Meniu Închide

Noua uzucapiune – procedura judiciară specială. Somația de uzucapiune

Procedura judiciară specială a noii uzucapiuni

Într-un material anterior am analizat condițiile noii uzucapiuni tabulare și extratabulare. Procesul prin care se poate valorifica noua uzucapiune are un tipar special, derogatoriu ca procedură și material probator. Mai jos se regăsește o analiză a etapelor acestei proceduri speciale.

Sub aspect procedural obiectul acțiunii privind uzucapiunea s-a schimbat prin raportare la vechea uzucapiune, prin introducerea procedurii speciale de uzucapiune de la art 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă. Obiectul unui astfel de proces este înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, instanța dând dispoziție expresă în acest sens, dacă va constata îndeplinite condițiile uzucapiunii.

Astfel că acțiunea de uzucapiune în baza procedurii speciale va avea două capete de cerere și anume:
1. constatarea îndeplinirii condițiilor de uzucapiune și
2. cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza uzucapiunii constatate.

Pentru noua uzucapiune legislația prevede o procedură judiciară specială, în funcție de existența sau nu a unei cărți funciare pentru acel imobil (teren, casă, apartament). Se pot începe deci procese privind uzucapiunea nouă în temeiul articolelor 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă, idee ce reiese din aceste norme. Fiind o procedură specială, uzucapiunile noi nu vor putea lua forma unui proces de drept comun, ci vor trebui să fie formulate în mod exclusiv în baza acestor norme speciale de procedură. În baza acestei proceduri, uzucapantul dobândește dreptul de a înscrie provizoriu dreptul de proprietate în cartea funciară de la momentul la care instanța se va pronunța prin încheiere sau hotărâre. Momentul pronunțării primei instanțe este momentul la care se analizează îndeplinirea condițiilor uzucapiunii, după procedura de opoziție și cercetarea judecătorească. În toate cazurile reclamantul uzucapant este considerat proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, și nu de la data intrării în posesie, nici de la data pronunțării instanței. Din analiza normelor reiese că se pot iniția procese de uzucapiune încă de pe acum, procedura prealabilă, procedura de opoziție și dezbaterile ducând la ideea că un astfel de proces poate dura mai bine de 1 an de zile. Ca o excepție, normele tranzitorii din Legea 71/2011 prevăd că dacă imobilul are carte funciară, constatarea îndeplinirii condițiilor pentru noua uzucapiune se face de la data introducerii cererii de chemare în judecată, și nu de la data pronunțării instanței.

Probele în procesul de uzucapiune raportat la procedura specială

Tot cu privire la procedura specială, legea menționează ce trebuie să cuprindă materialul probator ce trebuie pus la dispoziția instanței de către reclamant. De principiu expertiza nu va mai fi o probă în acest proces, asta deoarce documentația cadastrală (în vederea deschiderii cărții funciare) trebuie întocmită prealabil procesului. Pentru dovedirea îndeplinirii condițiilor de uzucapiune, în funcție de existența sau nu au unei cărți funciare pentru respectivul imobil, reclamantul uzucapant trebuie să aducă la dosarul cauzei:
–  certificatul de deces sau dovada radierii persoanei juridice care era înscrisă în cartea funciară (acolo unde imobilul are carte funciară),
– un certificat emis de Camera Notarilor Publici privind moștenirea celui care figurează în cartea funciară cu privire la cel/cei care a/au cules moștenirea (acolo unde imobilul are carte funciară și o persoană decedată este înscrisă ca proprietar),
– un certificat de la Primărie din care să rezulte că imobilul nu face parte din proprietatea publică,
– certificat de rol fiscal, dacă există,
documentația cadastrală,
– dacă imobilul are carte funciară – un extras de carte funciară (din care va reieși titularul înscris acolo, eventual – dacă există – declarația de renunțare la proprietate din partea celui înscris ca proprietar în acea carte funciară și dacă este grevat de sarcini), iar dacă imobilul nu are carte funciară – un certificat emis de biroul de cadastru din care să reiasă că imobilul nu are carte funciară, nu i-a fost alocat un număr cadastral și nu este grevat de sarcini).
– numele și adresa a cel puțin 2 martori

După depunerea cererii de uzucapiune se citează reclamantul și pârâtul înscris în cartea funciară (ori moștenitorii lui dacă sunt cunoscuți). Nu știm cum se va interpreta în practică acest aspect al moștenitorilor cunoscuți sau necunoscuți, prin raportare la numele lor și/sau la domiciliul lor. Problema pleacă de la faptul că numele moștenitorilor poate fi cunoscut cu o oarecare ușurință, dar domiciliile lor nu pot fi cunoscute de reclamant pentru a fi puse la dispoziția instanței pentru citare. Mai mult, se pune problema moștenitorilor ce au domiciliul sau reședința în străinătate și care nu pot fi găsiți ori identificați după domiciliu sub nici o formă. În toate cazurile, reclamantul trebuie să facă dovada că a făcut demersuri de identificare a domiciliilor lor (deși demersurile sunt de cele mai multe ori lispite de rezultat), pentru citare. Dacă nu s-au identificat domiciliile lor, citarea se va face prin publicitate. Normele de procedură nu menționează ca eventual pârât Unitatea Administrativ Teritorială și nici nu menționează ce se întâmplă dacă imobilul nu are carte funciară. În aceste cazuri, dacă imobilul nu are carte funciară, considerăm că se citează doar reclamantul și martorii, fără a fi citată Unitatea Administrativ Teritorială.

Procedura somației de uzucapiune.

Totodată instanța dispune emiterea unei somații cu termen de 6 luni și afișarea acesteia la imobil, la sediul instanței, al biroului de cadastru și la primărie; tot atunci somația se va publica în două ziare de răspândire largă, din care unul trebuie să fie de acoperire națională. Somația are ca scop înștiințarea publică privind uzucapiunea cu scopul ca proprietarul sau oricare revendică vreun drept raportat la acel imobil să facă opoziție și să intervină deci în procesul de uzucapiune.Dacă există oponenți aceștea trebuie să arate cu ce anume se opun uzucapiunii și ce acte, ce drepturi și ce probe au cu privire la legalitatea și temeinicia opoziției. Cu privire la această somație, chestiune cu totul nouă în materia uzucapiunii, în practică se vor ivi mai multe probleme legate de afișare și publicare la ziar, dar nu numai. Cu privire la afișarea somației la imobil se pune problema afișării somației la terenurile agricole, intravilane ori extravilane, terenuri neîngrădite (luând în considerare că pe cele îngrădite somația se poate afișa pe gard) unde se va afișa această somație în aceste cazuri? Cu privire la publicarea în 2 ziare de acoperire locală și națională, legea pare că impune sarcini și costuri procesuale inutile, presa scrisă nemaifiind citită și nemaiprezentând interes pentru marea majoritate a populației. Considerăm că publicarea somației pe siteul primăriei – astfel cum se afișează Publicațiile de vânzare privind terenurile extravilane în vederea publicității vânzării și exercitării dreptului de preempțiune, era arhisuficientă. Termenul de 6 luni este de asemeni un termen prea mare pentru opoziție, eventualilor revendicatori ori opozanți fiindu-le suficient un termen de 3 luni ori chiar de o lună. Termenul de 6 luni din somație conduce inutil la tergiversarea procesului civil și este afectat principiul procesului civil privind termenul optim de soluționare a cauzei, având în vedere și incidentele ce se vor/pot ivi cu ocazia afișării și publicării somației.

După procedura emiterii, afișării și publicării somației grefierul întocmește un proces verbal despre toate aceste activități, iar cercetarea judecătorească continuă cu ascultarea reclamantului, eventualilor oponenți/pârâți și a martorilor.

Soluțiile instanței

Dacă nu s-a făcut opoziție în termenul de 6 luni, instanța va cita în vederea ascultării pe reclamant și martorii, după care va verifica îndeplinirea condițiilor de uzucapiune, soluționând cauza prin încheiere supusă apelului. Sedința are loc în camera de consiliu.

Dacă s-a făcut opoziție în termen, aceasta trebuie comunicată reclamantului pentru a formula întâmpinare la opoziție. După primirea întâmpinării de la reclamant, instanța fixează termen pentru judecarea cauzei, cu citarea reclamantului și a oponentului/pârâtului ori oponenților/pârâților. Acestora li se comunică odată cu citația și o copie după cererea de chemare în judecată și după întâmpinare.  Totodată se vor cita și martorii. După dezbateri instanța va analiza dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii și va da o hotărâre supusă apelului.

Observăm din cele de mai sus că dacă nu s-a făcut opoziție și deci nu există parte cu interese contrarii, procedura devine una necontencioasă, procesul are loc in cameră de consiliu, în ședință nepublică, iar instanța emite o Încheiere. Dimpotrivă, dacă s-a făcut opoziție și există parte adversă (oponenți/revendicatori/pârâți) atunci procedura devine contencioasă, fiecare parte făcându-și apărările de rigoare în ședință publică, instanța soluționând litigiul prin Hotărâre.

Reclamantul uzucapant poate să își înscrie provizoriu dreptul de proprietate în cartea funciară în baza acestei încheieri ori hotărâri date în primă instanță, drept ce se va consolida dacă încheierea ori hotărârea va rămâne definitivă. În toate cazurile, reclamantul uzucapant este considerat de lege proprietar de la data înscrierii în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, cu o singură excepție de care am făcut vorbire mai sus. De asemeni, uzucapantul poate dobândi dreptul de proprietate numai dacă și-a înregistrat cererea de înscrierea înainte ca un terț să își fi înregistrat propria cerere pe baza unei cauze legitime/act de proprietate valabil, chiar dacă terțul și-a înregistrat cererea de înscriere ca proprietar în cursul termenului de uzucapiune sau după împlinirea lui. Cu alte cuvinte, dacă adevăratul proprietar depune cererea de înscriere a dreptului său de proprietate în cartea funciară a imobilului înaintea cererii uzucapantului, această înscriere a terțului adevărat proprietar are prioritate, și toate demersurile uzucapantului sunt lipste de efecte, chiar dacă a îndeplinit toate condițiile legale și judiciare ale uzucapiunii.

Existența cărții funciare a imobilului și mențiunile de acolo joacă un rol esențial în noua uzucapiune.

Procesele de uzucapiune sunt procese judiciare complexe, având în vedere și greutatea dreptului de proprietate imobiliară pe care îl presupun. Din acest motiv este recomandată asistența și/sau reprezentarea de către avocat. O diagnoză juridică a situației de fapt și de drept privind imobilul prin raportare la posesor, proprietar, existența cărții funciare, existența viciilor de posesie, existența mai multor posesii, existența unor sarcini, unor acte/tiluri de proprietate, etc, este absolut necesară prealabil oricărui demers privind uzucapiunea. Ulterior, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii și se inițiază un proces, indicarea materialului probator de către avocat este un element cheie al procesului. Deși culegerea probelor este de obicei în sarcina uzucapantului (clientul avocatului), este indicat ca probele să fie culese și sistematizate la indicațiile date de avocat, pentru ca întreg materialul probator să fie cât mai solid și să respecte condițiile legale.

 

Print Friendly, PDF & Email

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Postări recente