Meniu Închide

Noua uzucapiune tabulară și extratabulară – regim juridic

Noua uzucapiune tabulară și extratabulară – condiții și regim juridic

Am analizat într-un material anterior normele generale privind uzucapiunea, mai ales procesul judiciar de drept comun raportat la  acțiunea în uzucapiune, prin prisma posesiilor începute înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil, adică înainte de 01.10.2011. Am conturat două definiții pentru cele două tipuri de uzucapiuni: uzucapiunea veche pentru vechea reglementare și uzucapiunea nouă pentru noua reglementare.

Uzucapiunea veche a fost suficient de analizată în practica judiciară și doctrina juridică, normele anterioare ce stabileau condițiile posesiei unui imobil fiind relativ clare. Noua uzucapiune introdusă prin normele de la art. 930  și următoarele Cod Civil prin raportare la art. 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă, este mai puțin analizată de teoreticieni, mai ales că termenul de 10 ani pentru a deveni incidentă această instituție se implinește abia la 01.10.2021. Din această cauză, practică judiciară există foarte puțină, iar problemele de drept ce se vor ivi, se vor dezbate deodată că ocazia aplicării acestor norme.

Mai jos vom analiza situația uzucapiunilor noi, adică a celor care au început după data de 01.10.2011. Vom explica pe scurt regimul juridic al noii uzucapiuni prin raportare la condițiile și efectele posesiei.

Trebuie menționat că uzucapiunile începute înainte de data de 01.10.2011 sunt și rămân reglementate de vechea legislație privind uzucapiunea, iar dacă sunt mai benefice pentru posesor, acesta poate beneficia de ele și își poate întemeia acțiunea pe acele norme. În aceste situații procesul judiciar de uzucapiune este cel de drept comun și nu procedura special reglementată de actualul cod de procedură. Aceasta pentru că procedura noii uzucapiuni stabileste un regim juridic distinct raportat la actiunea in uzucapiune și momentul dobândirii dreptului de proprietate. Astfel că, în continuare ca și până acum, și după data de 01.10.2021, uzucapiunile ce se vor întemeia pe vechea reglementare se vor judeca tot pe procedura judiciară de drept comun.

Tot cu referire la vechea uzucapiune, putem spune că începând cu data de 01.10.2011 începe să curgă în paralel și termenul pentru noua uzucapiune. Astfel că uzucapantul ce a început vechea uzucapiune (posesia) înainte de 01.10.2011 poate beneficia și de noua uzucapiune dacă avea posesia la data de 01.10.2011 și bineînțeles a avut o posesie continuă și utilă în sensul normelor/termenelor de uzucapare. Pentru posesor vor curge așadar, în paralel, ambele termene de uzucapiune. Poesorul se va putea prevala de normele și de uzucapiunea cea mai favorabilă. Un astfel de posesor își va întemeia acțiunea pe normele cele mai apropiate de situația de fapt și de drept a imobilului uzucapat și a dreptului de proprietate cu privire la acel imobil, precum și pe normele cele mai convenabile.

Condițiile noii uzucapiuni

Spre deosebire de vechea uzucapiune unde posesorul era recunoscut de instanță ca proprietar de la data intrării în posesie a imobilului, deci retroactiv, noua uzucapiune îl recunoaște ca proprietar pe uzucapant doar de la momentul înscrierii dreptului său în cartea funciară, după constatarea îndeplinirii condițiilor de uzucapiune de către instanță. Este un element cu totul nou față de vechea reglementare, element ce schimbă total paradigma uzucapiunii. Astfel că în noua reglementare  s-a abandonat efectul retroactiv al uzucapiunii, momentul dobândirii proprietății fiind la o dată ulterioară constatării uzucapiunii de către instanță. Astfel că nici data pronunțării în primă instanță, nici soluția din apel nu contează pentru a dobândi proprietatea, ci data înscrierii în cartea funciară a încheierii/hotărârii de uzucapiune.

Chiar și sub aspect procedural obiectul acțiunii privind uzucapiunea s-a schimbat, prin introducerea procedurii speciale de uzucapiune de la art 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă. Dacă vechea uzucapiune presupunea un proces având ca obiect constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, fiind deci o veritabilă cerere în constatare, noua uzucapiune presupune un proces ce are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, fiind o veritabilă cerere în realizare de drepturi, astfel cum menționează chiar ICCJ în Decizia 19/2015.  În consecință și efectele hotărârilor diferă: hotărârea privind vechea uzucapiune soluționată potrivit procedurii de drept comun are efecte declarative  (deoarece recunoaște dreptul de proprietate retroactiv, ca existând în patrimoniul posesorului de la data intrării în posesie), pe când încheierea/hotărârea dată în noua procedură specială de uzucapiune va conține dispoziția de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de reclamantul uzucapant, care va fi considerat proprietar de la data înscrierii, astfel încât soluția instanței privind noua uzucapiune nu are caracter declarativ deoarece nu recunoaște un drept preexistent. Încheierea/hotărârea dată în noua procedură specială de uzucapiune are așadar efecte constitutive privind dreptul de proprietate.

O diferență majoră există între posesorii/uzucapanții care sunt înscriși în cartea funciară ca proprietari și cei neînscriși deloc în cartea funciară a imobilului ori cei care posedă un imobil fără carte funciară. Normele de la art 930 și următoarele Cod Civil prevăd 2 tipuri de uzucapiune în funcție de înscrierea sau nu a uzucapantului în cartea funciară ori de existența cărții funciare: uzucapiunea tabulară (posesie de minim 5 ani) și uzucapiunea extratabulară (posesie de minim 10 ani).

Astfel disctincția inițială se face în funcție de existența sau nu a unei cărți funciare pentru acel imobil, iar distincția subsecventă, dacă există carte funciară, se face în funcție de cine este înscris ca titular în cartea funciară.

Uzucapiunea tabulară este definită ca situația în care când uzucapantul este înscris ca proprietar în cartea funciară dar nu are nici o cauză legitimă, nici un titlu de proprietate valabil, nici un contract valid, desi a fost de bună-credință la momentul înscrierii. Acesta este considerat uzucapant desi este înscris ca proprietar în cartea funciară tocmai pentru că în drept – juridic vorbind – el nu este proprietar, titlul său fiind nevalabil din punct de vedere juridic, din varii motive. În aceste situații o altă persoană este proprietarul real.
Condițiile pentru uzucapiunea tabulară sunt:
1. Uzucapantul trebuie să figureze în cartea funciară a imobilului ca proprietar.
2. Titlul sau cauza în baza căruia a fost înscris ca proprietar să fie nul/ă, nelegitim/ă sau invalid/ă din punct de vedere juridic,
3. A folosit/posedat imobilul o perioadă de 5 ani.
4. Această posesie de 5 ani a fost utilă deci neviciată, publică/neclandestină și pașnică.
Dacă sunt îndeplinite aceste condiții nimeni nu îi mai poate contesta dreptul de proprietate. El poate opune uzucapiunea pe cale de excepție dacă este chemat în judecată de proprietarul de drept (de exemplu printr-o acțiune în revendicare) ori poate face cerere la instanța de judecată, pentru a-și consolida definitiv dreptul de proprietate.

Uzucapiunea extratabulară este definită ca situația în care când uzucapantul nu este înscris ca proprietar în cartea funciară (desi imobilul are carte funciară) ori imobilul nici măcar nu are carte funciară. El poate opune uzucapiunea pe cale de excepție dacă este chemat în judecată de proprietarul de drept ori poate face cerere la instanța de judecată, pentru a-și consolida definitiv dreptul de proprietate.
Pentru uzucapiunea extratabulară (cea mai des întâlnită în practică) trebuie întrunite anumite condiții:
1. O posesie de 10 ani. Posesia trebuie să dureze minim 10 ani de zile, perioadă ce poate suferi întreruperi cauzate de viciile de posesie, vicii ce doar suspendă uzucapiunea (dacă apar). În total posesorul trebuie să fi folosit ca un proprietar acel imobil pe o perioadă de 10 ani. Este posibilă cumularea (joncțiunea) posesiilor atunci când de-a lungul timpului imobilul a fost folosit de mai mulți posesori. Unirea/cumularea acestor posesii trebuie dovedită, mai cu seama privind cedarea pașnică a posesiei de la unul la altul. Perioada de 10 ani se referă la posesia imobilului și nu la posesori. În cei 10 ani de zile pot fi 2-3-4 posesori, cel din urmă, în persoana căruia se va întregi perioada legală de 10 ani putând beneficia de uzucapiune dacă probează joncțiunea dintre posesia sa și posesia sau posesiile celor dinainte. Eventual posesorii dinainte vor fi indicați ca matori.
2. O posesie utilă deci neviciată, publică/neclandestină și pașnică.
3. Imobilul nu are carte funciară ori dacă are carte funciară cel înscris ca proprietar în cartea funciară a decedat ori nu mai există (a fost radiat/desființat în cazul persoanelor juridice), sau acesta a înscris în cartea funciară o declarație de renunțare la proprietate. În cazul decesului sau radierii/desființării termenul de 10 ani începe să curgă cel mai devreme la data decesului/radierii/desființării, chiar dacă posesia respectivă a început înainte de deces/radiere/desființare. În cazul înscrierii declarației de renunțare la proprietate  termenul de 10 ani începe să curgă cel mai devreme la data acestei înscrieri, chiar dacă posesia respectivă a început înainte de înscrierea renunțării.

Având în vedere complexitatea acestor situații juridice, dată de importanța drepturilor imobiliare, de succesiunea legilor în timp, de efectele și natura posesiei, de existența sau nu a unui adevărat proprietar ori a unui titlu de proprietate, o diagnoză/consultanță detaliată privind uzucapiunea este absolut necesară, avocatul fiind cel  care poate să explice și să informeze uzucapantul despre posibilitățile și procedurile de urmat.

Într-un material viitor vom explica noua procedură judiciară specială privind noua uzucapiune și anume pașii, materialul probator, somația de uzucapiune și soluțiile pe care le poate da instanța de judecată.

 

Print Friendly, PDF & Email

29 Comments

  1. Nicu

    Puteți să-mi trimiteți continuarea articolului….”Într-un material viitor vom explica noua procedură judiciară specială privind noua uzucapiune și anume pașii, materialul probator, somația de uzucapiune și soluțiile pe care le poate da instanța de judecată.” Mulțumesc

  2. Mari

    Ma puteti ajuta sa inteleg cum poate fi proprietar dar nu apare in cartea funciara nici un act cum a dobandit imobilul. Am doua opinii notariale diferite , in prima opinie apar niste proprietari , in a doua opinie scoas la 2 zile distanta sunt alti proprietari . Mentionez ca a doua opinie notariala o am de la notara celor ce au vrut sa mi vanda o casa .

  3. Dan

    Buna ziua! Am cumparat in mai 2018 un teren de 2.500 mp, alipit de altul tot de 2.500 mp. Pentru terenul meu s-a facut documentatie cadastrala si inscriere in C.F. in 2004, casa din chirpici prezenta pe teren fiind, de fapt, mult mai veche, Aceasta operatiune a fost facuta, cel mai probabil, in vederea vanzarii de proprietarul de la momentul respectiv. In acea documentatia cadastrala apare ca intre cele 2 terenuri e limita naturala. Ca idee, la momentul cumpararii de catre mine, pe o zona din ambele terenuri se intindea o vie batrana. Proprietarul terenului vecin nu e de gasit (aparent o persoana in varsta mutata de multi ani), acum cativa ani figurand cu datorii de peste 27.000 lei la administratia financiara (neplata impozitului pe teren). Persoana de la care am cumparat eu a intrat in posesia terenului in 2008, detinandu-l practic 10 ani. Din momentul cumpararii, am intretinut ambele terenuri (umpluturi pentru uniformizare, arat, erbicidat, taiata periodic vegetatia, etc.) In ce situatie ma aflu, ce tip de uzucapiune se aplica si cu ce sanse de preluare a terenului? Multumesc!

    • Avocat ILIE DORIN

      pai daca l-ati cumparat inseamna că sunteti proprietar, daca doar ati facut ceva acte de mână, puteti face uzucapiune impotriva adevaratului proprietar din cartea funciară, dar depinde daca sunt indeplinite si celelalte conditii.

  4. Cosmin

    Bună ziua!
    În 2013 am cumpărat 5 parcele de teren (suprafața totală 22.000 mp). Terenurile le am achiziționat de la mama mea care a fost recunoscută de către primărie ca proprietar în baza unei posesii necontestate (procese-verbale întocmite de primărie, anexa 1 și 2 – nu cunosc prea multe detalii). Cert este că în baza actelor emise de primărie, notarul a autentificat contractul de vânzare-cumparare și s-a dispus înscrierea în cartea funciară. Fiecare teren în parte a fost intabulat in 2013 pe numele meu in calitate de proprietar. Terenurile au fost cadastrate. Acum, la 8 ani de la intabulare, un moștenitor (verisor primar al mamei mele) revendica dreptul sau asupra acelor terenuri printr-un extras de carte funciară vechi, înainte de anul 1980, unde este trecută o suprafață de 6300 mp.
    Dreptul meu de proprietate inscris in cartea funciară mai poate fi contestat având în vedere că am cumpărat de la mama mea care avea calitate de proprietar în momentul vânzării ? Sau
    Actele prin care primăria a recunoscut-o pe mama mea ca proprietar mai pot fi contestate? Există un anumit termen când se poate firmula contestația ?
    Notarul mai poate face succesiunea pe acel teren având în vedere că situația reală e alta: alta suprafață si un alt proprietar înscris în cartea funciară ? Va mulțumesc!
    Cu deosebită considerație

  5. petrea

    Buna ziua.
    Va rog frumos sa-mi dati si mie un raspuns.
    Daca mostenitorii adevaratului proprietar au deschis succesiunea dupa ce au trecut peste 30 de ani de la decesul proprietarului ,posesorul strain mai poate solita atribuirea in proprietate prin uzucapiune ulterior datei deschiderii succesiunii?
    Va multumesc.

  6. Dobre ionelia daniela

    Parintii meu, in anul 1990, au igienizat,, cosmtizat si intretinut un teren ynde se depozitau gunoaie in dreptul ferestrei casei. Au umplut cu pamant un teren unde a fost mlastina, dupa care l-au folosit ca gradina de legume. Acum, a aparut un proprietar al acelui teren. Exista vreo posibilitate ca parintii sa castige invinstanta terenul respectiv? Va multumesc

  7. Diaconu

    Buna seara , fostul meu concubin a murit in urma cu 11 ani din aceasta relație a rezultat un copil care acum are 15 ani , concubinul are o casa cu acte in regula singurul propietar . După deces la 4 luni am părăsit locuința din motive de cearta cu fratele concubinului care m-a stresa in fiecare zi … de 11 ani fratele concubinului plătește taxe impozit curent și mama lui locuiește acolo doar noapte . Întrebare mea este el poate deveni propietar și sa o decada din drepturi pe fata mea ?care și acum este minor . Eu nu l-am lăsat acolo de buna voie a intrat singur

  8. lupea

    Folosesc, dispensarul veterinar , locuinta de serviciu si 20 ari de teren aferente imobilelor care este imprejmuit cu gard din anul 1989. In anul 2018 am reusit sa cumpar de la ADS cele 2 constructii.Consiliul local care gestioneaza terenul, mi-a atribuit initial numai suprafata de sub constructii,iar ulterior conf.art.23 din Legea 18 modificata mi-a atribuit inca 6 arii.As dori sa intreb daca am s-au nu am dreptul la toata suprafata de 2o de ari pe care o folosesc de mai bine de 30 ani( uzucapiune extratabulara)care este proprietatea statului roman.

  9. che

    buna ziua, va rog sa mi spuneti daca uzucapiunea de 30 de ani nu este indeplinita(au trecut doar 25), pot sa beneficiez de noua uzucapiune pe noul cod civil, chiar daca posesia a inceput inainte de 1 oct 2011, adica se poate opta pt ce uzucapiune doresti? Sau sa fac demersurile necesare pt notarea posesiei timp de 3 ani? Este posibila si aceasta varianta, chiar daca nu s au definitivat la nivel de UAT, inscrierile sistematice? Multumesc!

    • Avocat ILIE DORIN

      este posibilă notarea si fara cadastru sistematic. Este posibilă uzucapiunea de 10 ani doar in contextul in care se face un artificiu cu privire la predarea posesiei in 2011 ori 2012 catre persoana care va uzucapa..

  10. Daniel

    buna ziua,parintii mei[ambii decedati] au dobandit un teren in 1991 de la o matuse printr-un contract de intretinere incheat la notar.De atunci si pana in 2017 nu au fost tulburati in posesia si folosirea acestui teren.Atunci a aparut o persoana din aceasi localitate care sub pretextul ca este mostenitoare a sotului decedat care fusese fiul din prima casatorie a sotului matusii parintilor mei a cerut inregistrarea la registrul agricol al comunei in baza unei schite cadastrale,lucru care s-a si realizat.In tot acest timp din 2017 si pana in prezent terenul respectiv este inscris la registrul agricol atat al familiei mele cat si la aceea persoana.Mentionez ca terenul nu este inscris in cartea funciara.in acest caz este capabila uzucapiunea ?

    • Avocat ILIE DORIN

      nu se poate uzucapiune, trebuie o analiza si eventual succesiune sau revendicare ori alte actiuni funciare. Mergeti la un avocat ca sa analizati toata situatia si sa identificati o cale de rezolvare.

  11. mihai ionas

    Buna seara, in 2001 fiind asociat intr-o societate cu o alta persoana am cumparat la licitatie un imobil de la un IAS,imobilul impreuna cu terenul aferent avind carte funciara si titlu de proprietate ca proprietar acel IAS.Ni s-a emis factura pe acel imobil din partea IAS-ului Dupa un an facind cesiunea partilor societatea in care am fost asociat mi-a vindut imobilul respectiv emitindu-mi factura,dar neefectuindu-se nimic in ce priveste intabularea in cartea funciara, raminnd ca si proprietar in CF tot IAS-ul. In 24 februarie 2011 IAS-ul a fost radiat din registrul comertuluiAs dori sa stiu daca in acest cz se poate invoca procedura speciala de uzucapiune, avind in vedere ca radierea IAS-ului a avut loc inainte de 1 octombrie 2011 Multumesc anticipat

  12. Diaconu Ovidiu

    Buna seara, am cumpărat un teren acum 4-5 ani in urma de 4000 de mp intravilan, însă pe actul de vânzare-cumpărare deținem doar 3100 de mp iar pe ceilalți 900 mp scrie doar posesie fara acte. Ce putem face in situația de față pentru a intra în posesia terenului fara act, care ar fi procedura?

  13. MIHAI

    Bună seara! În anul 2000 am cumpărat un teren cu suprafață de 300 mp, anul acesta am vrut să fac carte funciara dar ing. cadastrist mi a spus ca nu se poate deoarece terenul are de fapt 442 mp, pot invoca după noua lege uzucapiunea extratabulară pentru diferenta de teren de la 300 mp, la 442 mp. Mulțumesc!

  14. Aniela

    Bună ziua!

    Va rog frumos sa-mi răspundeți la:
    Daca mostenitorii, nu și-au revendicat partea ce le revine conform certificatului de moștenitor, de mai bine de 40 de ani, mai pot
    solicita atribuirea in proprietate?
    Persoana care a întreținut gospodăria poate solicita uzucapiune?
    Va multumesc!

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Postări recente