Este afectată uzucapiunea de operațiunea privind întocmirea cărții funciare?

Este afectată uzucapiunea de operațiunea privind întocmirea cărții funciare? În ce măsura proprietarul atinge drepturile posesorului uzucapant prin procedurile de intabulare?

De cele mai multe ori imobilele ce fac obiectul uzucapiunii (terenuri, apartamemte, case) nu au întocmite acte cadastrale și nici cărți funciare. În astfel de situații neglijența vechiului sau ultimului proprietar ori inexistența acestuia este tocmai elementul care dă eficiență uzucapiunii.

Posesia în nume de proprietar exercitată de actualul posesor se grefează pe această neglijență. De asemeni posesia uzucapantului se datorează neglijenței adevăratului proprietar și lipsei acestuia de acțiune privind proprietatea.

În mai toate cazurile acest proprietar din acte nu mai cunoaște faptul că deține această proprietate în patrimoniu ori este total dezinteresat de ea. Necunoașterea dreptului de proprietate nu poate fi invocată împotriva posesorului.

Totuși există situații când pentru imobilul uzucapat se întocmesc acte cadastrale și se întocmește carte funciară, înainte sau în timpul procesului judiciar de uzucapiune. În aceasta carte funciară nu va fi intabulat dreptul de proprietate pe numele posesorului – pentru că acesta nu are încă un titlu de proprietate – ci va fi intabulat numele celui sau celor care dețin proprietatea așa cum reiese din actele și registrele publice. Uneori, dacă acești proprietari nu sunt identificați, și/sau imobilul nu are proprietari ci aparține comunei, orașului sau municipiului, terenul este intabulat pe numele UAT-ului pe raza căruia se află, deci nici în aceste situații posesorul nu are dreptul de a fi intabulat în cartea funciară. Uzucapantul, neavând nici un act sau contract juridic care să îi ofere drepturi ce ar putea fi intabulate ori notate în cartea funciară, nu va apărea în cuprinsul ei.

Întocmirea cărții funciare poate fi făcută în cadrul înregistrării sistematice – făcută gratuit la nivel național ori în cadrul înregistrării sporadice, când fiecare proprietar decide să își facă carte funciară.

În acest context se pune problema dacă întocmirea cărții funciare și intabularea dreptului de proprietate pe numele proprietarului/proprietarilor ori UAT-ului afectează dreptul sau procesul de uzucapiune? Ce efecte au aceste operațiuni asupra uzucapiunii?

În primul rând trebuie analizată natura juridică a intabulării. Procedura de întocmire a cărții funciare și a intabulării sunt proceduri administrative. În această procedura administrativă cel în drept își consolidează dreptul de proprietate conform documentelor de proprietate pe care le deține. Consolidarea dreptului de proprietate prin intabulare nu conferă drepturi mai multe proprietarului. El are aceleași drepturi de proprietar ca înainte de intabulare.

Este această intabulare o ieșire din pasivitate față de posesia utila și legală a uzucapantului? Cu alte cuvinte, proprietarul de drept a început să își contureze și mai bine situația juridică a proprietății, dar aceste acțiuni privind întocmirea cărții funciare pot fi considerate acțiuni prin care iese din pasivitate? Sunt aceste acțiuni suficiente pentru a afecta posesia uzucapantului? Mai este această posesie una publică și în nume de proprietar pentru posesor, devreme ce în Cartea Funciară – registru public – este cunoscut adevăratul proprietar?

Vom vedea în cele de mai jos că întocmirea cărții funciare este o procedură administrativă ce nu afectează posesia.

Întocmirea cărții funciare este o procedură administrativă necontencioasă, la care nu participă posesorul, neavând nici un drept. În fapt, cu privire la posesie, adevăratul proprietar nu intervine cu nimic prin întocmirea cărții funciare. Consolidarea stării de drept nu are înrâurire și nu lezează starea de fapt. Consolidarea stării de drept nu afectează starea de fapt, atât timp cât starea de drept rămâne în sfera juridică a actelor de proprietate, fără a interveni cu privire la situația și starea de drept privind posesia.

La modul generic vorbind, comportamentul față de proprietate are două componente: comportamentul față de dreptul de proprietate ca element juridic și comportamentul față de dreptul de posesie/folosință. Pentru a înțelege separarea acestora, am putea spune că dreptul de proprietate este nucleul, iar dreptul de posesie/folosință/uz este membrana acestuia. Juridic vorbind, în timp, membrana se poate transforma în nucleu.

Posesia diferă de proprietate, fiind un atribut separat al acesteia. La fel și folosința diferă de proprietate, fiind un atribut separat al acesteia. Uzul sau uzufructul de asemeni sunt separate de proprietate, fiind elemente juridice separate. Separarea acestora din punct de vedere juridic este posibilă chiar și prin acte ori contracte, atunci când o persoană deține nuda proprietate iar o altă persoană deține dreptul de uz/uzufruct/folosință/posesie. În aceste situații am putea spune că, atât timp cât posesia și folosința imobilului aparțin unei persoane și sunt exercitate public și pașnic, această persoană poate uzucapa, devreme ce normele uzucapiunii privesc acest element esențial al proprietății – posesia/folosința/uzul.

Mergând mai departe cu raționamentul, am putea spune că proprietarul ce are înscris dreptul de proprietate în cartea funciară dar nu are posesia/folosința acelui imobil, este un nud proprietar. Acesta este un nud proprietar prin prisma faptului că nu are dreptul de posesie/folosință a imobilului, ci acest drept de posesie/folosință este separat și consolidat în patrimoniul altei persoane – prin efectele trecerii unei durate legale de 5, 10 sau de 30 de ani. Dacă bunul imobil este posedat de o persoană iar dreptul de proprietate aparține altei persoane, posesia se transformă într-un veritabil drept de posesie, până la desființarea sau consolidarea lui pe care judiciară.

Posesia este dezlipită total de dreptul de proprietate individualizându-se ca un drept distinct. În acest context un proces de uzucapiune presupune o luptă între nudul proprietar (cu sau fără carte funciară) și posesorul uzucapant, luptă ce vizează exclusiv dreptul de posesie și beneficiul legal generat de durata unei posesii legale, neinteresând aspecte juridice privitoare la nuda proprietate, deci nici cele privitoare la cartea funciară.

Pentru a paraliza efectele uzucapiunii, adevăratul proprietar nu trebuie să își consolideze dreptul de proprietate, pe care îl are în patrimoniu indiferent de existența sau inexistența unei cărți funciare, ci acesta ar trebui să întreprindă acțiuni care să paralizeze posesia uzucapantului. Astfel că întocmirea cărții funciare este o acțiune superfluă devreme ce nimeni nu îi contestă titlul de proprietar. Problema nudului proprietar este posesia, sau mai bine spus lipsa acesteia din patrimoniul său.

Componenta proprietății raportată la posesie este ceea ce interesează în materie uzucapiunii. Cu alte cuvinte uzucapantul va cere dobândirea sau certificarea proprietății ca urmare a posesiei legale, iar pârâtul – adevăratul proprietar – va trebui să facă apărări cu privire la această posesie legală.

Pârâtul nu va trebui să demonstreze că este proprietar, acest lucru fiind necontestat. Pârâtul nu va trebui să dovedească că și-a asigurat dreptul de proprietate prin consolidarea lui în cartea funciară. Pârâtul va trebui să dovedească instanței că a făcut acțiuni împotriva posesorului, sau altfel spus, că a făcut acțiuni clare și concrete în vederea preluării/redobândirii posesiei/folosinței. Pârâtul va trebui să dovedească instanței că a avut posesia sau că a făcut acțiuni ce vizau posesia/folosința și nu proprietatea.

Aceste rațiuni decurg și din posibilitatea de a folosi uzucapiunea ca excepție procesuală atunci când se formulează o acțiune în revendicare de la posesorul neproprietar. Într-o astfel de acțiune, reclamantul – nudul proprietar cere pe cale judiciară posesia de la pârâtul posesor, pârât care stopează/paralizează acțiunea în revendicare dacă probează că posesia sa a fost/este una utilă și legală.

Acțiunea în revendicare este întemeiată strict pe dreptul de proprietate bazat pe actul/titlul de proprietate, deci pe o stare juridică. Pe de altă parte acțiunea sau excepția de uzucapiune este întemeiată strict pe posesie ca stare de fapt ce trebuie să îndeplinească anumite condiții legale.

Revendicarea pleacă de la starea de drept spre starea de fapt (pe care nu o are), cu scopul de a asimila această stare de fapt – posesia, pe când uzucapiunea pleacă de la starea de fapt spre starea de drept (pe care nu o are), pentru a asimula această stare de drept – dreptul de proprietate.

O stare de fapt poate deci paraliza o stare de drept, tocmai pentru că lupta juridică nu privește – în materia uzucapiunii – starea de drept ci exclusiv starea de fapt. Starea de fapt – și anume posesia – se analizează în toate elementele ei de drept (durată, forme, utilitate, etc), și astfel, dacă sunt întrunite elementele esențiale, starea de drept nici nu mai interesează judecătorul, acesta reținând că excepția uzucapiunii este întemeiată, context în care revendicarea cerută de nudul proprietar va fi respinsă.

În concluzie, acțiunile de întocmire a cărții funciare exercitate de proprietarul pârât nu au tangență cu procesul de uzucapiune și nu îl afectează. Întocmirea unei cărți funciare este o procedura administrativă necontencioasă ce nu afectează cu nimic posesia, și deci nici uzucapiunea. Atât timp cât uzucapantul își menține o posesie utilă și legală, proprietarul din cartea funciară se află tot într-o stare de pasivitate și va fi sancționat pentru această pasivitate. Pasivitatea acestuia se raportează strict la posesia/folosința pe care o are altă persoană.

Activitatea lui cu privire la nuda proprietate și la dreptul său intabulat în cartea funciară, nu are influențe asupra pasivității privind posesia. Pentru a-și consolida întreg dreptul de proprietate acesta trebuie să iasă din pasivitate în  ceea ce privește posesia.

În toate cazurile, când posesia a împlinit condițiile uzucapiunii aceasta are prioritate față de orice drept privind nuda proprietate.

Orice acțiuni, administrative sau chiar judiciare, ce privesc exclusiv dreptul de proprietate fără a viza și posesia/folosința atunci când aceasta este în patrimoniul altei persoane fac ca drepturile posesorului uzucapant să nu fie atinse iar rezultatul acestor proceduri să nu îl lezeze și să nu îl afecteze în nici un fel, putând invoca uzucapiunea pe cale de acțiune sau de excepție.