Meniu Închide

Evacuarea silită a chiriașului, locatarului sau ocupantului – noțiune și procedura pe scurt

Locuirea într-un imobil, folosirea sau ocuparea unui imobil, fie că e casă/apartament, fie că e un teren unde există o magazie, un garaj, sau orice tip de construcție, este o aptitudine a proprietarului acelui imobil. Proprietarul este singurul îndreptățit să îl folosească sau să îl dea în folosință altei persoane.

Dacă proprietarul decide să îl dea în folosința unei persoane, folosința va fi cu titlu gratuit ori cu titlu oneros. Altfel spus, folosința unui imobil se poate ceda gratis sau pe bani. Daca folosința se cedează gratuit avem de a face cu un contract de comodat, daca se cedează contra unei sume de bani avem de a face cu un contract de închiriere sau locațiune.

Cedarea benevolă/contractuală a folosinței se deosebește de tulburarea folosinței care poate constitui infracțiune. Astfel că, ocuparea unui imobil fără drept, prin violențe, amenințări ori prin strămutarea ori desființarea semnelor de hotar, aflat în posesia altei persoane constituie faptă penală și se pedepsește cu închisoarea de la 1 la 5 ani sau amendă, la plângerea prealabilă a persoanei vătamate. Dacă un proces penal se va finaliza cu clasarea, achitarea sau încetarea procesului penal, și ocupantul în continuare va folosi acel imobil, proprietarul sau posesorul anterior, deposedat nelegal, se poate adresa doar instanței civile cu o acțiune în evacuarea ocupantului. Deci dacă prin procesul penal nu se poate obține o condamnare pe latura penală și o evacuare pe latură civilă a celui care a intrat abuziv în posesie, rămăne deschisă proprietarului doar calea instanței civile pentru evacuarea pe cale judiciară.

De cele mai multe ori însă luarea în posesie a unui imobil se face pașnic, printr-un contract (chiar verbal) între proprietar și cel care va folosi imobilul, indiferent de denumirea lor: chiriaș, locatar, comodatar ori simplu ocupant. Proprietarul remite cheile imobilului pe baza unei înțelegeri verbale sau scrise.

Ce ar fi de făcut pentru ca proprietarul să fie pregătit pentru un refuz de părăsire a imobilului de către cealaltă parte? Pentru siguranța sa, proprietarul ar trebui să încheie un contract scris în care să se menționeze, părțile, calitatea lor, titlul cu care i se dă în folosință bunul, termenul la care acel contract încetează. Aceste mențiuni sunt capitale și ar simplifica procedurile de evacuare judiciară, fiind un instrument probator solid. În toate cazurile proprietarului îi este recomandat să aibă o copie a buletinului sau cărții de identitate  a acelei persoane și a membrilor de familie cu care va locui.

Chiar dacă proprietarul nu a încheiat un astfel de contract, lucrurile nu sunt în defavoarea lui. Dreptul de proprietate este un drept constituțional, astfel că el poate proba lipsa dreptului de folosință a ocupantului chiar dacă nu are un contract cu acesta. Folosirea unui imobil este o stare de fapt ce poate fi probată prin orice mijloc de probă: martori, interogatoriu, înregistrări foto-video etc.

In procesul de evacuare proprietarul va fi reclamant iar chiarașul/locatarul sau cel care foloseste/ocupă bunul imobil va fi pârât. Prin raportare la art 643 din Codul Civil, în cazul co-proprietății, atunci când imobilul aparține mai multor proprietari, fiecare din aceștia poate sta singur în justiție, adică poate intenta singur procesul de evacuare, neavând nevoie de participarea și nici de acordul celorlalți.

Înainte de proba posesiei și folosinței abuzive a imobilului proprietarul trebuie să facă dovada proprietății acelui imobil. Dovada se face cu un extras de Carte Funciară, dacă acel imobil are Carte Funciară, sau cu orice titlu de proprietate, dacă acel imobil nu are Carte Funciară. În procedura de evacuare nu este necesar ca imobilul să aibă Carte Funciară, așa cum este în alte proceduri notariale sau judiciare. Ulterior stabilirii dreptului de proprietate în favoarea reclamantului, instanța va trebui să afle cu ce titlu a ajuns pârâtul în posesie, cât a durat posesia și de ce nu dorește să părăsească imobilul (adică cum iși justifică refuzul de a evacua benevol imobilul). Toate aceste chestiuni vor trebui temeinic probate.

Procedural, deodată cu evacuarea poate fi cerută și chiria restantă și/sau contravaloarea lipsei de folosință a bunului până la momentul evacuării, ori chiria restantă și/sau ontravaloarea lipsei de folosință a bunului până la momentul evacuării pot fi cerute pe cale separată printr-un proces de drept comun (acest lucru se practică doar dacă proprietarul este interesat de o evacuare mai rapidă, probatoriul privind creanțele (chirie, lispă de folosință, despăgubiri), putând încetini procesul de evacuare.

Pentru o evacuare rapidă, proprietarul are la indemână procedura specială de evacuare reglementată de Titlul XI din Codul de procedură civilă, titlu ce conține chestiuni procedurale specifice, menite să simplifice procesul judiciar de evacuare și să dea o protecție sporită drepturilor proprietarului.

Procedura judiciară de evacuare începe cu o procedură prealabilă de notificare privind evacuarea. Procedura prealabilă este obligatorie pentru proprietar, neparcurgerea ei putând conduce la respingerea cererii de evacuare pe procedura specială, și putând continua pe procedura de drept comun. Notificarea aceasta se face obligatoriu prin executor judecătoresc și are ca scop eliberarea benevolă pentru a nu se mai ajunge la proces. Notificarea este de fapt o somație de eliberare a imobilului în termen de 30 de zile de la primirea ei. Dacă locatarul/ocupantul părăsește imobilul și predă cheile, eliberând imobilul de bunurile ori mărfurile lui (dacă este comerciant), procesul judiciar de evacuare nu se mai impune. În această etapă poate fi oportună o negociere ori o mediere între părți. După ce părțile ajung în instanță, șansele unei înțelegeri amiabile sunt minimale.

Spre deosebire de dreptul comun unde competența instanței este cea raportată la domiciliul pârâtului, în această procedură specială de evacuare competența este raportată la locul situării imobilului folosit/ocupat pe nedrept, indiferent dacă pârâtul a părăsit imobilul sau contractul dintre el și proprietar a încetat. Astfel că normele procesuale stabilesc un domiciliu procesual forțat pentru pârât, domiciliu ce va fi la acel imobil.  O altă deosebire este aceea că în această procedură specifică de evacuare, pârâtul nu poate pretinde nimic de la reclamant, deci nu poate face cerere reconvențională la cererea de evacuare a reclamantului întemeiată pe această procedură specială. Pârâtul poate să își facă doar apărări cu privire la folosirea/ocuparea imobilului – întâmpinarea este facultativă, nu obligatorie. Aceste apărări pot privi nulitatea titlului de proprietate de care se folosește reclamantul, inexistența unui titlu de proprietate, inexistența dreptului de proprietate arogat de reclamant ori alte apărări/excepții procesuale. Orice pretenții va avea pârâtul față de reclamant va trebui să le invoce pe cale separată printr-un proces separat pe procedura de drept comun. Apărările trebuie făcute prin întâmpinare scrisă pentru că în unele cazuri cererea de evacuare se judecă fără citare (de exemplu când între părți este un contract ce are putere executorie)  și deci nu se mai pot face apărări orale în ședința de judecată. Tot o deosebire subtanțială față de procedura de drept comun este aceea că hotărârea primei instanțe este executorie, putând deci fi pusă în executare silită chiar dacă pârâtul care a pierdut face apel. În aceste cazuri, pârâtul, pe lângă dreptul de a face apel are și dreptul de a face contestație la executarea silită, dacă consideră că aceasta este nelegală. Cheltuielile de judecată (taxă notificare la executor, taxă de timbru, onorarii avocat, alte cheltuieli procedurale) i se vor imputa pârâtului.

Dacă nici la finalul procesului pârâtul nu eliberează benevol imobilul, reclamantul care a obținut o hotărâre de evacuare va apela la un executor judecătoresc pentru a iniția procedurile privind evacuarea silită și executarea silită a cheltuielilor judiciare și de executare. Executarea silită va atrage și alte cheltuieli și costuri pentru pârât, cheltuieli ce se vor fixa de executorul judecătoresc. Dacă va întâmpina refuzul pârâtului, executorul judecătoresc va chema forțele de ordine (din cadrul poliției, jandarmeriei) pentru a dispune evacuarea forțată din imobil a pârâtului. Ulterior evacuarii fortațe, executorul va continua executarea silită privind cheltuielile judiciare ocazionate de aceste procese și proceduri.

 

 

Print Friendly, PDF & Email

4 Comments

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Postări recente