Noua uzucapiune prevăzută de Noul Cod Civil (intrat în vigoare la 01.10.2011) a înlocuit vechea reglementare privind uzucapiunea prevăzută de Vechiul Cod Civil (intrat în vigoare la 1 decembrie 1865), precum și reglementările privind Decretul Lege nr 115/1938.
Cum efectele posesiilor vechi și deci a termenelor de uzucapiune începute înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod Civil continuă să se producă în paralel cu posesiile noi și deci cu termenele noi de uzucapiune care au început să curgă începând cu data de 01.10.2011, legiuitorul a prevăzut anumite norme tranzitorii de drept material.
În prezentul articol nu ne referim la normele tranzitorii de drept procedural ce privesc procedura specială de constatare a uzucapiunii noi, ci strict la normele de drept material privind noua uzucapiune.
Mai precis ne referim la situația în care imobilul uzucapat are carte funciară unde este intabulat un drept de proprietate în favoarea unei persoane fizice sau juridice, dar aceasta nu este decedată și nici nu și-a înregistrat o cerere de renunțare la dreptul de proprietate.
Aparent cererea privind noua uzucapiune ar fi întemeiată doar dacă nimeni nu și-ar fi înregistrat în cartea funciară o altă cerere de înscriere a dreptului de proprietate. Altfel spus, cererea privind uzucapiunea nouă ar fi respinsă ca neîntemeiată dacă o persoană și-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară privind un imobil, așa cum prevăd dispozițiile de la art. 930 alin 1 lit c și alin. 2 Cod Civil, și acea persoană trăiește și nu a renunțat la dreptul de proprietate.
Arătăm însă că aceaste dispoziții nu sunt aplicabile în momentul de față în România, existând norme de drept material tranzitorii cu privire la această chestiune, o acțiune privind uzucapiunea noua trebuind a fi admisă în astfel de situații, după cum vom relata mai jos.
Astfel, art. 82 alin. 1 și 2 din Legea de aplicare 71/2011 reglementează o derogare tranzitorie de la lege, pe parcursul aplicării uzucapiunii, în sensul că art. 930 alin. 2 din Codul civil este inaplicabil atât timp cât la nivelul unei Unități Administrativ Teritoriale nu este finalizat sistemul de cadastru integrat pentru întreaga unitate administrativ teritorială.
Uzucapiunea nouă de care vorbim în prezentul material s-ar putea denumi uzucapiunea cvasitabulară.
Art. 82 alin. 1 din Legea de aplicare 71/2011 prevede următoarele: în cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărţi funciare ( dacă erau deschise cărți funciare la momentul introducerii cererii de uzucapiune la judecătorie putem deja vorbi de o uzucapiune cavsitabulară – nota noastră) , până la îndeplinirea condiţiilor prevăzute în art. 56 alin. (1) (cadastrarea sistematică integrală la nivel de UAT – nota noastră), uzucapiunea extratabulară prevăzută în art. 930 din Codul civil îşi produce efectele de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerinţelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acţiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepţiei uzucapiunii, dacă această excepţie a fost admisă.
Art. 56 alin. 1 din Legea de aplicare 71/2011 menționează că dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ – teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. La Aliniatul 2 se stipulează că până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi. În opinia noastră, finalizarea lucrărilor de cadastru în România va avea loc peste 10 ani de zile calculați de acum înainte.
Având în vedere normele de mai sus, este evident că art. 930 alin. 2 din Codul civil trebuie interpretat prin coroborare cu art. 82 alin. 1 din Legea de aplicare 71/2011 prin raportare la art. 56 din aceeași lege, norme ce dispun că nu data primei cereri de înscriere în cartea funciară primează ci data cererii de chemare în judecată, existența unei cărți funciare neîmpiedicând noua uzucapiune. Opozabilitatea dobândită prin deschiderea unei cărți funciare nu poate opri cursul prescripției achizitive, înscrierea/intabularea în cartea funciară nefiind un act intreruptiv sau suspensiv al uzucapiunii, atât timp cât posesia continuă să fie una utilă, liniștită, în nume de proprietar.
Prin urmare, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii, instanța va admite cererea de uzucapiune chiar dacă există carte funciară, pentru că primează uzucapiunea ca mod de dobândire a proprietății și nu înscrierea în evidențele de cadastru ca procedură administrativă, înscriere ce nu are nici un efect în ceea ce privește posesia, nefiind act de deposedare, de revendicare ori de preluare a folosinței.
În acest sens considerăm că normele de mai sus evidențiază că în noua uzucapiune cvasitabulară posesia în nume de proprietar are o valoarea juridică mai mare decât simpla existență a unei cărți funciare, atât timp cât dreptul de proprietate ce figurează în cartea funciară este lipsit de 2 atribute elementare posesia și folosința, aceastea fiind în patrimoniul posesorului uzucapant.
Interpretarea de mai sus este cu atât mai mult aplicabilă situațiilor în care cartea funciară este întocmită după deschiderea procesului de uzucapiune. Existența unei cărți funciare întocmite după ce s-a început procesul de uzucapiune nu poate fi temei pentru respingerea cererii de uzucapiune.
Dacă s-ar interpreta în alt mod, ar însemna ca toți uzucapanții să fie lipsiti de dreptul de uzucapiune pentru că adevărații proprietari de când ar primi cererea de uzucapiune pentru a face întâmpinare și până la un prim termen de judecată ar avea suficient timp pentru a-și întocmi o carte funciară, pe care ar depune-o în extras la primul termen și atunci instanța ar trebui să închidă procesul și să renege dreptul dobândit în timp de către posesorul neproprietar, ceea ce ar fi în dezacord cu legislația și jurisprudența în materie.
În contextul celor de mai sus, dacă nu s-ar lua în considerare normele tranzitorii, ar însemna ca toți uzucapanții să fie lipsiți de dreptul de proprietate oferit de lege, toate uzucapiunile ar fi respinse și toți pârâții ar câștiga în fața uzucapanților, ceea ce este lipsit de logică juridică și ar face ca securitatea raporturilor juridice privind dreptul de proprietate să fie grav afectat.
În concluzie noua uzucapiune cvasitabulară are relativ aceleași reguli ca vechea uzucapiune, indiferent că imobilul are sau nu carte funciară, elementul definitoriu fiind doar diferența termenului de uzucapiune, redus la 10 ani în noua uzucapiune. În acest sens considerăm că normele analizate mai sus evidențiază că în noua uzucapiune cvasitabulară posesia în nume de proprietar are o valoarea juridică mai mare decât simpla existență a unei cărți funciare, atât timp cât dreptul de proprietate ce figurează în cartea funciară este lipsit de 2 atribute elementare posesia și folosința, aceastea fiind în patrimoniul posesorului uzucapant. Totodată înscrierea/intabularea în cartea funciară nu este un act intreruptiv sau suspensiv al uzucapiunii, atât timp cât posesia continuă să fie una utilă, liniștită, în nume de proprietar, nefiind făcute de către proprietarul neposesor acte de deposedare, de revendicare sau de preluare a folosinței. Putem conchide că posesia legală prevalează cărții funciare.