Diferența dintre vânzarea silită și executarea silită a unui bun imobil

Cumpărarea unui bun ce se află în vânzare la un executor judecătoresc poate duce la ideea unor ”probleme juridice” ale acelui imobil, probleme ce s-ar putea traduce prin riscuri. Potențialii cumpărători ai acelui imobil trebuie să analizeze toată situația acelui imobil prin raportare la proprietari, sarcini și modul în care s-a ajuns la vânzarea silită.

Executorul judecătoresc poate vinde un imobil în două situații:
1. co-proprietarii nu se înțeleg la partaj ajungându-se la etapa de vânzare silită și
2. o persoană este executată silit prin vânzarea imobilului ce îl are in proprietate sau în co-proprietate.

Avem astfel 2 categorii de vânzări silite ce se derulează prin intermediul executorului judecătoresc și fiecare din aceste vânzări este generată de situații juridice distincte. Deși procedura de vânzare prin executor este aceeași, aceste 2 tipuri de valorificări ale bunului imobil au deosebiri importante de substanță deosebiri ce se transpun deseori in riscuri mai mari sau mai mici pentru potențialii cumpărători.

Vânzarea silită prin valorificarea bunului la licitație publică. Co-proprietarii nu se înțeleg la partaj; cauza juridică a vânzării silite este partajul.

Este cazul celor care nu ajung la o înțelegere amiabilă privind împărțirea ori vânzarea benevolă unui bun și nici unul nu dorește atribuirea bunului. În aceste situații instanța investită cu soluționarea partajului judiciar va constata cotele ce aparțin fiecăruia și, dacă aceștia în cursul procesului judiciar de partaj, nu se înțeleg în ceea ce privește vânzarea, dispune vânzarea silită. În cele din urmă, vânzarea silită este ultima variantă de lucru pentru un co-proprietar ce dorește să dispună de/să vândă bunul dar se lovește de tergiversarea ori opoziția celuilalt sau celorlalți co-proprietari. Vânzarea silită se dispune de către instanță prin Încheiere interlocutorie și de la momentul la care această Încheiere rămâne definitivă intră în rol executorul judecătoresc și încep demersurile de executare silită. Executorul nu mai cere încuviințarea executării silite pentru că în aceste situații nu este vorba de o executare silită, el având deja dispoziția unei instanțe în ceea ce privește vânzarea silită. Acest tip de vânzare este unul foarte avantajos pentru cei care cumpără bunuri aflate în valorificare prin executor judecătoresc. Asta datorită faptului că prețul de pornire este cel din raportul de evaluare, iar dacă bunul nu se vinde la prima licitație, prețul inițial se diminuează automat cu 25%, fapt ce va genera un preț extraordinar de bun pentru cumpărători. La finalul vânzării executorul consemnează prețul la dispoziția instanței, iar instanța dispune distribuirea către fiecare co-proprietar a sumei corespondente cotei sale. Instanța este suverană în cadrul vânzării silite. În atare condiții aceste vânzări silite devin adevărate afaceri pentru cei care doresc să cumpere imobile la un preț cu mult mai mic față de prețul de piață sau față de prețul (destul de mare) solicitat deseori de proprietari. Față de executarea silită, vânzarea silită nu prezintă riscuri mari pentru licitator, dar totuși o analiză prealabilă făcută de avocat este recomandată. Riscurile sunt mici deoarece nu există e executare silită în curs, nu există deci nici o contestație la executarea silită și nici nu poate fi vorba după licitație de o contestație la executarea silită. Se poate face doar o contestare a procesului verbal de licitație și deci o contestare a licitației, dacă aceasta a depășit cadrul legal ori nu au fost respectate condițiile ce se impuneau, aceste măsuri fiind necesare tocmai pentru a se asigura corectitudinea licitației respective.

2. Executarea silită prin valorificarea la licitație publică. Cauza juridică este recuperarea datoriei.

În aceste situații este vorba de o datorie pe care o persoană o are față de o altă persoană fizică sau juridică (de obicei bănci, recuperatori de creanțe, etc), datorie ce generează o executare silită, la cererea creditorului. Astfel că cel care are bunuri pe numele său sau în co-proprietate este executat silit prin scoaterea la licitație a acelor bunuri imobile. Executarea silită în aceste cazuri are ca scop nu vânzarea în sine ori partajul, ca în cazul vânzării silite descrise mai sus ci are ca scop recuperarea datoriei. Sumele obținute de executor nu se mai distribuire de către instanță ci de către executor, acesta fiind suveranul acestei proceduri. Din prețul obținut se plătește datoria și toate accesoriile, dobânzi, penalități precum și costurile de executare, iar restul se remite proprietarului executat silit. La aceasta executare silită debitorul executat silit poate face contestație la executarea silită, poate cere suspendarea executării silite, poate invoca orice nelegalitate a actelor de executare silită. De asemeni poate contesta licitația și orice alt act de executare, în termenele și condițiile prevăzute de lege. Pentru cumpărători este recomandată o analiză a întregului dosar de executare silită și a întregii situații pentru evaluarea riscurilor, făcută de un avocat. Diagnoza juridică a acelei executări silite este absolut necesară înainte de înscrierea la o astfel de licitație.

În raport cu executarea silită a unui imobil, vânzarea silită prezintă mult mai puține riscuri pentru cumpărători. În toate cazurile este necesară analiza situației ce a condus la valorificarea bunului prin executorul judecătoresc, pentru o evaluare obiectivă a existenței riscurilor.