul reclamant poate cere orice alte daune – interese de la posesorul pârât, inclusiv fructele produse de bunul imobil, în anumite circumstanțe și prin raportare la buna sau reaua credință a posesorului.

Acțiunea în revendicare poate fi admisă dacă se dovedește că posesorul pârât nu are nici un titlu de proprietate. Dacă posesorul pârât are un titlu de proprietate, instanța va analiza cele două titluri de proprietate și va da câștig de cauză celui mai bine caracterizat din punct de vedere legal (dupa criterii precum modurile de dobândire a proprietății, data titlurilor ori/și data dobândirii proprietăților, data înscrierii în cartea funciară, proveniența titlurilor/actelor de proprietate, părțile/autorii titlurilor/actelor de proprietate, etc).

Acțiunea în revendicare poate fi paralizată/respinsă prin excepția de uzucapiune. Uzucapiunea este modul juridic de dobândire a proprietății prin folosința îndelungată a unui imobil. Posesia/folosința unui bun pe o perioadă de timp se transformă în proprietate, lipsind pe cel care are un titlu de proprietate de puterea acestui titlu. Astfel că dacă proprietarul stă în pasivitate și posesorul are o posesie utilă pe o perioadă de timp determinată de lege, atunci dreptul de proprietate se transferă prin efectul legii către posesor, proprietarul nemaiputând fi repus în drepturi. Pasivitatea ori neglijența proprietarului poate fi invocată de posesorul uzucapant dacă acesta a folosit imobilul pe perioada cerută de lege pentru uzucapiune.  Evident uzucapiunea va trebuie invocată și probată de posesorul pârât în termenele și condițiile cerute de lege.

Față de noua modalitate de dobândire a proprietății prin notarea posesiei în Cartea Funciară, considerăm că acțiunea în revendicare poate fi intentată cu succes împotriva posesorului indicat în cartea funciară pe pacursul celor 3 ani de zile. Totuși, în anumite condiții, chiar și după cei 3 ani de zile când posesorul devine proprietar prin efectul notării în cartea funciară și a împlinirii termenului, considerăm că o acțiune în revendicare împotriva acestuia ar fi admisibilă pentru că s-ar compara titlurile de proprietate ori posesorul ce și-a notat posesia în cartea funciară a imobilului nu are nici un titlu de proprietate.

Observăm din cele expuse succint mai sus că revendicarea imobiliară este un proces destul de anevoios. Complexitatea procesului dar si a situațiilor ce pot surveni pe parcursul procesului prin actele depuse la dosar de pârât (uneori cu titlu de surpriză pentru proprietar) conduc la ideea unui proces ce trebuie bine gestionat și instrumentat. Nu este indicată inițierea unui astfel de proces fără asistența ori reprezentarea unui avocat, având în vedere magnitudinea acestui demers.