Meniu Închide

Noua uzucapiune tabulară și extratabulară – regim juridic

Noua uzucapiune tabulară și extratabulară – condiții și regim juridic

Am analizat într-un material anterior normele generale privind uzucapiunea, mai ales procesul judiciar de drept comun raportat la  acțiunea în uzucapiune, prin prisma posesiilor începute înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil, adică înainte de 01.10.2011. Am conturat două definiții pentru cele două tipuri de uzucapiuni: uzucapiunea veche pentru vechea reglementare și uzucapiunea nouă pentru noua reglementare.

Uzucapiunea veche a fost suficient de analizată în practica judiciară și doctrina juridică, normele anterioare ce stabileau condițiile posesiei unui imobil fiind relativ clare. Noua uzucapiune introdusă prin normele de la art. 930  și următoarele Cod Civil prin raportare la art. 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă, este mai puțin analizată de teoreticieni, mai ales că termenul de 10 ani pentru a deveni incidentă această instituție se implinește abia la 01.10.2021. Din această cauză, practică judiciară există foarte puțină, iar problemele de drept ce se vor ivi, se vor dezbate deodată că ocazia aplicării acestor norme.

Mai jos vom analiza situația uzucapiunilor noi, adică a celor care au început după data de 01.10.2011. Vom explica pe scurt regimul juridic al noii uzucapiuni prin raportare la condițiile și efectele posesiei.

Trebuie menționat că uzucapiunile începute înainte de data de 01.10.2011 sunt și rămân reglementate de vechea legislație privind uzucapiunea, iar dacă sunt mai benefice pentru posesor, acesta poate beneficia de ele și își poate întemeia acțiunea pe acele norme. În aceste situații procesul judiciar de uzucapiune este cel de drept comun și nu procedura special reglementată de actualul cod de procedură. Aceasta pentru că procedura noii uzucapiuni stabileste un regim juridic distinct raportat la actiunea in uzucapiune și momentul dobândirii dreptului de proprietate. Astfel că, în continuare ca și până acum, și după data de 01.10.2021, uzucapiunile ce se vor întemeia pe vechea reglementare se vor judeca tot pe procedura judiciară de drept comun.

Tot cu referire la vechea uzucapiune, putem spune că începând cu data de 01.10.2011 începe să curgă în paralel și termenul pentru noua uzucapiune. Astfel că uzucapantul ce a început vechea uzucapiune (posesia) înainte de 01.10.2011 poate beneficia și de noua uzucapiune dacă avea posesia la data de 01.10.2011 și bineînțeles a avut o posesie continuă și utilă în sensul normelor/termenelor de uzucapare. Pentru posesor vor curge așadar, în paralel, ambele termene de uzucapiune. Poesorul se va putea prevala de normele și de uzucapiunea cea mai favorabilă. Un astfel de posesor își va întemeia acțiunea pe normele cele mai apropiate de situația de fapt și de drept a imobilului uzucapat și a dreptului de proprietate cu privire la acel imobil, precum și pe normele cele mai convenabile.

Condițiile noii uzucapiuni

Spre deosebire de vechea uzucapiune unde posesorul era recunoscut de instanță ca proprietar de la data intrării în posesie a imobilului, deci retroactiv, noua uzucapiune îl recunoaște ca proprietar pe uzucapant doar de la momentul înscrierii dreptului său în cartea funciară, după constatarea îndeplinirii condițiilor de uzucapiune de către instanță. Este un element cu totul nou față de vechea reglementare, element ce schimbă total paradigma uzucapiunii. Astfel că în noua reglementare  s-a abandonat efectul retroactiv al uzucapiunii, momentul dobândirii proprietății fiind la o dată ulterioară constatării uzucapiunii de către instanță. Astfel că nici data pronunțării în primă instanță, nici soluția din apel nu contează pentru a dobândi proprietatea, ci data înscrierii în cartea funciară a încheierii/hotărârii de uzucapiune.

Chiar și sub aspect procedural obiectul acțiunii privind uzucapiunea s-a schimbat, prin introducerea procedurii speciale de uzucapiune de la art 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă. Dacă vechea uzucapiune presupunea un proces având ca obiect constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, fiind deci o veritabilă cerere în constatare, noua uzucapiune presupune un proces ce are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, fiind o veritabilă cerere în realizare de drepturi, astfel cum menționează chiar ICCJ în Decizia 19/2015.  În consecință și efectele hotărârilor diferă: hotărârea privind vechea uzucapiune soluționată potrivit procedurii de drept comun are efecte declarative  (deoarece recunoaște dreptul de proprietate retroactiv, ca existând în patrimoniul posesorului de la data intrării în posesie), pe când încheierea/hotărârea dată în noua procedură specială de uzucapiune va conține dispoziția de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de reclamantul uzucapant, care va fi considerat proprietar de la data înscrierii, astfel încât soluția instanței privind noua uzucapiune nu are caracter declarativ deoarece nu recunoaște un drept preexistent. Încheierea/hotărârea dată în noua procedură specială de uzucapiune are așadar efecte constitutive privind dreptul de proprietate.

O diferență majoră există între posesorii/uzucapanții care sunt înscriși în cartea funciară ca proprietari și cei neînscriși deloc în cartea funciară a imobilului ori cei care posedă un imobil fără carte funciară. Normele de la art 930 și următoarele Cod Civil prevăd 2 tipuri de uzucapiune în funcție de înscrierea sau nu a uzucapantului în cartea funciară ori de existența cărții funciare: uzucapiunea tabulară (posesie de minim 5 ani) și uzucapiunea extratabulară (posesie de minim 10 ani).

Astfel disctincția inițială se face în funcție de existența sau nu a unei cărți funciare pentru acel imobil, iar distincția subsecventă, dacă există carte funciară, se face în funcție de cine este înscris ca titular în cartea funciară.

Uzucapiunea tabulară este definită ca situația în care când uzucapantul este înscris ca proprietar în cartea funciară dar nu are nici o cauză legitimă, nici un titlu de proprietate valabil, nici un contract valid, desi a fost de bună-credință la momentul înscrierii. Acesta este considerat uzucapant desi este înscris ca proprietar în cartea funciară tocmai pentru că în drept – juridic vorbind – el nu este proprietar, titlul său fiind nevalabil din punct de vedere juridic, din varii motive. În aceste situații o altă persoană este proprietarul real.
Condițiile pentru uzucapiunea tabulară sunt:
1. Uzucapantul trebuie să figureze în cartea funciară a imobilului ca proprietar.
2. Titlul sau cauza în baza căruia a fost înscris ca proprietar să fie nul/ă, nelegitim/ă sau invalid/ă din punct de vedere juridic,
3. A folosit/posedat imobilul o perioadă de 5 ani.
4. Această posesie de 5 ani a fost utilă deci neviciată, publică/neclandestină și pașnică.
Dacă sunt îndeplinite aceste condiții nimeni nu îi mai poate contesta dreptul de proprietate. El poate opune uzucapiunea pe cale de excepție dacă este chemat în judecată de proprietarul de drept (de exemplu printr-o acțiune în revendicare) ori poate face cerere la instanța de judecată, pentru a-și consolida definitiv dreptul de proprietate.

Uzucapiunea extratabulară este definită ca situația în care când uzucapantul nu este înscris ca proprietar în cartea funciară (desi imobilul are carte funciară) ori imobilul nici măcar nu are carte funciară. El poate opune uzucapiunea pe cale de excepție dacă este chemat în judecată de proprietarul de drept ori poate face cerere la instanța de judecată, pentru a-și consolida definitiv dreptul de proprietate.
Pentru uzucapiunea extratabulară (cea mai des întâlnită în practică) trebuie întrunite anumite condiții:
1. O posesie de 10 ani. Posesia trebuie să dureze minim 10 ani de zile, perioadă ce poate suferi întreruperi cauzate de viciile de posesie, vicii ce doar suspendă uzucapiunea (dacă apar). În total posesorul trebuie să fi folosit ca un proprietar acel imobil pe o perioadă de 10 ani. Este posibilă cumularea (joncțiunea) posesiilor atunci când de-a lungul timpului imobilul a fost folosit de mai mulți posesori. Unirea/cumularea acestor posesii trebuie dovedită, mai cu seama privind cedarea pașnică a posesiei de la unul la altul. Perioada de 10 ani se referă la posesia imobilului și nu la posesori. În cei 10 ani de zile pot fi 2-3-4 posesori, cel din urmă, în persoana căruia se va întregi perioada legală de 10 ani putând beneficia de uzucapiune dacă probează joncțiunea dintre posesia sa și posesia sau posesiile celor dinainte. Eventual posesorii dinainte vor fi indicați ca matori.
2. O posesie utilă deci neviciată, publică/neclandestină și pașnică.
3. Imobilul nu are carte funciară ori dacă are carte funciară cel înscris ca proprietar în cartea funciară a decedat ori nu mai există (a fost radiat/desființat în cazul persoanelor juridice), sau acesta a înscris în cartea funciară o declarație de renunțare la proprietate. În cazul decesului sau radierii/desființării termenul de 10 ani începe să curgă cel mai devreme la data decesului/radierii/desființării, chiar dacă posesia respectivă a început înainte de deces/radiere/desființare. În cazul înscrierii declarației de renunțare la proprietate  termenul de 10 ani începe să curgă cel mai devreme la data acestei înscrieri, chiar dacă posesia respectivă a început înainte de înscrierea renunțării.

Având în vedere complexitatea acestor situații juridice, dată de importanța drepturilor imobiliare, de succesiunea legilor în timp, de efectele și natura posesiei, de existența sau nu a unui adevărat proprietar ori a unui titlu de proprietate, o diagnoză/consultanță detaliată privind uzucapiunea este absolut necesară, avocatul fiind cel  care poate să explice și să informeze uzucapantul despre posibilitățile și procedurile de urmat.

Într-un material viitor vom explica noua procedură judiciară specială privind noua uzucapiune și anume pașii, materialul probator, somația de uzucapiune și soluțiile pe care le poate da instanța de judecată.

 

Print Friendly, PDF & Email

4 Comments

  1. Nicu

    Puteți să-mi trimiteți continuarea articolului….”Într-un material viitor vom explica noua procedură judiciară specială privind noua uzucapiune și anume pașii, materialul probator, somația de uzucapiune și soluțiile pe care le poate da instanța de judecată.” Mulțumesc

  2. Mari

    Ma puteti ajuta sa inteleg cum poate fi proprietar dar nu apare in cartea funciara nici un act cum a dobandit imobilul. Am doua opinii notariale diferite , in prima opinie apar niste proprietari , in a doua opinie scoas la 2 zile distanta sunt alti proprietari . Mentionez ca a doua opinie notariala o am de la notara celor ce au vrut sa mi vanda o casa .

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Postări recente