Modificări importante la legislația privind Asociațiile de proprietari

Legea 196/2018 aduce schimbări majore la legislația privind modul de organizare a asociațiilor de proprietari. Aceste schimbări au intrat în vigoare în data de 28.09.2018. Redau mai jos câteva aspecte relevante din noua lege:

• Autorităţile administraţiei publice locale organizează
  în cadrul aparatului de specialitate al primarului un compartiment
  specializat în sprijinirea, îndrumarea şi controlul asociaţiilor de
  Compartimenul de mai sus exercită controlul asupra
  activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, din
  oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de
  proprietari
• Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu
  privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociatiei de
  proprietari şi, după caz, să o conteste în scris, în termen de 10 zile de la
  afişarea listei de plată. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat
  să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 10 zile de la primirea
  În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate
  măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la
  documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de
  proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre
  aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia
  nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor
  notificate în termen de 10 de zile de la depunerea acestora, proprietarii
  se pot adresa compartimentelor de resort din primărie.
• Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice
  preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul
  membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în
  spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a
  împrumutării locuinţei. Notificarea prevăzută la alin.(1) se face în scris în termen de 10
  zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la
  semnarea contractului de închiriere/comodat.
• Proprietarul va fi direct răspunzător, de drept, pentru neplata cheltuielilor la întreținere chiar dacă are raporturi de locațiune sau închirere și chiriașul sau locatorul nu își platește aceste cheltuieli: raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi
  locatar, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar
  nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de
  asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice,
  prevăzute în prezenta lege. În cazul închirierii, constituirii unor drepturi reale de uz, uzufruct,
  abitaţie, precum şi în cazul unor contracte de comodat pentru spaţiile din
  condominiu, obligaţia de plată a cotelor de întreţinere revine proprietarului,
  acesta recuperând de la beneficiarii dreptului de folosinţă a spaţiilor
  respective, contravaloarea acestora în condiţiile stabilite prin contractul de
  închiriere/constituire/comodat.
• Cu un preaviz motivat scris de 5 zile emis de
  comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să
  permită accesul preşedintelui sau al unui membru al comitetului
  executiv, administratorului şi al unei persoane calificate în realizarea
  lucrărilor de construcţii/reparaţii, după caz, în proprietatea sa
  individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să
  se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea
  acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile
  de urgenţă când termenul pentru preaviz este de 24 de ore. În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile alin.(1), acesta răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în
  condiţiile legii. Lucrările de intervenţie la elementele componente ale
  proprietăţii comune, efectuate în condițiile menționate anterior, se execută în condiţii
  stabilite de comun acord şi consemnate printr-un acord semnat de către
  proprietar şi asociaţia de proprietari.
• Vânzarea cumpărarea unui imobil cu datorii la întreținere: în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a
  serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul
  acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către
  asociaţia de proprietari precum şi toate debitele către toţi furnizorii de utilităţi
  Dispoziţiile acestea se aplică în mod corespunzător şi la pronunţarea
  unei hotărârii judecătoreşti care ţine loc de act de înstrăinare, prin care se
  înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă
  dintr-un condominium. Actele de înstrăinare autentificate de notarul public cu nerespectarea
  prevederilor anterioare sunt anulabile
• Preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are
  obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3
  luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe ţară
  garantat în plată. Birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor
  proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau
  spaţiilor cu altă destinaţie a acestor debite.
• Modificările suprafeţelor construite sau utile, se autorizează în prealabil, și se comunică
  preşedintelui asociaţiei de proprietari şi organului fiscal local în termen
  de 30 zile de la încheierea lucrărilor, şi se introduc în cartea tehnică a
  construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii
  consumurilor corespunzătoare cu noile suprafeţe utile.
• Părţile comune ale condominiului pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau
  juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a hotărârii adunării
  generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din
  numărul total al proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor
  proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere,
  de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi
  avizat de cenzor/comisia de cenzori.
• Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a
  unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi
  amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea
  imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele
  asemenea, se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri
  ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi, şi pe
  baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare
• Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a
  spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul
  iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului
  executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu
  care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus
  schimbării. Odată cu acordul acesta proprietarii direct afectaţi
  cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus
  schimbării, şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea
  destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de
  locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care
  se va desfăşura în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în
  funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane
• Adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte, cu
  acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu,
  asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi
  transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent
  aparţinând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea
  corpurilor de clădiri destinate folosinţei comune sau crearea unor astfel
  de corpuri, cu condiţia ca ea să fie conformă destinaţiei condominiului,
  cu respectarea legislaţiei în vigoare.
• În vederea facilitării comunicării dintre autorităţile
  administraţiei publice locale şi asociaţiile de proprietari, preşedintele
  asociaţiei de proprietari este obligat să transmită, în termen de 30 de zile
  de la data modificării, compartimentelor din primărie prevăzute la art.10 datele de
  contact actualizate privind preşedintele, membrii comitetului executiv,
  membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul şi administratorul
• Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei
  de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare
  într-un condominiu, administratorii, la solicitarea asociaţiilor de
  proprietari, sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de
  asigurare de răspundere civilă profesională.
• în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ ascensoarelor
  persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol,
  parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.
• Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu
  de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de
  plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de
  întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la
  termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi
  suma la care s-au aplicat. Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile
  asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de
  maximum 30 de zile calendaristice de la data afişării.
• Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, are dreptul de a acţiona
  în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de
  contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la
  termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând
  membrii asociaţiei prin afişare la avizier. Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru, atât în primă instanţă cât şi în cazul exercitării de către aceasta a căilor
  de atac, ordinare sau extraordinare.
• Asociaţia de proprietari are ipotecă legală asupra
  apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din
  condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale
  acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la
  cheltuielile asociaţiei de proprietari. De asemenea, pentru aceleaşi creanţe, asociaţia de proprietari beneficiază de un privilegiul general mobiliar asupra bunurilor mobile situate
  în apartamentele şi celelalte spaţii proprietăţi individuale amplasate în
  condominiul respectiv. Privilegiul vizează doar bunurile mobile situate în
  imobilul cu privire la care există sumele datorate. Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă
  lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu
  de restanţă, numai după împlinirea termenelor prevăzute la art.78 alin.(2).
  Ipoteca imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de
  proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care
  asociaţia confirmă plata sumei datorate.
• schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei sau spaţiului
  cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările
  legale și neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere,
  reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii aflate în
  proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă
  prejudicii celorlalţi proprietari (fac excepţie cazurile în care au fost
  îndeplinite prevederile art.30 alin.(5) ) reprezintă contravenție și sancționează cu amenda de la 5.000 la 10.000 de lei. Contravenția se constată și se aplică de către Inspectoratul de Stat în Construcţii.