Contract de rezervare imobil – natura juridică și riscuri

Atunci când părțile semnează un contract de rezervare imobil, acestea stabilesc condițiile unei viitoare și eventuale vânzări. De regulă acest tip de contract este utilizat de către agenții imobiliari, care doresc prin acest contract să blocheze ofertarea sau vânzarea unui imobil dorit de un client de-al lor. Contractul de rezervare imobil este intermediat de agentul imobiliar, dar nu îl obligă sub nici un aspect pe acesta: drepturile și obligațiile se nasc doar între proprietarul-promitent ca viitor vânzator și cel care dorește să cumpere imobilul – promitentul-cumpărător. Mai jos voi expune natura juridică și riscurile pentru fiecare parte din acest contract.

Un contract de rezervare privind vânzarea unui imobil este un veritabil antecontract de vânzare cumpărare, o promisiune de vânzare-cumpărare. Indiferent că este redactat/semnat doar olograf sau electronic ori mixt de către părți, acest contract produce efecte juridice chiar dacă nu este autentificat la notar. Părțile răspund de obligațiile asumate prin acest contract, iar nerespectarea uneia sau unora dintre obligații va conduce la sancțiuni contractuale și de regulă la plata de prejudicii pentru partea în culpă, cu sau fără ajutorul instanței. Părțile trebuie să negocieze și să clarifice clauzele înainte de semnare. După semnarea lui, părțile își asumă pe deplin obligațiile din documentul semnat.

Pentru valabilitate contractul trebuie să conțină  identificarea bunului, a părților și a prețului. Dacă aceste elemente sunt clar și bine identificate în contract si părțile au semnat acest contract, el este valid și obligațiile trebuie îndeplinite într-un termen rezonabil, de asemeni vânzarea, obligația elementară a acestor contracte. De regulă părțile introduc și un termen maximal până la care perfectarea vânzării va avea loc la notar. Fixarea unui astfel de termen poate fi făcută odată cu contractul sau prin act adițional. Tot prin act sau acte adiționale părțile pot modifica de comun acord și prețul sau alte elemente ale vânzării dacă au fost re-negociate, atât timp cât există consens.

Ce se poate întâmpla dacă o parte nu respectă acest contract de rezervare imobil? Nerespectarea contractului de rezervare imobil înseamnă în fapt ori că proprietarul promitent vânzător nu mai dorește să vândă celui căruia i-a promis la prețul stabilit, ori că promitentul cumpărător nu mai dorește să achiziționeze acel bun imobil. Nerespectarea poate veni deci fie de la promitentul vânzator, fie de la promitentul cumpărător, și poate avea diverse cauze.

În funcție de cauză și de culpa fiecăruia sau culpa comună, complementară sau suport culpei celuilalt, dezicerea de contract sau nerespectarea lui poate avea consecințe legale diverse.

Dacă în contractul de rezervare părțile au stabilit ce se întâmplă în cazul în care una din părți nu-și respectă obligațiile și nu încheie vânzarea propriu-zisă, se vor aplica regulile din contract. Dacă nu au astfel de clauze, se aplică prevederile din Codul Civil în astfel de situații.

Clauzele privind încetarea contractului prin neperfectarea vânzării pot prevedea sau nu prejudicii estimate, prejudicii care sunt obligatorii pentru partea în culpă. De asemeni clauzele pot prevedea în ce condiții se returnează avansul sau dublul avansului, pe lângă prejudiciile ori daunele-interese estimate sau nu. O sumă fixă stabilită cu titlu de prejudiciu, de exemplu 10.000 euro pentru nerespectarea promisiunii, este echivalentă cu o clauză penală și dă dreptul părții să inițieze demersuri de executare silită împotriva celeilalte părți. Dacă nu s-a stabilit o sumă cu titlu de prejudiciu, partea nedreptățită poate cere instanței stabilirea unui prejudiciu, motivând și dovedind suma cerută.

Dacă părțile nu au clauze de natura celor antemenționate, Codul civil menționează că se poate ajunge la ipoteza în care partea nedreptățită poate cere instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumparare.

Pentru pronunțarea unei astfel de hotărâri partea nedreptățită și reclamantă în acest nou proces judiciar va trebui ca ea însăși să-și fi îndeplinit obligațiile sale sau să dovedească că le-ar fi putut îndeplini la momentul la care trebuia perfectată vânzarea, dacă nu avea opoziția pârâtului. De asemeni trebuie îndeplinite toate condițiile de fond și de formă privind vânzarea (cartea funciară, impozite și taxe, certificat energetic, etc). Un element esențial este acela ca cel care trebuia să vândă să fie la momentul pronunțării instanței proprietar și să nu fi vândut imobilul, context în care – nefiind proprietar- nu mai sunt îndeplinite condiții elementare ale vânzării.

Partea reclamantă poate anula actele (promisiuni ori chiar vânzări autentificate) încheiate de proprietar în dauna sa, în același proces prin care solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare, dacă sunt îndeplinite condițiile pentru anularea lui. De exemplu promisiunea unui bun către o persoană face ca acel bun să nu mai poată fi vândut sau promis altei persoane, iar dacă este vândut, instanța poate anula acest act pentru nerespectarea inalienabilității.

În practică cele mai multe probleme sunt legate de preț și termen. Prețul stabilit poate face obiectul unei răzgândiri ori din partea cumpărătorului, ori din partea vânzătorului. De asemeni termenul scadent al obligației de încheiere a vânzării la notar poate face obiectul unor probleme dacă actele imobilului sau banii nu sunt disponibili pentru ziua fixată pentru vânzare. În aceste privine părțile se pot prevala de clauzele de încetare a contractului de rezervare sau pot agrea și semna acte adiționale prin care să rezolve problemele apărute.

Conform principiului de drept pact sunt servanda – contractele sunt obligatorii- fiecare parte trebuie să își respecte obligațiile așa cum și le-a asumat. Nerespectarea obligațiilor și neîndeplinirea actelor la care s-a obligat prin contractul de rezervare, dar mai ales neprezentarea și neîncheierea contractului de vânzare cumpărare la care s-a obligat, dă dreptul celeilalte părți la returnarea avansului și la daune interese generate de atitudinea culpabilă a acestei persoane. Buna-credință trebuie să existe pe tot parcursul derulării relațiilor contractuale.

Din cele de mai sus reiese că semnarea unui contract de rezervare naște nu doar drepturi ci mai ales obligații pentru fiecare parte semnatară. Înainte de semnarea lui, părțile ar trebui să îl citească și să îl analizeze în detaliu, așa cum ar trebui să facă și la actul sau actele adiționale, dacă va fi nevoie de semnarea unor astfel de acte. Cele mai multe obligații sunt în sarcina proprietarului care nu doar că trebuie să pregătească vânzarea cu toate actele necesare, ci trebuie să se și abțină de la a mai semna alte contracte de rezervare/promisiuni sau vânzări cu alte persoane, riscând sancțiuni civile și/sau penale după caz.

Răspunderea antrenată de nerespectarea unui astfel de contract este o răspundere contractuală, nicidecum delictuală, pentru că este generată de contract. Răspunderea penală poate fi antrenată doar dacă la momentul negocierii sau ulterior o persoana a indus și/sau a menținut în eroare cealaltă parte cu privire la aspecte esențiale ale contractului de rezervare (calitate de proprietar, mod de dobândire bun, inexistența unor sarcini ori ipoteci imobiliare, etc).