Meniu Închide

Este neplata impozitelor un impediment la uzucapiune?

În procesele de uzucapiune deseori pârâții, de regulă prin aparatul juridic din cadrul primăriilor, invocă neplata impozitelor pentru terenul uzucapat ca motiv de respingere a uzucapiunii. Aceștia motivează că neplata impozitelor anuale pentru acel imobil conduce la ideea că uzucapantul nu este adevăratul proprietar pentru că dacă ar fi fost proprietar ar fi plătit impozitele imobilului uzucapat. Mai adaugă acești pârâți că plata impozitului pentru teren ar face ca posesia să fie utilă și în nume de proprietar, și abia atunci ar fi întemeiată acțiunea în uzucapiune.

În contextul acestor apărări făcute de pârâți se ridică următoarea problemă: este neplata impozitelor un impediment la uzucapiune?

Răspunsul este cât se poate de clar: neplata impozitelor pentru acel imobil nu este un impediment la uzucapiune, dimpotrivă poate profita uzucapantului. Vom argumenta în cele ce urmează acest răspuns.

Plata impozitului anual pentru un imobil este o obligație prevăzută strict în sarcina adevăratului proprietar, adică a persoanei care figurează în actele și registrele imobiliare ale unei Primării ca fiind proprietar al acelui imobil. Plata impozitului este așadar o obligație fiscală personală, obligație ce incumbă exclusiv proprietarului de drept al imobilului sau succesorilor acestuia, dacă titularul de rol fiscal este decedat.

Mai mult, pentru plata impozitului – deci pentru a se naște această obligație fiscală – este nevoie nu doar de un titlu/act/contract de proprietate al persoanei titulare a dreptului de proprietate ci și de înregistrarea acelui imobil pe rolul fiscal al Primăriei, operațiune juridică ce se face la cererea proprietarului din acte. Obligația fiscală se naște în patrimoniul proprietarului de drept, odată ce acesta a deschis rolul fiscal la Primărie. Uzucapantul nu are nici o obligație fiscală și nici acces la îndeplinirea vreunei astfel de obligații, chiar dacă ar dori.

Astfel, plata taxelor și impozitelor pentru un imobil nu este un element necesar în procedura de uzucapiune, asta deoarece plata taxelor și impozitelor sunt generate de o situație de drept – și anume înregistrarea pe rolul fiscal local a proprietarului în baza unui titlu/act de proprietate și ulterior plata de către acesta a taxelor și impozitelor anuale.

Totodată, conform normelor fiscale nimeni nu poate plăti un impozit pe un imobil ce nu îi aparține și nu poate face plăți în numele unei persoane ce are un rol fiscal, decât dacă are un mandat special sau general în acest sens (procură), adică pentru plata taxelor sau administrarea imobilului respectiv.

Impozitele pentru imobile nu pot fi plătite de orice persoană terță, cum este uzucapantul, ci pot fi plătite doar de către titularul rolului fiscal, de rude, de succesori ori de mandatari. Asta și pentru faptul că pentru a le plăti trebuie să îi fie comunicate persoanei plătitoare cuantumul acestora, eventualele restanțe sau sarcini fiscale, etc, chestiuni ce țin de confidențialitate și secret profesional pentru organul fiscal, deci nu pot fi comunicate terților (uzucapanților).

Ori pentru uzucapant nu există un astfel de mandat pentru că uzucapantul nu este un administrator, nici un detentor precar, nici un simplu gestionar al imobilului. Uzucapantul nu are mandat de la nimeni în privința imobilului, pentru că nu are de la cine să aibă un astfel de mandat și pentru că daca ar fi avut mandat, însemnă că nu este uzucapant ci un simplu mandatar imobiliar sau un simplu detentor precar.

Uzucapantul se consideră proprietar, din acest motiv nu are legături contractuale  de mandat sau de gestiune cu adevăratul proprietar.

Obligația fiscală de plată a impozitului pe imobil este generată de o situație de drept pe care uzucapantul nu o deține și nu are acces la ea. Neplata taxelor nu îi poate fi imputată și nu poate fi considerată impediment la uzucapiune pentru că este imposibilă pentru uzucapant.

Uzucapiunea este strict o stare de fapt și nu are tangențe cu starea de drept, altfel am fi în zona unei acțiuni revendicative sau privind relațiile de mandat ori gestiune, ceea ce nu este cazul în procesele de uzucapiune.

Uzucapiunea este o stare de fapt ce nu poate fi înregistrată în evidențele fiscale astfel cum eronat arată pârâții în întâmpinările lor. La acest moment în România nu există nici o normă care să indice posibilitatea aceasta de a înregistra fiscal posesia pentru care se cere uzucapiunea.

Posesorul se comportă ca proprietar în fapt, nu în drept, iar acest lucru înseamnă tocmai lipsa unui contact cu autoritățile administrative în ceea ce privește dreptul de proprietate pe care nu-l deține, contact care îi este imposibil sub toate aspectele.

În contextul celor de mai sus este vădit că lispa posibilității legale de a îndeplini obligațiile fiscale cu privire la teren nu îi poate fi opusă și nu îi poate fi imputată uzucapantului. Este de asemeni vădit că neplata impozitului nu îi poate afecta drepturile dobândite prin efectul uzucapiunii, devreme ce legea nu impune și nu menționează plata impozitelor ca un element sau ca o condiție a uzucapiunii.

Dimpotrivă, neplata impozitelor este un argument în privința neglijării totale de către proprietar a acelui imobil. Este o dovadă clară a pasivității lui, pasivitate care profită pe deplin uzucapantului.

Dacă totuși uzucapantul a plătit la un moment dat impozitele pentru imobilul uzucapat, cu acordul sau fără acordul titularului de rol fiscal, acest lucru trebuie cuantificat de instanță în analiza probelor privind aparența de proprietar pe care o avea și o are uzucapantul. Dacă se probează posesia legală, plata impozitelor de către uzucapant poate fi un argument în plus privind caracterul public al posesiei.

Pe de altă parte, dacă impozitele au fost plătite de către titularul de rol fiscal, deci de adevăratul proprietar, acest lucru nu poate conduce la ideea că acesta are șanse de câștig impotriva uzucapantului și deci prin plata impozitului este îndrituit de drept la respingerea acțiunii în uzucapiune.

Plata impozitelor de către adevăratul proprietar trebuie coroborată cu alte acte juridice sau acțiuni faptice cu privire la posesia imobilului, în măsura în care au existat pe durata invocată de uzucapant (termenul de uzucapiune). Plata impozitelor anuale, fără a exista alte acte juridice sau acțiuni faptice cu privire la posesie, nu este suficientă pentru respingerea acțiunii de uzucapiune.

Adevăratul proprietar, pârâtul din acțiunea de uzucapiune, trebuie să demonstreze că a păstrat folosința, posesia și alte atribute ale dreptului de proprietate. El trebuie să dovedească acțiuni întreprinse cu privire la posesia și folosința acelui imobil. Faptul plății impozitelor nu ține de posesie, ci ține de proprietate, mai bine zis de nuda proprietate, chestiuni ce nu sunt relevante în procesul de uzucapiune. Plata impozitelor ține de juridic, nu de faptic, iar uzucapiunea este o chestiune ce privește fapticul proprietății.

În concluzie, neplata impozitelor profită din punct de vedere judiciar uzucapantului, arătând o pasivitate totală a adevăratului proprietar. Plata impozitului de către uzucapant, poate profita acestuia în anumite condiții, iar plata impozitului efectuată de proprietar nu este suficientă pentru respingerea uzucapiunii, ci acesta va trebui să dovedească că nu a pierdut posesia și folosința, ca atribute ale dreptului de proprietate.

 

 

 

Print Friendly, PDF & Email

10 comentarii

  1. Musat Verginia

    Va rog dle Av.s-ami scrieți și mie pe cine chem in judecată pt.uzucapiune daca dețin chitanța de mana de la decedați acum 70 de ani și nu cunosc moștenitorii? In plus și prim.munic.bucuresti și prim. S.1 spun că terenul este in administrarea lor DAR NU POT FACE DOVADA TITLULUI DE PROPRIETATE. MULTUMESC.

  2. B.Andrei

    Bună ziua. Nu văd un termen. Se vorbea cândva de neplata timp de 20…30 de ani, a impozitului. Eu așa știam, este imposibil să fie un termen spre exemplu 2…3…5 ani. Corect, onorabil și omenesc.
    O zi bună.

      • Nechifor Corina

        Domnule avocat,poate fi considerat legal un titlu de proprietate eliberat în anul 2019 de către Primărie in baza unor chitanțe de mână?Mulțumesc!

        • Matei Florescu

          Va salut domnule avocat! Va rog frumos explicați mi cei de facut in situația in care lucrez o suprafață de teren in extravilanu comunei deținut de tatăl meu prin împroprietărire in 1945 iar pana in prezent eu l am lucrat..mentionez ca există titlu de proprietate dar acest teren nu la prins în titlu..mai mentionez ca nu am platit nici impozit la acest teren deoarece primăria a motivat motivul ca nu este pe titlu!

          • Avocat ILIE DORIN

            daca nu gasiti titlul de proprietate al tatalui dvs – prin care a fost el improprietărit, va trebui sa cereti o cerere la arhivele nationale să fie gasit. Daca nu se va gasi, puteti face uzucapiune.

  3. Sorin Barbulescu

    Domnule avocat, dacă nu teren pe care l am moștenit de la bunici, a fost vândut printr-un act de mână de către alt moștenitor legal, fără acordul meu, poate fi revendicat de cumpărător invocând uzucapiunea?
    Menționez ca terenul în cauză a fost folosit 10 ani de către cumpărător

    • Avocat ILIE DORIN

      dvs, daca aveti certificat de mostenitor in care este inclus terenul puteti face proces in revendicarea lui, dar persoana care l-a achizitionat priun act de mana poate invoca uzucapiunea impotriva dvs, in proces, in cele 25 de zile in care trebuie sa faca intampinare.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Postări recente