Cartea funciară – intabularea, înscrierea provizorie și notarea

Cartea funciară este cartea de identitate a unui imobil. În cartea funciară sunt trecute toate datele tehnice și juridice ce privesc acel imobil. Cartea funciară descrie un imobil, persoanele care dețin anumite drepturi față de acel imobil și enumerarea drepturilor/actelor sau faptelor juridice cu privire la acel imobil. Orice drept, act sau fapt juridic neînscris în cartea funciară nu este opozabil terților (el este însă opozabil celor care au cunoștință de el).

Cererile de înscriere în cartea funciară se înregistrează sistematic de către OCPI, în Registrul de intrări, unde se va menționa, anul, luna, ziua ora și minutul la care se primește cererea de înscriere.

Sunt 3 tipuri de cereri de înscriere în cartea funciară a datelor tehnice și juridice cu privire la imobile:

• cereri privind intabularea
• cereri privind înscrierea provizorie
• cereri privind notarea

Toate aceste cereri privesc diverse acte sau fapte juridice ce au legătură cu proprietatea imobilului, și nu neapărat cu proprietarul imobilului. Astfel, pot exista cazuri de înscriere a unor acte/fapte juridice ce nu privesc proprietarul ci strict proprietatea dar care vor avea consecințe și pentru persoana trecută ca proprietar sau co-proprietar. De asemeni pot exista cazuri când actele/faptele juridice privesc persoana și nu proprietatea, dar care vor avea consecințe asupra proprietății sau co-proprietății.

Intabularea are ca obiect dreptul de proprietate și alte drepturi reale (dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servitute, administrare, concesiune, folosință, drepturi reale de garanție) cu privire la acel imobil. Odată înscrise, ele devin drepturi tabulare, astfel că orice modificare a regimului lor juridic se face doar cu respctarea regulilor de carte funciară. Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor, încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil. Intabularea poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.

Înscrierea provizorie are ca obiect dreptul de proprietate și alte drepturi reale afectate de o condiție sau de un termen, termen sau condiție care va consolida sau va desființa acele drepturi. Drepturile tabulare provizorii se radiază sau se consolidează în funcție de natura juridică a condiției ori a termenului, raportat la îndeplinirea/neîndeplinirea condiției sau împlinirea/neîmplinirea termenului. Înscrierea provizorie nu poate fi făcută decât atunci când legea o prevede, de exemplu în cazul proceselor de uzucapiune unde reclamantul a câștigat în primă instanța procesul, în acord cu dispozițiile art 1053 alin 1 Cod Procedură Civilă care stipulează că reclamantul va putea cere înscrierea provizorie a dreptului ce a uzucapat, în temeiul încheierii sau, după caz, al hotărârii judecătoreşti, de primă instanţă, prin care s-a admis cererea de înscriere, înainte de rămânerea definitivă a acesteia. Înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.

Notarea are ca obiect alte drepturi, acte sau fapte juridice raportate la imobil sau la persoanele care dețin drepturi tabulare cu privire la acel imobil. Printre altele, sunt supuse notării:
1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a morţii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul şi pactul de opţiune;
13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra creanţei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni judiciare (litigii) privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o faptă prevăzută de legea penală.

De asemeni Se vor putea nota în cartea funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de această înscriere:
1. incapacitatea sau restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu ori de folosinţă;
2. declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil;
3. orice alte fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest scop de lege.

Cuprinsul cărții funciare.

Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul,
precum şi din 3 părţi:

A. partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a)numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b)suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, adresa administrativă, categoriile
de folosinţă şi, după caz, construcţiile. Scoaterea definitivă şi temporară din circuitul agricol a
imobilelor situate în intravilanul aprobat potrivit legii se face prin autorizaţia de construire.
c)planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare

B. partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale,
care cuprinde:
a)numele sau denumirea proprietarului şi ale titularului dreptului real asupra imobilului, după caz;
b)actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c)strămutările proprietăţii;
d)dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;
e)servituţile constituite în folosul imobilului;
f)faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
proprietate;
g)recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea cererii de
recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
h)obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare,construire, demolare, restructurare şi amenajare;
i)clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil şi clauza de
insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
i1)comodatul constituit cu privire la imobil;
j)orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărţii funciare,
cu privire la înscrierile făcute;

C. partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini, care va cuprinde
a)dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi
privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b)faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la
drepturile reale înscrise în această parte;
c)sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d)orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în această parte.