Avocat ILIE DORINNoua uzucapiune – procedura judiciară specială. Somația de uzucapiuneProcedura judiciară specială a noii uzucapiuni.
Într-un material anterior am analizat condițiile noii uzucapiuni tabulare și extratabulare. Procesul prin care se poate valorifica noua uzucapiune are un tipar special, derogatoriu ca procedură și material probator. Mai jos se regăsește o analiză a etapelor acestei proceduri speciale.
Sub aspect procedural obiectul acțiunii privind uzucapiunea s-a schimbat prin raportare la vechea uzucapiune, prin introducerea procedurii speciale de uzucapiune de la art 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă. Obiectul unui astfel de proces este înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, instanța dând dispoziție expresă în acest sens, dacă va constata îndeplinite condițiile uzucapiunii.
Astfel că acțiunea de uzucapiune în baza procedurii speciale va avea două capete de cerere și anume:
1. constatarea îndeplinirii condițiilor de uzucapiune și
2. cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza uzucapiunii constatate.
Pentru noua uzucapiune legislația prevede o procedură judiciară specială, în funcție de existența sau nu a unei cărți funciare pentru acel imobil (teren, casă, apartament). Se pot începe deci procese privind uzucapiunea nouă în temeiul articolelor 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă, idee ce reiese din aceste norme. Fiind o procedură specială, uzucapiunile noi nu vor putea lua forma unui proces de drept comun, ci vor trebui să fie formulate în mod exclusiv în baza acestor norme speciale de procedură. În baza acestei proceduri, uzucapantul dobândește dreptul de a înscrie provizoriu dreptul de proprietate în cartea funciară de la momentul la care instanța se va pronunța prin încheiere sau hotărâre. Momentul pronunțării primei instanțe este momentul la care se analizează îndeplinirea condițiilor uzucapiunii, după procedura de opoziție și cercetarea judecătorească. În toate cazurile reclamantul uzucapant este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, și nu de la data intrării în posesie, nici de la data pronunțării instanței. Din analiza normelor reiese că se pot iniția procese de uzucapiune încă de pe acum, procedura prealabilă, procedura de opoziție și dezbaterile ducând la ideea că un astfel de proces poate dura mai bine de 1 an de zile. Ca o excepție, normele tranzitorii din Legea 71/2011 prevăd că dacă imobilul are carte funciară, constatarea îndeplinirii condițiilor pentru noua uzucapiune se face de la data introducerii cererii de chemare în judecată, și nu de la data pronunțării instanței.
Probele în procesul de uzucapiune raportat la procedura specială
Tot cu privire la procedura specială, legea menționează ce trebuie să cuprindă materialul probator ce trebuie pus la dispoziția instanței de către reclamant. De principiu expertiza nu va mai fi o probă în acest proces, asta deoarce documentația cadastrală (în vederea deschiderii cărții funciare) trebuie întocmită prealabil procesului. Pentru dovedirea îndeplinirii condițiilor de uzucapiune, în funcție de existența sau nu au unei cărți funciare pentru respectivul imobil, reclamantul uzucapant trebuie să aducă la dosarul cauzei:
– certificatul de deces sau dovada radierii persoanei juridice care era înscrisă în cartea funciară (acolo unde imobilul are carte funciară),
– un certificat emis de Camera Notarilor Publici privind moștenirea celui care figurează în cartea funciară cu privire la cel/cei care a/au cules moștenirea (acolo unde imobilul are carte funciară și o persoană decedată este înscrisă ca proprietar),
– un certificat de la Primărie din care să rezulte că imobilul nu face parte din proprietatea publică,
– certificat de rol fiscal, dacă există,
– documentația cadastrală,
– dacă imobilul are carte funciară – un extras de carte funciară (din care va reieși titularul înscris acolo, eventual – dacă există – declarația de renunțare la proprietate din partea celui înscris ca proprietar în acea carte funciară și dacă este grevat de sarcini), iar dacă imobilul nu are carte funciară – un certificat emis de biroul de cadastru din care să reiasă că imobilul nu are carte funciară, nu i-a fost alocat un număr cadastral și nu este grevat de sarcini).
– numele și adresa a cel puțin 2 martori
După depunerea cererii de uzucapiune se citează reclamantul și pârâtul înscris în cartea funciară (ori moștenitorii lui dacă sunt cunoscuți). Nu știm cum se va interpreta în practică acest aspect al moștenitorilor cunoscuți sau necunoscuți, prin raportare la numele lor și/sau la domiciliul lor. Problema pleacă de la faptul că numele moștenitorilor poate fi cunoscut cu o oarecare ușurință, dar domiciliile lor nu pot fi cunoscute de reclamant pentru a fi puse la dispoziția instanței pentru citare. Mai mult, se pune problema moștenitorilor ce au domiciliul sau reședința în străinătate și care nu pot fi găsiți ori identificați după domiciliu sub nici o formă. În toate cazurile, reclamantul trebuie să facă dovada că a făcut demersuri de identificare a domiciliilor lor (deși demersurile sunt de cele mai multe ori lispite de rezultat), pentru citare. Dacă nu s-au identificat domiciliile lor, citarea se va face prin publicitate. Normele de procedură nu menționează ca eventual pârât Unitatea Administrativ Teritorială și nici nu menționează ce se întâmplă dacă imobilul nu are carte funciară. În aceste cazuri, dacă imobilul nu are carte funciară, considerăm că se citează doar reclamantul și martorii, fără a fi citată Unitatea Administrativ Teritorială.
Procedura somației de uzucapiune.
Totodată instanța dispune emiterea unei somații cu termen de 6 luni și afișarea acesteia la imobil, la sediul instanței, al biroului de cadastru și la primărie; tot atunci somația se va publica în două ziare de răspândire largă, din care unul trebuie să fie de acoperire națională. Somația are ca scop înștiințarea publică privind uzucapiunea cu scopul ca proprietarul sau oricare revendică vreun drept raportat la acel imobil să facă opoziție și să intervină deci în procesul de uzucapiune.Dacă există oponenți aceștea trebuie să arate cu ce anume se opun uzucapiunii și ce acte, ce drepturi și ce probe au cu privire la legalitatea și temeinicia opoziției. Cu privire la această somație, chestiune cu totul nouă în materia uzucapiunii, în practică se vor ivi mai multe probleme legate de afișare și publicare la ziar, dar nu numai. Cu privire la afișarea somației la imobil se pune problema afișării somației la terenurile agricole, intravilane ori extravilane, terenuri neîngrădite (luând în considerare că pe cele îngrădite somația se poate afișa pe gard) unde se va afișa această somație în aceste cazuri? Cu privire la publicarea în 2 ziare de acoperire locală și națională, legea pare că impune sarcini și costuri procesuale inutile, presa scrisă nemaifiind citită și nemaiprezentând interes pentru marea majoritate a populației. Considerăm că publicarea somației pe siteul primăriei – astfel cum se afișează Publicațiile de vânzare privind terenurile extravilane în vederea publicității vânzării și exercitării dreptului de preempțiune, era arhisuficientă. Termenul de 6 luni este de asemeni un termen prea mare pentru opoziție, eventualilor revendicatori ori opozanți fiindu-le suficient un termen de 3 luni ori chiar de o lună. Termenul de 6 luni din somație conduce inutil la tergiversarea procesului civil și este afectat principiul procesului civil privind termenul optim de soluționare a cauzei, având în vedere și incidentele ce se vor/pot ivi cu ocazia afișării și publicării somației.
După procedura emiterii, afișării și publicării somației grefierul întocmește un proces verbal despre toate aceste activități, iar cercetarea judecătorească continuă cu ascultarea reclamantului, eventualilor oponenți/pârâți și a martorilor.
Soluțiile instanței
Dacă nu s-a făcut opoziție în termenul de 6 luni, instanța va cita în vederea ascultării pe reclamant și martorii, după care va verifica îndeplinirea condițiilor de uzucapiune, soluționând cauza prin încheiere supusă apelului. Sedința are loc în camera de consiliu.
Dacă s-a făcut opoziție în termen, aceasta trebuie comunicată reclamantului pentru a formula întâmpinare la opoziție. După primirea întâmpinării de la reclamant, instanța fixează termen pentru judecarea cauzei, cu citarea reclamantului și a oponentului/pârâtului ori oponenților/pârâților. Acestora li se comunică odată cu citația și o copie după cererea de chemare în judecată și după întâmpinare. Totodată se vor cita și martorii. După dezbateri instanța va analiza dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii și va da o hotărâre supusă apelului.
Observăm din cele de mai sus că dacă nu s-a făcut opoziție și deci nu există parte cu interese contrarii, procedura devine una necontencioasă, procesul are loc in cameră de consiliu, în ședință nepublică, iar instanța emite o Încheiere. Dimpotrivă, dacă s-a făcut opoziție și există parte adversă (oponenți/revendicatori/pârâți) atunci procedura devine contencioasă, fiecare parte făcându-și apărările de rigoare în ședință publică, instanța soluționând litigiul prin Hotărâre.
Reclamantul uzucapant poate să își înscrie provizoriu dreptul de proprietate în cartea funciară în baza acestei încheieri ori hotărâri date în primă instanță, drept ce se va consolida dacă încheierea ori hotărârea va rămâne definitivă. În toate cazurile, reclamantul uzucapant este considerat de lege proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, cu o singură excepție de care am făcut vorbire mai sus. De asemeni, uzucapantul poate dobândi dreptul de proprietate numai dacă și-a înregistrat cererea de înscrierea înainte ca un terț să își fi înregistrat propria cerere pe baza unei cauze legitime/act de proprietate valabil, chiar dacă terțul și-a înregistrat cererea de înscriere ca proprietar în cursul termenului de uzucapiune sau după împlinirea lui. Cu alte cuvinte, dacă adevăratul proprietar depune cererea de înscriere a dreptului său de proprietate în cartea funciară a imobilului înaintea cererii uzucapantului, această înscriere a terțului adevărat proprietar are prioritate, și toate demersurile uzucapantului sunt lipste de efecte, chiar dacă a îndeplinit toate condițiile legale și judiciare ale uzucapiunii.
Existența cărții funciare a imobilului și mențiunile de acolo joacă un rol esențial în noua uzucapiune.
Procesele de uzucapiune sunt procese judiciare complexe, având în vedere și greutatea dreptului de proprietate imobiliară pe care îl presupun. Din acest motiv este recomandată asistența și/sau reprezentarea de către avocat. O diagnoză juridică a situației de fapt și de drept privind imobilul prin raportare la posesor, proprietar, existența cărții funciare, existența viciilor de posesie, existența mai multor posesii, existența unor sarcini, unor acte/tiluri de proprietate, etc, este absolut necesară prealabil oricărui demers privind uzucapiunea. Ulterior, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii și se inițiază un proces, indicarea materialului probator de către avocat este un element cheie al procesului. Deși culegerea probelor este de obicei în sarcina uzucapantului (clientul avocatului), este indicat ca probele să fie culese și sistematizate la indicațiile date de avocat, pentru ca întreg materialul probator să fie cât mai solid și să respecte condițiile legale.
Bună ziua domnu avocat.Sunt Peter Hajnal ,așiu dori să vă întreb în legătură cu uzucapiune .În anul 1975 am instalat un butic pe un teren,pe care și acum neîncetat o folosim.Ani la rănd am tot căutat pe numele cui este.Acum am reușit să scot cartea funciară a terenului si este din 1973 în proprietatea Statului Romăn.Ce soluții am să devin proprietara acestui teren ? Vă mulțumesc .
daca este in proprietatea privata a statului, puteti face impotriva statului uzucapiune, daca sunt indeplinite conditiile posesiei utile.
Ar trebui sa fac succesiunea de pe casa bunicilor (bunicii si cei 3 copiii sunt decedati…. Ultima succesiune era pe 2 dintre cei 2 copii care in acel moment erau in viata)… Eu sunt fiica baiatului cel mare (decedat si el)… din acte inteleg ca suprafata trecuta a terenului, e mai mica decat imprejmuirea si efectiv cred ca o parte din gradina nu apare in acte…acea gradina e in posesie de peste 50 de ani
Prin legea uzucapiune nu inteleg un lucru… Eu daca fac succesiunea doar cu actele care sunt pe curte si casa, se pierde dreptul la uzucapiune si trebuie sa treaca minim 10 ani de cand am devenit eu proprietara? Sau pot obtine dreptul la uzucapiune pe restul terenului in numele tatalui decedat si abia apoi sa fac succesiunea?
Totodata cum pot afla pretul terenului in zona sau primaria stabileste cum vrea ea o oferta? Incerc sa inteleg ce costuri ar fi mai mici, mers in instanta cu dreptul la uzucapiune sau sa incerc sa cumpar terenul de la primarie fara sa imi bat capul?
Multumesc pt amabilitatea de a-mi oferi informatii.
ce nu e in acte pentru succesiune, puteti uzucapa.
Buna ziua!
Detin un teren in posesie de 18 ani(linga terenul meu aflat in proprietate cu toate actele in regula) si as dori sa fac toate formalitatile pentru a deveni proprietar cu acte in regula(carte funciara, etc). Am inteles ca acest lucru se poate face prin actiune judecatoreasca. As apela la serviciile unui avocat pentru a-mi rezolva acest lucru(eu neavand timp si nici pricepere in domeniu) Imi puteti spune, va rog, cu aproximatie, cam cat timp poate dura aceasta procedura si tot cu aproximatie cam cat inseamna financiar?
Va multumesc!
Trimiteți e-mail și va răspundem acolo.
Buna seara,
In actele firmei radiate in 2011 nu s-a trecut un lot dintr-un teren in devalmasie. Lotul nu poate fi intabulat deoarece nu este trecut in Certificatul Constatator. Am fost asociați și suntem moștenitorii firmei radiate prin dizolvare voluntara. Am întocmit un Act Constatator la notariat, in care se constata dreptul nostru de proprietate. Pe baza acestui act am înregistrat terenul la Taxe și Impozite. La OCPI ni se refuza intabularea pe baza acestui act. Se poate face proces de uzucapiune in acest caz? Ceilalți coproprietari pot fi citați ca pârâți? Nimeni nu ne contesta dreptul de proprietate.
ati facut plangere impotriva incheierii de respingere de la OCPI? Da, teoretic se poate face uzucapiune.
Buna ziua stimate domn avocat! As vrea sa ma ajutați și pe mine va rog cu o problema, va mulțumesc anticipat!! În urma cu 4 ani jumătate, am fost contactat de o doamnă care avea o garsoniera, știind de la administratorul blocului ca eu caut o locuință, din câte am înțeles proprietarii acestui imobil sunt părinții ei.Tatal ei a decedat aveau restante la lumina și întreținere, eu am investit în acest imobil circa 3000 euro ,spunandu mi ca nu ma va deranja ,ca pe ea nu o interesează imobilul. As dori sa știu dacă ma puteți ajuta cu uzucapiunea acestui imobil?
nu stiu dacă puteti uzucapa…Trebuie analizata situatia globala a imobilului, carte funciara, proprietar, acea persoana, etc.
Buna ziua, domnule avocat!
Bunicii mei au decedat la Revolutie si au lasat mostenire un teren celor 3 copii. Acestia nu au fost niciodata la notar pentru impartirea bunurilor. Din cei 3, mai traieste doar un copil, dar din partea celorlalti 2 frati, exista cate 2 copii de fiecare (descendenti din ce am inteles in Codul civil).
Deci avem in viata un fiu si cei 4 nepoti care detin in devalmasie un teren. Daca in tot acest timp doar unul dintre nepoti s-a ocupat de teren (a platit impozite, s-a ingrijit de acesta) poate interveni uzucapiunea extratabulara sau uzucapiunea simpla?
Va multumesc anticipat!
de principiu da, dar depine…de atitudinea celorlalti, de ce pretentii ridica ei, de instanta, de probatoriu, etc.
Buna ziua.
Va rog frumos sa-mi dati si mie un raspuns.
Daca mostenitorii adevaratului proprietar au deschis succesiunea dupa ce au trecut mai mult de 30 de ani de la decesul proprietarului,posesorul strain al terenului mai poate solicita dobandirea in proprietate prin uzucapiune ulterior datei deschiderii succesiunii?
Va multumesc.
da, poate.
Buna seara!
Foarte utile explicatiele dv si cred eu, pe intelesul tuturor!
Am citit cu atentie insa nu am gasit nicio speta asemanatoare cazului meu redat mai jos.
In anul 2006 am achizitionat un teren in suprafata de 848,92 mp,
“…compus din suprafata totala rezultata din masuratori de 848,92 m.p. (suprafata din acte 500 mp)…” – (extras din Contractul de Vanzare-Cumparare), pe care ulterior am construit un garaj si casa in care locuiesc din anul 2011 cu acte legale si cu impozitul platit pe constructii si pe toata suprafata de teren din momentul intrarii in posesie.
Precizez ca terenul cumparat de mine a fost lotul central si ULTIMUL achizitionat dintr-un teren avand suprafata totala de aproximativ 4500 mp ce fusese parcelat in timp si vandut in sapte loturi de catre acelasi proprietar care il detinea din anul 1992 in urma retrocedarii. Suprafata totala avand acte si masuratori de tip vechi, ultimul lot vandut putea avea mai putini sau mai multi metri patrati, asa cum s-a intamplat la mine.
Toti actualii vecini au cumparat terenul de la aceeasi persoana inaintea mea si nu s-a pus absolut niciodata problema de legalitate a suprafetei pe care o detin. De asemeni, gardul de la drum nu iese din aliniamentul tuturor gardurilor de pe strada…
Fostul proprietar se incadra in cei 10% marja de eroare si putea fi rezolvata problema mai simplu, probabil n-a stiut, insa in cazul meu este o situatie particulara…
In extrasul de carte funciara a fostului proprietar cat si a mea scrie “pentru diferenta de 348,92 mp nu a prezentat inscrisuri” motiv pentru care mi-a fost refuzata intabularea.
Rog o opinie, este cazul uzucapiunii sau ce demersuri trebuiesc facute pentru a putea inscrie toata suprafata de teren in Cartea Funciara?
Va multumesc!
notati-va posesia tabulară pentru acei 348,92 mp
Buna ziua, domnule avocat.
Mama mea a decedat in anul 1969, cand eu aveam varsta de 5 ani. Tatal s-a recasatorit si nu a mai avut copii .In urma cu 9 ani a decedat si cea de-a doua sotie.Eu as fi singurul mostenitor, doar ca… terenul pe care s-a construit imobilul, in anul 1962, a fost al unei rude din partea mamei biologice.S-a facut un schimb de terenuri . Problema e ca nu exista nici un act justificativ.
Considerati ca se poate face uzucapiunea pentru acel teren, ca eu sa raman in legalitate?
Daca nu s-a facut succesiunea dupa moartea celor doua sotii, ce as putea eu sa fac acuma?
Multumesc pentru eventualele raspunsuri!
puteti face uzucapiune si accesiune pentru casă.
Bună seara, în anul 2002m-am mutat împreună cu soțul și copilul într-o casă ,care avea și un teren de 14oo metri pătrați ,al cărei proprietar murise, neavînd urmași. Acesta fiind înmormântat de primărie. Noi ne-am mutat acolo în baza unui contract de închiriere, care prevedea că vom putea cumpăra imobilul după intrarea acestuia în posesia obștească,lucru care nu s-a întîmplat nici până la ora actuală. Menționez că am adus foarte multe îmbunătățiri imobilului, pentru că atunci cînd l-am luat era într-un stadiu avansat de degradare. Am platit impozitul și chiria an de an.Cu respect și multă emoție vă întreb avem șansă dacă am deschide proces de uzucapiune?Mulțumesc!
aveti sanse de uzucapiune, dar trebuie văzută perioada in care contractul de inchiriere a incetat si ce durata a avut apoi posesia dvs, si daca a fost o posesie in vederea uzucapiunii. Trebuie să mergeti la o consultanta la un avocat.
Buna seara stimate domn,
Sunt proprietar cu cota 15/16 dintr-un imobil (teren+casa). Mai este un proprietar inscris in careta funciara cu cota 1/16, care este decedat de 30 de ani, dupa cunostiinetele mele. Nu s-a facut succesiune. Mostenitorii (2 copii) nu sunt in posesia certificatului de deces (persoana parasandu-si familia inainte deces), nu stiau de acest bun si nu sunt interesati. Eu am descoperit aceasta situatie dupa decesul tatalui meu, acum 10 ani. De atunci doar eu ma ocup de proprietate, platesc impozit pe toata suprafata. Pana acum nu ma deranjat situatia, dar acum vreau sa vand, printr-o agentie, si trebuie sa clarific.
Aveti va rog un sfat cu sa procedez?
Multumesc!
puteti face proces de uzucapiune, dar va trebui sa identificati mostenitorii.
Buna ziua, va rog o informatie. Detin o proprietate(casa +teren) , prin mostenire, inscrisa in Carte Funciara in 2013. Aceasta se invecineaza cu un teren caruia un mostenitor a deschis proces de uzucapiune( doreste comasare a 3 proprietati cu acte funciare din 1903 1905 si 1913, bunicul lui ocupandu-se de acel teren in ultimii 60 de ani )
Nu revendica nimic din proprietatea mea si nici eu din terenul revendiccat de el. Sunt citata insa ca parat ! Ce trebuie sa fac in acest caz? Va multumesc
daca sunteti ca parat inseamna ca are o pretentie si in legatura cu proprietatea dvs….poate de granituire, nu stiu. Este recomandat sa mergeti cu un avocat si sa analizati dosarul, sa vedeti ce vrea de la dvs și să vă apărați.
Buna domnul avocat, va rog pentru doua clarificari, se aplica art 930 si procedura speciala și înainte să se fi finalizat lucrările de cadastru și să se fi deschis cărțile funciare, având în vedere art. 56 Legea 71/2011 ? Se poate alege legea mai favorabila privind inceputul prescriptiei, tinând cont ca unele decizii ICCJ sustineau ca uzucapiunea se judeca sub imperiul legilor sub care a inceput sa curga termenul?
teoretic da, se poate. Se poate incerca. Fiind o procedura noua, depinde cum va fi interpretata si aplicata de instanțe…
Va multumesc, numai bine!
Daca am un teren pentru care am avut titlu de proprietate *in prezent nu il gasesc si am numai niste copii* , hotarire judecatoreasca de punere in posesie definitiva si irevocabila din 2011, rol la primarie din 2012, terenul inscris in asociatie tot din 2012, dar mi s-a dat respingere de carte funciara in 2016 deoarece: in arhiva electronica la numarul meu de titlu apare un alt nume si o alta suprafata, nu am proces verbal de punere in posesie *sau nu il gasesc* iar la primarie exista proces verbal tot pe numele celei care are titlul , pe numele meu nu se regaseste nici un proces verbal, pot merge pe uzucapiune?Daca da, ma puteti reprezenta la Giurgiu?
Multumesc anticipat pentru raspuns.
Cred ca trebuie făcut proces de rectificare titlu de proprietate, cu amplasament real. Da, va putem ajuta. Trimiteti e-mail la dorin@avocatu.ro
Buna ziua,domnule avocat,intrebarea mea de inceput este:Pot face uzucapiune la imobilul unde locui esc cu familia me a de 20de ani ,este casa parintilor mei care sunt decedati dar nu a m facut succesiunea ,noi am investit ,platit impo zit sunt umicul mostenitor ,deasemenea a!bii parinti au avut terenuri ,am incercat sa dobandesc partea ce li s-a cuvenit dar fara rezultat deoarece ei nu erau proprietari doar mostenitori dar fara acte ,la primaria unde mama avea drept a mplatot impozit pe 3ani dar nu am putut face nimic ,ce ma sfatuiti sa fac ??Va multumesc pentru un eventual raspuns .
daca nici ei nici parintii lor lor nu aveau acte si deci casa nu este in masa succesorala, puteti face proces de uzucapiune.
Buna ziua,detin un teren care figureaza in registrul agricol initial declarat de mama mea ,impozit platit pe el de peste 30ani,momentan se fac masuratori sistematice in zona si a aparut se saitul primariei trecut in dreprul trenului la nume primaria,ce se poate face in acest caz,ei spun ca nu se poate face notarea posesiei pentru ca nu a fost finalizata faza de retrocedare a terenurilor prin titlul de proprietate.Intrebare,cum pot intra in posesia terenului legal?
faceti proces de uzucapiune impotriva celui care este trecut proprietar in urma cadastrarii sistematice, indiferent cine e.