Avocat ILIE DORINDreptul de preferință este un drept legal. Atunci când proprietarul deține un imobil pe care îl închiriază în mod curent, se pune problema dacă actualul chiriaș are vreun drept față de eventualul/viitorul chiriaș. Evident situația se naște atunci când proprietarul nu mai dorește închirierea imobilului vechiului chiriaș, din varii motive.
Codul Civil protejează dreptul locativ al chiriașului actual atât timp cât și-a îndeplinit toate obligațiile contractuale prevăzute în contractul inițial și, dacă e cazul, în actele adiționale. Art 1.828 Cod Civil stipulează că la încheierea unui nou contract de închiriere a locuinţei, chiriaşul are, la condiţii egale, drept de preferinţă. El nu are însă acest drept atunci când nu şi-a executat obligaţiile născute în baza închirierii anterioare. Dispoziţiile referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune în materia vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător. Observăm astfel că locatarul are anumite drepturi și că o nouă locațiune are limite legale.
Din dispozițiile legale de mai sus reiese că atunci când chiriașul este de bună-credință, a plătit la termen chiria, a plătit la timp întreținerea, utilitățile și orice cost ar fi fost în sarcina lui conform contractului de închiriere, acesta are o prioritate legală față de orice alți potențiali chiriași la o nouă închiriere. Dacă nu au fost litigii sau conflicte privind raporturile de închiriere, ci alte tipuri de litigii între proprietar și chirias, chiriașul păstrează acest drept legal de preferință.
Proprietarul imobilului este pus astfel în situația de a nu putea închiria bunul imobil decât actualului chiriaș, dacă acesta va dori acest lucru. Informarea chiriașului actual cu privire la continuarea închirierii imobilului este o obligație legală a proprietarului, informare ce va lua forma unei notificări și va cuprinde noile condiții de închiriere (cost, durată, etc). Notificarea se va putea face de către proprietar, mandatar sau avocat și va lua forma scrisă pentru a putea fi dovedită într-un eventual litigiu. Notificarea se va face la adresa imobilului supus închirierii.
Informarea chiriașului este în fapt o ofertă de a închiria ce se transmite printr-o notificare. Atunci când aceste condiții și această ofertă sunt acceptate de actualul chiriaș, proprietarul nu mai are dreptul de a închiria către o terță persoană acel imobil, legea forțându-l să-l închirieze vechiului chiriaș. Condițiile puse în ofertă trebuie să fie aceleași ca cele prezentate în oferta generală de închiriere sau o ofertă particulară de închiriere făcute de proprietar în mod public sau privat. Condițiile nu trebuie să fie abuzive sau să restrângă drepturile chiriașului în mod nejustificat.
Față de un bun imobil dreptul de preferință la închiriere se exercită de chiriaș în termen de cel mult 30 de zile, iar față de un bun mobil în termen de cel mult 10 zile. Aceste termene curg de la data comunicării de către proprietar către chiriaș a notificării privind închirierea.
Închirierea către un terț fără informarea/notificarea chiriașului și fără așteptarea răspunsului nu produce efecte față de acesta, fiind afectată de nulitate relativă, putând atrage și alte daune-interese ori sancțiuni pentru proprietar.
Dreptul de preferință la închiriere nu se poate ceda și nu este divizibil între mai mulți chiriași.
În concluzie, atunci când proprietarul nu mai dorește continuarea raporturilor de închiriere cu vechiul chiriaș dar dorește în continuare să închirieze apartamentul, acesta este obligat de lege să continue raporturile de închiriere cu vechiul chiriaș, atât timp cât acesta și-a respectat toate obligațiile generate de acel contract de închiriere și acceptă noile condiții de închiriere pe care proprietarul i le-a comunicat printr-o notificare scrisă (aceasta fiind o obligație legală în sarcina proprietarului).
Dreptul acesta legal de preferință al chiriașului reprezintă o limită a dreptului de folosință privind un bun imobil/mobil de către proprietar, limită ce are ca scop protejarea intereselor chiriașilor de bună-credință față de poziția de superioritate a proprietarilor și față de situația locativă a chiriașilor, deseori aceștia neavând o locuință și nici o alternativă facilă în atare situații. Se limitează astfel o atitudine intempestivă și nejustificată a proprietarilor față de chiriași.
Buna ziua. Se aplica si persoanelor juridice pt contractele de inchiriere? Exemplu o firma inchiriaza un spatiu, face modificari/imbunatatiri in acord cu locatorul, prelungeste periodic contractul cu maximul permis, isi indeplineste obligatiile financiare, de la inceput se stabilise verbal ca va fi o colaborare pe termen lung, de aceea si modificarile au fost facute inca din proiectul initial. Ulterior o alta firma, cunostinta a directorului economic, insista ca vrea acel spatiu in chirie doar pt a isi muta mai usor logistica, fara niciun bun-simt comercial. Locatorul anunta ca nu va prelungi contractul firmei vechi, doar pt a face loc pilelor. Exista vreun demers juridic ce se poate intreprinde? Amiabil s-a incercat, dar se aplica tehnica „ca asa vreau eu, nu prelungesc”. Fara niciun deranj vreodata din partea firmei actual locatar. Dimpotriva, mutarea fortata ar insemna pierderi financiare si logistice. Multumesc.
Da, se aplica persoanelor juridice.