Meniu Închide

Modificări importante la legislația privind Asociațiile de proprietari

Legea 196/2018 aduce schimbări majore la legislația privind modul de organizare a asociațiilor de proprietari. Aceste schimbări au intrat în vigoare în data de 28.09.2018. Redau mai jos câteva aspecte relevante din noua lege:

  • Autorităţile administraţiei publice locale organizează
    în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment
    specializat în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de
    Compartimenul de mai sus exercită controlul asupra
    activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din
    oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de
    proprietari
  • Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu
    privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociatiei de
    proprietari
    şi, după caz, să o conteste în scris, în termen de 10 zile de la
    afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat
    să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea
    În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate
    măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la
    documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de
    proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre
    aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia
    nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor
    notificate în termen de 10 de zile de la depunerea acestora, proprietarii
    se pot adresa compartimentelor de resort din primărie.
  • Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice
    preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul
    membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în
    spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a
    împrumutării locuinţei. Notificarea prevăzută la alin.(1) se face în scris în termen de 10
    zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la
    semnarea contractului de închiriere/comodat.
  • Proprietarul va fi direct răspunzător, de drept, pentru neplata cheltuielilor la întreținere chiar dacă are raporturi de locațiune sau închirere și chiriașul sau locatorul nu își platește aceste cheltuieli: raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi
    locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar
    nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de
    asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice,
    prevăzute în prezenta lege. În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct,
    abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din
    condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului,
    acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor
    respective, contravaloarea acestora în condiţiile stabilite prin contractul de
    închiriere/constituire/comodat.
  • Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de
    comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să
    permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului
    executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea
    lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa
    individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să
    se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea
    acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile
    de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile alin.(1), acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în
    condiţiile legii. Lucrările de intervenţie la elementele componente ale
    proprietăţii comune, efectuate în condițiile menționate anterior, se execută în condiţii
    stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către
    proprietar şi asociaţia de proprietari.
  • Vânzarea cumpărarea unui imobil cu datorii la întreținere: în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a
    serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul
    acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către
    asociaţia de proprietari precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi
    Dispoziţiile acestea se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea
    unei hotărârii judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se
    înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă
    dintr-un condominium. Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea
    prevederilor anterioare sunt anulabile
  • Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are
    obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3
    luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară
    garantat în plată
    . Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor
    proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau
    spaţiilor cu altă destinaţie a acestor debite.
  • Modificările suprafeţelor construite sau utile, se autorizează în prealabil, și se comunică
    preşedintelui asociaţiei de proprietari şi organului fiscal local
    în termen
    de 30 zile de la încheierea lucrărilor, şi se introduc în cartea tehnică a
    construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii
    consumurilor corespunzătoare cu noile suprafeţe utile.
  • Părţile comune ale condominiului pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau
    juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării
    generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din
    numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor
    proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere,
    de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi
    avizat de cenzor/comisia de cenzori.
  • Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a
    unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi
    amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea
    imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele
    asemenea, se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri
    ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi, şi pe
    baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare
  • Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a
    spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul
    iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului
    executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu
    care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus
    schimbării. Odată cu acordul acesta proprietarii direct afectaţi
    cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus
    schimbării, şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea
    destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de
    locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care
    se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în
    funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane
  • Adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte, cu
    acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu,
    asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi
    transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent
    aparţinând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea
    corpurilor de clădiri destinate folosinţei comune sau crearea unor astfel
    de corpuri, cu condiţia ca ea să fie conformă destinaţiei condominiului,
    cu respectarea legislaţiei în vigoare.
  • În vederea facilitării comunicării dintre autorităţile
    administraţiei publice locale şi asociaţiile de proprietari, preşedintele
    asociaţiei de proprietari este obligat să transmită, în termen de 30 de zile
    de la data modificării, compartimentelor din primărie prevăzute la art.10 datele de
    contact actualizate privind preşedintele, membrii comitetului executiv,
    membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul şi administratorul
  • Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei
    de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare
    într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociaţiilor de
    proprietari, sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de
    asigurare de răspundere civilă profesională
    .
  • în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ ascensoarelor
    persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol,
    parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.
  • Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu
    de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de
    plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de
    întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la
    termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi
    suma la care s-au aplicat
    . Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile
    asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de
    maximum 30 de zile calendaristice de la data afişării.
  • Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona
    în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de
    contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la
    termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei
    , informând
    membrii asociaţiei prin afişare la avizier. Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru, atât în primă instanţă cât şi în cazul exercitării de către aceasta a căilor
    de atac, ordinare sau extraordinare.
  • Asociaţia de proprietari are ipotecă legală asupra
    apartamentelor
    şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din
    condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale
    acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la
    cheltuielile asociaţiei de proprietari
    . De asemenea, pentru aceleaşi creanţe, asociaţia de proprietari beneficiază de un privilegiul general mobiliar asupra bunurilor mobile situate
    în apartamentele şi celelalte spaţii proprietăţi individuale amplasate în
    condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în
    imobilul cu privire la care există sumele datorate. Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă
    lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu
    de restanţă, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art.78 alin.(2).
    Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de
    proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care
    asociaţia confirmă plata sumei datorate.
  • schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei sau spaţiului
    cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările
    legale și neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere,
    reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii aflate în
    proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă
    prejudicii celorlalţi proprietari (fac excepţie cazurile în care au fost
    îndeplinite prevederile art.30 alin.(5) ) reprezintă contravenție și sancționează cu amenda de la 5.000 la 10.000 de lei. Contravenția se constată și se aplică de către Inspectoratul de Stat în Construcţii.

 

Print Friendly, PDF & Email
Posted in Noutăți

2 Comments

  1. Marin valentin

    Buna Ziua , întâmpin o problema cu administratorul blocului in care locuiesc , dat fiind faptului ca locuiesc la ultimul etaj și îmi ploua in casa , am refăcut hidroizolația acoperișului din fonduri propii, restul locatarilor nefiind de acord cu aceasta lucrare pe premiza ca nu au posibilitatea de a finanța aceasta lucrare, am chemat o firma care a executat lucrarea , am dus factura la administrație , însă nu vor sa mi restituie investiția făcută spațiului comun. Ce pot face in aceasta situație ? Ma pot adresa la primăria sau e nevoie sa i acționez in judecată ?
    Va mulțumesc

    • Avocat ILIE DORIN

      Buna ziua,
      Va trebui să inițiați un proces civil privind pretenții împotriva locatarilor și a Asociației de Proprietari pentru a vă recupera banii. Conform legii, toți proprietarii apartamentelor blocului trebuie să participe la cheltuielile legate de părțile comune ale imobilului: casa scării, lift, acoperiș, intrare, etc. Când un vecin face singur aceste reparații are drept de regres împotriva celorlalți pentru recuperarea banilor. Acest drept poate fi fructificat doar printr-un proces civil dacă ei refuză să vă returneze banii în mod voluntar.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *