Avocat ILIE DORINNoua uzucapiune tabulară și extratabulară – condiții și regim juridic
Am analizat într-un material anterior normele generale privind uzucapiunea, mai ales procesul judiciar de drept comun raportat la acțiunea în uzucapiune, prin prisma posesiilor începute înainte de intrarea în vigoare a noului Cod Civil, adică înainte de 01.10.2011. Am conturat două definiții pentru cele două tipuri de uzucapiuni: uzucapiunea veche pentru vechea reglementare și uzucapiunea nouă pentru noua reglementare.
Uzucapiunea veche a fost suficient de analizată în practica judiciară și doctrina juridică, normele anterioare ce stabileau condițiile posesiei unui imobil fiind relativ clare. Noua uzucapiune introdusă prin normele de la art. 930 și următoarele Cod Civil prin raportare la art. 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă, este mai puțin analizată de teoreticieni, mai ales că termenul de 10 ani pentru a deveni incidentă această instituție se implinește abia la 01.10.2021. Din această cauză, practică judiciară există foarte puțină, iar problemele de drept ce se vor ivi, se vor dezbate deodată că ocazia aplicării acestor norme.
Mai jos vom analiza situația uzucapiunilor noi, adică a celor care au început după data de 01.10.2011. Vom explica pe scurt regimul juridic al noii uzucapiuni prin raportare la condițiile și efectele posesiei.
Trebuie menționat că uzucapiunile începute înainte de data de 01.10.2011 sunt și rămân reglementate de vechea legislație privind uzucapiunea, iar dacă sunt mai benefice pentru posesor, acesta poate beneficia de ele și își poate întemeia acțiunea pe acele norme. În aceste situații procesul judiciar de uzucapiune este cel de drept comun și nu procedura special reglementată de actualul cod de procedură. Aceasta pentru că procedura noii uzucapiuni stabileste un regim juridic distinct raportat la actiunea in uzucapiune și momentul dobândirii dreptului de proprietate. Astfel că, în continuare ca și până acum, și după data de 01.10.2021, uzucapiunile ce se vor întemeia pe vechea reglementare se vor judeca tot pe procedura judiciară de drept comun.
Tot cu referire la vechea uzucapiune, putem spune că începând cu data de 01.10.2011 începe să curgă în paralel și termenul pentru noua uzucapiune. Astfel că uzucapantul ce a început vechea uzucapiune (posesia) înainte de 01.10.2011 poate beneficia și de noua uzucapiune dacă avea posesia la data de 01.10.2011 și bineînțeles a avut o posesie continuă și utilă în sensul normelor/termenelor de uzucapare. Pentru posesor vor curge așadar, în paralel, ambele termene de uzucapiune. Poesorul se va putea prevala de normele și de uzucapiunea cea mai favorabilă. Un astfel de posesor își va întemeia acțiunea pe normele cele mai apropiate de situația de fapt și de drept a imobilului uzucapat și a dreptului de proprietate cu privire la acel imobil, precum și pe normele cele mai convenabile.
Condițiile noii uzucapiuni
Spre deosebire de vechea uzucapiune unde posesorul era recunoscut de instanță ca proprietar de la data intrării în posesie a imobilului, deci retroactiv, noua uzucapiune îl recunoaște ca proprietar pe uzucapant doar de la momentul înscrierii dreptului său în cartea funciară, după constatarea îndeplinirii condițiilor de uzucapiune de către instanță. Este un element cu totul nou față de vechea reglementare, element ce schimbă total paradigma uzucapiunii. Astfel că în noua reglementare s-a abandonat efectul retroactiv al uzucapiunii, momentul dobândirii proprietății fiind la o dată ulterioară constatării uzucapiunii de către instanță. Astfel că nici data pronunțării în primă instanță, nici soluția din apel nu contează pentru a dobândi proprietatea, ci data înscrierii în cartea funciară a încheierii/hotărârii de uzucapiune.
Chiar și sub aspect procedural obiectul acțiunii privind uzucapiunea s-a schimbat, prin introducerea procedurii speciale de uzucapiune de la art 1.050 și următoarele Cod Procedură Civilă. Dacă vechea uzucapiune presupunea un proces având ca obiect constatarea dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune, fiind deci o veritabilă cerere în constatare, noua uzucapiune presupune un proces ce are ca obiect înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit prin uzucapiune, fiind o veritabilă cerere în realizare de drepturi, astfel cum menționează chiar ICCJ în Decizia 19/2015. În consecință și efectele hotărârilor diferă: hotărârea privind vechea uzucapiune soluționată potrivit procedurii de drept comun are efecte declarative (deoarece recunoaște dreptul de proprietate retroactiv, ca existând în patrimoniul posesorului de la data intrării în posesie), pe când încheierea/hotărârea dată în noua procedură specială de uzucapiune va conține dispoziția de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de reclamantul uzucapant, care va fi considerat proprietar de la data înscrierii, astfel încât soluția instanței privind noua uzucapiune nu are caracter declarativ deoarece nu recunoaște un drept preexistent. Încheierea/hotărârea dată în noua procedură specială de uzucapiune are așadar efecte constitutive privind dreptul de proprietate.
O diferență majoră există între posesorii/uzucapanții care sunt înscriși în cartea funciară ca proprietari și cei neînscriși deloc în cartea funciară a imobilului ori cei care posedă un imobil fără carte funciară. Normele de la art 930 și următoarele Cod Civil prevăd 2 tipuri de uzucapiune în funcție de înscrierea sau nu a uzucapantului în cartea funciară ori de existența cărții funciare: uzucapiunea tabulară (posesie de minim 5 ani) și uzucapiunea extratabulară (posesie de minim 10 ani).
Astfel disctincția inițială se face în funcție de existența sau nu a unei cărți funciare pentru acel imobil, iar distincția subsecventă, dacă există carte funciară, se face în funcție de cine este înscris ca titular în cartea funciară.
Uzucapiunea tabulară este definită ca situația în care când uzucapantul este înscris ca proprietar în cartea funciară dar nu are nici o cauză legitimă, nici un titlu de proprietate valabil, nici un contract valid, desi a fost de bună-credință la momentul înscrierii. Acesta este considerat uzucapant desi este înscris ca proprietar în cartea funciară tocmai pentru că în drept – juridic vorbind – el nu este proprietar, titlul său fiind nevalabil din punct de vedere juridic, din varii motive. În aceste situații o altă persoană este proprietarul real.
Condițiile pentru uzucapiunea tabulară sunt:
1. Uzucapantul trebuie să figureze în cartea funciară a imobilului ca proprietar.
2. Titlul sau cauza în baza căruia a fost înscris ca proprietar să fie nul/ă, nelegitim/ă sau invalid/ă din punct de vedere juridic,
3. A folosit/posedat imobilul o perioadă de 5 ani.
4. Această posesie de 5 ani a fost utilă deci neviciată, publică/neclandestină și pașnică.
Dacă sunt îndeplinite aceste condiții nimeni nu îi mai poate contesta dreptul de proprietate. El poate opune uzucapiunea pe cale de excepție dacă este chemat în judecată de proprietarul de drept (de exemplu printr-o acțiune în revendicare) ori poate face cerere la instanța de judecată, pentru a-și consolida definitiv dreptul de proprietate.
Uzucapiunea extratabulară este definită ca situația în care când uzucapantul nu este înscris ca proprietar în cartea funciară (desi imobilul are carte funciară) ori imobilul nici măcar nu are carte funciară. El poate opune uzucapiunea pe cale de excepție dacă este chemat în judecată de proprietarul de drept ori poate face cerere la instanța de judecată, pentru a-și consolida definitiv dreptul de proprietate.
Pentru uzucapiunea extratabulară (cea mai des întâlnită în practică) trebuie întrunite anumite condiții:
1. O posesie de 10 ani. Posesia trebuie să dureze minim 10 ani de zile, perioadă ce poate suferi întreruperi cauzate de viciile de posesie, vicii ce doar suspendă uzucapiunea (dacă apar). În total posesorul trebuie să fi folosit ca un proprietar acel imobil pe o perioadă de 10 ani. Este posibilă cumularea (joncțiunea) posesiilor atunci când de-a lungul timpului imobilul a fost folosit de mai mulți posesori. Unirea/cumularea acestor posesii trebuie dovedită, mai cu seama privind cedarea pașnică a posesiei de la unul la altul. Perioada de 10 ani se referă la posesia imobilului și nu la posesori. În cei 10 ani de zile pot fi 2-3-4 posesori, cel din urmă, în persoana căruia se va întregi perioada legală de 10 ani putând beneficia de uzucapiune dacă probează joncțiunea dintre posesia sa și posesia sau posesiile celor dinainte. Eventual posesorii dinainte vor fi indicați ca matori.
2. O posesie utilă deci neviciată, publică/neclandestină și pașnică.
3. Imobilul nu are carte funciară ori dacă are carte funciară cel înscris ca proprietar în cartea funciară a decedat ori nu mai există (a fost radiat/desființat în cazul persoanelor juridice), sau acesta a înscris în cartea funciară o declarație de renunțare la proprietate. În cazul decesului sau radierii/desființării termenul de 10 ani începe să curgă cel mai devreme la data decesului/radierii/desființării, chiar dacă posesia respectivă a început înainte de deces/radiere/desființare. În cazul înscrierii declarației de renunțare la proprietate termenul de 10 ani începe să curgă cel mai devreme la data acestei înscrieri, chiar dacă posesia respectivă a început înainte de înscrierea renunțării.
Având în vedere complexitatea acestor situații juridice, dată de importanța drepturilor imobiliare, de succesiunea legilor în timp, de efectele și natura posesiei, de existența sau nu a unui adevărat proprietar ori a unui titlu de proprietate, o diagnoză/consultanță detaliată privind uzucapiunea este absolut necesară, avocatul fiind cel care poate să explice și să informeze uzucapantul despre posibilitățile și procedurile de urmat.
Într-un material viitor vom explica noua procedură judiciară specială privind noua uzucapiune și anume pașii, materialul probator, somația de uzucapiune și soluțiile pe care le poate da instanța de judecată.
Puteți să-mi trimiteți continuarea articolului….”Într-un material viitor vom explica noua procedură judiciară specială privind noua uzucapiune și anume pașii, materialul probator, somația de uzucapiune și soluțiile pe care le poate da instanța de judecată.” Mulțumesc
da, aici aveti detalii
Ma puteti ajuta sa inteleg cum poate fi proprietar dar nu apare in cartea funciara nici un act cum a dobandit imobilul. Am doua opinii notariale diferite , in prima opinie apar niste proprietari , in a doua opinie scoas la 2 zile distanta sunt alti proprietari . Mentionez ca a doua opinie notariala o am de la notara celor ce au vrut sa mi vanda o casa .
poate ca in cele 2 zile s-a incheiat un nou contract si s-a intabulat un nou proprietar.
Buna ziua , se poate iniția uzucapiunea extratabulara in lipsa certificatului de deces al proprietarului înscris in cartea funciară ? Proprietarul înscris decedând in străinătate in urma cu peste 10 ani .
teoretic se poate, pe uzucapiunea noua de 10 ani de zile, dar trebuie să dovediti instanței că ati făcut demersuri pentru a face rost de acel certificat.
Buna ziua! Am cumparat in mai 2018 un teren de 2.500 mp, alipit de altul tot de 2.500 mp. Pentru terenul meu s-a facut documentatie cadastrala si inscriere in C.F. in 2004, casa din chirpici prezenta pe teren fiind, de fapt, mult mai veche, Aceasta operatiune a fost facuta, cel mai probabil, in vederea vanzarii de proprietarul de la momentul respectiv. In acea documentatia cadastrala apare ca intre cele 2 terenuri e limita naturala. Ca idee, la momentul cumpararii de catre mine, pe o zona din ambele terenuri se intindea o vie batrana. Proprietarul terenului vecin nu e de gasit (aparent o persoana in varsta mutata de multi ani), acum cativa ani figurand cu datorii de peste 27.000 lei la administratia financiara (neplata impozitului pe teren). Persoana de la care am cumparat eu a intrat in posesia terenului in 2008, detinandu-l practic 10 ani. Din momentul cumpararii, am intretinut ambele terenuri (umpluturi pentru uniformizare, arat, erbicidat, taiata periodic vegetatia, etc.) In ce situatie ma aflu, ce tip de uzucapiune se aplica si cu ce sanse de preluare a terenului? Multumesc!
pai daca l-ati cumparat inseamna că sunteti proprietar, daca doar ati facut ceva acte de mână, puteti face uzucapiune impotriva adevaratului proprietar din cartea funciară, dar depinde daca sunt indeplinite si celelalte conditii.
Bună ziua!
În 2013 am cumpărat 5 parcele de teren (suprafața totală 22.000 mp). Terenurile le am achiziționat de la mama mea care a fost recunoscută de către primărie ca proprietar în baza unei posesii necontestate (procese-verbale întocmite de primărie, anexa 1 și 2 – nu cunosc prea multe detalii). Cert este că în baza actelor emise de primărie, notarul a autentificat contractul de vânzare-cumparare și s-a dispus înscrierea în cartea funciară. Fiecare teren în parte a fost intabulat in 2013 pe numele meu in calitate de proprietar. Terenurile au fost cadastrate. Acum, la 8 ani de la intabulare, un moștenitor (verisor primar al mamei mele) revendica dreptul sau asupra acelor terenuri printr-un extras de carte funciară vechi, înainte de anul 1980, unde este trecută o suprafață de 6300 mp.
Dreptul meu de proprietate inscris in cartea funciară mai poate fi contestat având în vedere că am cumpărat de la mama mea care avea calitate de proprietar în momentul vânzării ? Sau
Actele prin care primăria a recunoscut-o pe mama mea ca proprietar mai pot fi contestate? Există un anumit termen când se poate firmula contestația ?
Notarul mai poate face succesiunea pe acel teren având în vedere că situația reală e alta: alta suprafață si un alt proprietar înscris în cartea funciară ? Va mulțumesc!
Cu deosebită considerație
luati un avocat care sa studieze in detaliu dosarul si sa va faca aparari.
Buna ziua.
Va rog frumos sa-mi dati si mie un raspuns.
Daca mostenitorii adevaratului proprietar au deschis succesiunea dupa ce au trecut peste 30 de ani de la decesul proprietarului ,posesorul strain mai poate solita atribuirea in proprietate prin uzucapiune ulterior datei deschiderii succesiunii?
Va multumesc.
da, posesorul poate invoca uzucapiunea impotriva urmașilor/succesorilor.
Parintii meu, in anul 1990, au igienizat,, cosmtizat si intretinut un teren ynde se depozitau gunoaie in dreptul ferestrei casei. Au umplut cu pamant un teren unde a fost mlastina, dupa care l-au folosit ca gradina de legume. Acum, a aparut un proprietar al acelui teren. Exista vreo posibilitate ca parintii sa castige invinstanta terenul respectiv? Va multumesc
da, prin uzucapiune, daca sunt indeplinite conditiile.
Buna seara , fostul meu concubin a murit in urma cu 11 ani din aceasta relație a rezultat un copil care acum are 15 ani , concubinul are o casa cu acte in regula singurul propietar . După deces la 4 luni am părăsit locuința din motive de cearta cu fratele concubinului care m-a stresa in fiecare zi … de 11 ani fratele concubinului plătește taxe impozit curent și mama lui locuiește acolo doar noapte . Întrebare mea este el poate deveni propietar și sa o decada din drepturi pe fata mea ?care și acum este minor . Eu nu l-am lăsat acolo de buna voie a intrat singur
da, in anumite cazuri poate. Cel mai bine ar fi sa initiati dezbaterea succesiunii la notar sau la instanță.
Folosesc, dispensarul veterinar , locuinta de serviciu si 20 ari de teren aferente imobilelor care este imprejmuit cu gard din anul 1989. In anul 2018 am reusit sa cumpar de la ADS cele 2 constructii.Consiliul local care gestioneaza terenul, mi-a atribuit initial numai suprafata de sub constructii,iar ulterior conf.art.23 din Legea 18 modificata mi-a atribuit inca 6 arii.As dori sa intreb daca am s-au nu am dreptul la toata suprafata de 2o de ari pe care o folosesc de mai bine de 30 ani( uzucapiune extratabulara)care este proprietatea statului roman.
puteti face uzucapiune si impotriva statului daca terenul se află in domeniul privat, nu public.
buna ziua, va rog sa mi spuneti daca uzucapiunea de 30 de ani nu este indeplinita(au trecut doar 25), pot sa beneficiez de noua uzucapiune pe noul cod civil, chiar daca posesia a inceput inainte de 1 oct 2011, adica se poate opta pt ce uzucapiune doresti? Sau sa fac demersurile necesare pt notarea posesiei timp de 3 ani? Este posibila si aceasta varianta, chiar daca nu s au definitivat la nivel de UAT, inscrierile sistematice? Multumesc!
este posibilă notarea si fara cadastru sistematic. Este posibilă uzucapiunea de 10 ani doar in contextul in care se face un artificiu cu privire la predarea posesiei in 2011 ori 2012 catre persoana care va uzucapa..
buna ziua,parintii mei[ambii decedati] au dobandit un teren in 1991 de la o matuse printr-un contract de intretinere incheat la notar.De atunci si pana in 2017 nu au fost tulburati in posesia si folosirea acestui teren.Atunci a aparut o persoana din aceasi localitate care sub pretextul ca este mostenitoare a sotului decedat care fusese fiul din prima casatorie a sotului matusii parintilor mei a cerut inregistrarea la registrul agricol al comunei in baza unei schite cadastrale,lucru care s-a si realizat.In tot acest timp din 2017 si pana in prezent terenul respectiv este inscris la registrul agricol atat al familiei mele cat si la aceea persoana.Mentionez ca terenul nu este inscris in cartea funciara.in acest caz este capabila uzucapiunea ?
nu se poate uzucapiune, trebuie o analiza si eventual succesiune sau revendicare ori alte actiuni funciare. Mergeti la un avocat ca sa analizati toata situatia si sa identificati o cale de rezolvare.
Buna seara, in 2001 fiind asociat intr-o societate cu o alta persoana am cumparat la licitatie un imobil de la un IAS,imobilul impreuna cu terenul aferent avind carte funciara si titlu de proprietate ca proprietar acel IAS.Ni s-a emis factura pe acel imobil din partea IAS-ului Dupa un an facind cesiunea partilor societatea in care am fost asociat mi-a vindut imobilul respectiv emitindu-mi factura,dar neefectuindu-se nimic in ce priveste intabularea in cartea funciara, raminnd ca si proprietar in CF tot IAS-ul. In 24 februarie 2011 IAS-ul a fost radiat din registrul comertuluiAs dori sa stiu daca in acest cz se poate invoca procedura speciala de uzucapiune, avind in vedere ca radierea IAS-ului a avut loc inainte de 1 octombrie 2011 Multumesc anticipat
da, de principiu puteti face uzucapiune.
Buna seara, am cumpărat un teren acum 4-5 ani in urma de 4000 de mp intravilan, însă pe actul de vânzare-cumpărare deținem doar 3100 de mp iar pe ceilalți 900 mp scrie doar posesie fara acte. Ce putem face in situația de față pentru a intra în posesia terenului fara act, care ar fi procedura?
Bună seara! În anul 2000 am cumpărat un teren cu suprafață de 300 mp, anul acesta am vrut să fac carte funciara dar ing. cadastrist mi a spus ca nu se poate deoarece terenul are de fapt 442 mp, pot invoca după noua lege uzucapiunea extratabulară pentru diferenta de teren de la 300 mp, la 442 mp. Mulțumesc!
da, se vor face 2 carti funciare pentru cele 2 parcele, cea de 300 mp din acte si cea din realitatea din teren.
Bună ziua!
Va rog frumos sa-mi răspundeți la:
Daca mostenitorii, nu și-au revendicat partea ce le revine conform certificatului de moștenitor, de mai bine de 40 de ani, mai pot
solicita atribuirea in proprietate?
Persoana care a întreținut gospodăria poate solicita uzucapiune?
Va multumesc!
da, in unele cazuri merge uzucapiunea impotriva mostenitorilor.
Va mulțumesc frumos pentru răspuns, domnule avocat!
Îmi puteți va rog, spune în ce cazuri se poate cere uzucapiunea impotriva mostenitorilor?
in conditii restrictive. De exemplu cand s-a dezbatut succesiunea, exista devalmasie dar ei ca si comostenitori nu s-au mai interesat deloc de administrarea bunului imobil.
Mulțumesc mult pentru răspunsul primit!
Multă sănătate!
Buna ziua domnule avocat,
As vrea sa intru in posesia unui teren intravilan abandonat de mai bine de 35 de ani. Planul este sa-l curat, sa platesc impozitul la zi si sa construiesc o casa pe el, comportandu-ma ca un proprietar in vederea folosirii uzucapiunii la un moment dat. Nu exista succesiune facuta si nici un mostenitor sau alta persoana nu detine acte de proprietate pentru acest teren.
Am urmatoarele intrebari.
1. Sa pot lua terenul in posesie, trebuie facut vreun demers, si anume exprimata aceasta intentie catre mostenitori sau primaria unde se afla terenul?
2. Pot face un act notarial sau de mana cu un mostenitor prin care ii pot oferii o contravaloare in bani a acestui teren?
2. Avand in vedere ca nu am nici un act de proprietate, pot cere autorizatie de constructie pe acel teren de la primarie daca sunt doar posesor?
Multumesc mult pentru raspuns.
puteti face un act de mana cu un (real sau presupus) mostenitor pentru a intra in posesie. Este riscant sa lauti un posesie un teren pur si simplu, sa faceti investitii pe el, pentru că cei in drept pot face ulterior actiune in revendicare. Nu puteti cere autorizatie de constructie decat daca sunteti posesor de mai multi ani si probati posesia/folosinta legala a imobilului. Ori dvs la inceput nu veti avea o posesie legală.
Buna ziua,
Multumesc pentru raspuns. Ca proprietarul de drept sa poata face actiune in revendicare, trebuie sa aibe acte care sa ateste ca este proprietar nu?
Multumesc
exact, trebuie sa dovedească faptul că e titularul dreptului de proprietate.
Buna ziua,
Dacă timp de 15 ani am plătit impozitul pentru o proprietate a cărui proprietar a decedat de 15 ani, se poate invoca uzucapiunea?
Multumesc anticipat!
da, se poate.
Bună ziua, mama a primit zestre la căsătorie un teren de 3500 mp dar pe vremea aceea nu se făcea niciun act in 1960, ulterior acest teren a suferit mai multe modificari, a fost luat de CAP și dat în unor persoane defavorizate să îl muncească, pe urmă în anul 1990 când CAP-urile au dispărut, cel care îl muncise o perioadă l-a înapoiat părinților mei,.
În titlul de proprietate emis pe numele bunicului meu au fost trecuți doar 1200 mp restul rămânând în proprietatea statului cu toate că părinții mei l-au muncit până în ziua de azi.
Vă rog să îmi spuneți dacă se poate și cum pot reconstitui suprafața pe care care părinții mei au primit-o drept zestre sau dotă cum se zicea pe vremea aceea.Dacă pot invoca după noua lege uzucapiunea extratabulară pentru diferenta de teren până la 3500 mp
Mulțumesc.
uzucapiunea extratabulară pentru diferenta de teren până la 3500 mp o puteti cere doar daca aveti o posesie legala pe perioada ceruta de lege… Daca nu mai aveti posesia acelui teren sau daca nu stiti unde se află, trebuie vazut daca e posibila o actiune in revendicare….
Nu avem o posesie legală deoarece la momentul când a fost efectuat cadastru la fața locului nu am fost chemați și nici nu apare în titlul de proprietate, terenul se afla la primărie și ni s-a spus sa îl muncim în continuare ca se știe ca noi îl muncim dintotdeauna. Nu știm ce sa facem.Nu îl putem vinde deoarece nu mai avem cale de acces ,întrarea se face pe bucata rămasă la primărie.
daca il aveti in posesie si il lucrati, puteti face uzucapiune impotriva primariei.
Buna ziua,
Am o situatie mai complexa si v as fi foarte recunoscatoare daca mi-ati raspunde.
Noi locuim de mai bine de 30 de ani pe un teren si o casa ce au pe titlul de proprietate 4 mostenitori ce sunt inca in viata. Din acesti 4 mostenitori, doar unul (mamaie) impreuna cu fata, ginerele si noi, (nepotii) am intretinut si platit impozitele atat pe casa cat si pe teren.
Acum vor ceilalti 3 mostenitori partea lor, numai ca ei nu au intretinut sau platit impozitul niciodata din 1990, cu exceptia anului 2009 cand au avut nevoie de eliberarea unui document de la primarie. Ne am putea incadra pentru uzucapiune si ce fel de acte ne ar fi necesare?
Va multumesc din suflet anticipat ptr atentia acordata.
nu merge uzucapiune, trebuie facuta succesiune.
Buna ziua ,
Am cumparat acum 21 ani un teren unde de fapt si locuiesc. De 21 ani sunt intabulat pe el si am platit anual impozit. Acum 7 ani am construit o casa si tot atunci am primit autorizatia de imprejmuire a terenului.Acum cateva zile am fost chemat de primarie in judecata pe motiv ca schita mea cadastrala facuta de cand am cumparat terenul se suprapune cu cativa metri (aproximativ vreo 35 MP) pe un teren al statului Roman .Cand am depus documentatia pentru imprejmuire acum vreo 7 ani aceeiasi primarie nu a zis nimic despre supraunere si mi-a dat autorizatia. Pot beneficia de Uzucapiune . Va multumesc anticipat.
nu puteti beneficia de uzucapiune pentru ca nu aveti 30 de ani, dar puteti sa va faceti aparari impotriva primariei cu privire la dreptul dvs de proprietate.
Buna ziua,
Va multumesc pentru articol! Foarte util!
Bunica a mea a cumparat un teren cu o chitanta de mana pe care nu o mai gaseste acum apx 30 ani, pe durata acestei perioade a continuat sa platesca impozitul dar pe numele vechiului propietar, decedat!
Nu stiu numic de mostenitori, probabil ca nici nu mai sunt.
Imi spuneti va rog cum poate face actele? Se incadreaza in uzucapiune? Toate cele bune!
da, se incadreaza la uzucapiune. Trebuie vazuta situatia juridica a imobilului. Sa inceapa demersurile printr-un avocat.
Buna ziua, dl. avocat! Dupa moartea parintilor, acum 15 ani, am ramas 2 frati, fratele meu fiind plecat de peste 20 ani din sat nu a avut pretentii la nimic. Tata cand traia ia cumparat un apartament la oras cu conditia ca mie imi ramane casa din sat. Eu imi doresc sa obtin titlu de proprietate însa fratele meu dupa mai bine de cativa ani, cand i-am spus, a spus ca nu il intereseaza si vrea sa impartim casa si terenurile pe care noi le-am utilizat si ingrijit, platit impozit de peste 15 ani. Toate astea figureaza pe tata. Exista vreo posibilitate sa putem obtine macar pe casa CF pe numele meu? Sau doar 1/2 Multumesc
trebuie uzucapiune si cote 1/2 din bunuri. Daca el vrea sa respecte cuvantul tatalui…juridic vorbind nu poate fi sanctionat.
Buna seara.
Daca sae poate sa ma ajutati cu un sfat ar fi minunat.
In anul 2000 am cumparat prin antecontract de vinzare cumparare incheiat la un notar suprafata de 5600 mp teren extravilan de la mostenitori unui propietar urmind cind primesc extrasul cf sa faca succesiunea si sa intocmim actul final.
Mostenitori nu au mai facut succesiunea si nici nu sunt interesati iar eu folosesc terenul fara a fi deranjat de ei care recunosc ca au vindut. Am vazut in art 6 al actului intocmit la notar ca este specificat art 22-25 di DL 115/1938 ca ma pot adresa ….
Care este calea corecta pentru a intra in posesia documentului de propietate avind in vedere ca terenul il folosesc de la data cumparari fara a fi a avea probleme.
Va multumesc
daca aveti terenul in posesie puteti face proces impotriva mostenitorilor ori privind incheierea contractului – ceea ce e mai dificil, ori de uzucapiune, doar că nu aveti inca perioada legala.
Bunicul meu a cumparat ,anul acesta ,un teren (pasune) de la alt vecin vaduv doar cu chitanta de mana si martori. Cum poate plati el impozitul la acel teren si cum poate inregistra in cartea funciara noua achizitie/posesie? In acel act de mana au semnat si mostenitorii ca sunt de acord cu vanzarea dar nu vor sa faca succesiune pt.un teren asa mic 400mp.
Multumesc anticipat,
chitanta de mana este nulă. Nu a cumparat nimic. Sa faca acte autentice la notar, altfel nu poate inregistra nimic in nici o carte funciară.
Buna ziua!
Tatal meu impreuna cu sora lui au un titlu de proprietate comun pentru mai multe loturi de teren. La intrarea in posesie ei au convenit ce loturile de teren sa foloseasca fiecare, in acest sens declarand si la Primaria localitatii, la rolul individual, loturile de teren pe care le folosesc, platind si impozitul anual fiecare dintre ei pentru loturile pe care le folosesc. Intrarea in posesie este mai veche de 10 ani. Intrucat matusa mea nu doreste iesirea din devalmasie, as dori sa stiu daca tatal meu poate sa uzeze de dreptul de uzucapiune pentru loturile de teren pe care le foloseste in fapt. Daca da, va rog sa-mi spuneti prevederile legale unde s-ar incadra. Va multumesc anticipat.
nu poate, trebuie sa faca succesiune.
Multumesc pentru raspuns. Titlul de proprietate este obtinut ca urmare a succesiunii dupa parintii lor, ambii frati fiind mostenitori in devalmasie.
daca au deja dezbătuta succesiunea, atunci să iasă din indiviziune (coproprietate), să facă partaj amiabil sau, daca nu se intelg, partaj judiciar.
Buna ziua,
Am intretinut de peste 40 ani un teren pe care altcineva are cerere de punere in posesie validata dar care nu a fost pus in posesie din 1991.
Doar ca are aceasta cerere validata la primarie de administratia locala ii confera calitatea de proprietar?
Cum pot intra in posesia terenului?
faceti proces de uzucapiune impotriva acestuia si a UAT ului si vedeti ce se va decide…aveti sanse sa castigati proprietatea prin uzucapiune.
Buna ziua,
Doi frati sunt titularii unui titlu de proprietate emis la legea 18/1991; pe titlu sunt doua loturi de teren extravilan; ei au stabilit in mod concret ca sa ia fiecare cate unul din cele doua terenuri; in 2003 eu am cumparat unul dintre loturile de teren din titlu, semnand cu unul dintre cei doi frati un „Contract de vanzare/cumparare”, de fata cu martori (la fel procedase si celalalt frate cu lotul lui); niciunul dintre cei doi cumparatori nu au putut incheia pana azi vreun autentic la notar; pana azi, eu am platit impozitul pentru terenul cumparat de mine – dar la rolul celui care mi-l vanduse; niciunul dintre cele doua terenuri nu are cadastru si ambii frati sunt azi decedati. Va rog frumos sa-mi spuneti daca pot sa cer la judecatorie inscrierea dreptului de proprietate pe numele meu, prin uzucapiune, pe baza posesiei din ultimii 10 ani? Va multumesc.
da, puteti face proces de uzucapiune impotriva mostenitorilor acelor frati care detineau in co-proprietate terenul/terenurile. Va recomand să vă luați avocat.
Buna ziua.
In 2013 tatal meu a decedat, iar ca mostenire din partea lui am si un teren intravilan, cu loc de casa, aflat intr-un sat mai departe de orasul meu de resedinta, unde nu merg foarte des. Acolo avem niste vecini care au grija de teren, si care, din cauza ca se folosesc de el ( gradina legume, etc) platesc ei impozitul. Nu am avut idee de posibilitatea uzucapiunii asa ca am fost destul de relaxat in legatura cu asta . Au trecut 9 ani de la decesul tatalui meu. Pot ei invoca dreptul de uzucapiune?
este un risc să invoce uzucapiunea in timp… Ar trebuie să platiti dvs impozitul, să va faceti carte funciară în numele dvs, să dezbateti deci mostenirea, etc.
Multumesc foarte mult. In 2016 am platit eu impozitul si in continuare de anul viitor intentionez sa achit doar eu. Mostenirea e dezbatuta din 2020 dar abia zilele acestea am fost la primarie in acel sat cu actele de la notar si m-au trecut in registre ca mostenitor. In maxim o luna ma intalnesc cu cineva pentru cartea funciara. Cand pot fi sigur ca am scapat de stresul posibilitatii invocarii uzucapiunii? Multumesc.
daca aveti carte funciară sunteti la adapost. Ideea ar fi să faceti un contract de comodat sau de folosinta cu cei de acolo.
Va multumesc foarte mult .
cu drag, succes!
Suntem trei frati. Parintii au decedat cu 7 ani si 2 luni in urma. De casa parinteasca , eu am avut grija desi nu locuiesc acolo.
Am investit ( parchet,zugravit,am transformat o camera in baie, gresie, faianta, boiler). Am platit taxele si impozitele precum si utilitatile.Ceilati frati au venit in vizita din cand in cand fara sa contribuie la cheltuieli. In luna iunie 2022, ma cheama la Judecatorie, ca obiect uzucapiune. Mentionez ca nu este succesiunea facuta. Eu ce drepturi am? Oare ce va urma?
Multumesc anticipat.
vedeti exact ce e cu acel dosar, ce vrea si cine vrea. Luati avocat si faceti – va apărările necesare.
Buna ziua Am cumparat un teren in urma cu 6 ani de la o SC cu toate formalitatile de rigoare cu inscriere in CF etc Acum o vecina invoca faptul ca vrea sa uzucapeze acest teren deoarece este dinaintea mea in zona si folosea terenul ca scurtatura sa intre pe proprietatea ei
daca a facut proces interveniti in procesul ei de uzucapiune si faceti aparari acolo. Vă recomand să luati un avocat.
Buna ziua,
Va rog mult sa ma ajutati cu o parere in urmatoarea speta.
In urma cu 19 ani am vandut proprietate (imobil si teren pe care se afla imobilul) catre un membru al familiei. Toate documentele de vanzare au fost facute in notariat. Totusi, la cartea funciara eu inca apar ca proprietar, mentionez ca am platit impozitele la stat an de an, am cultivat terenul, am intretinut proprietatea.
Asadar, documentele incheiate la notar nu au ajuns la cartea funciara.
Pentru a redeveni proprietar ce optiuni am? Nepotul caruia i-am vandut se considera ca fiid proprietar daca nu e la cartea funciara intabulat el?
Va multumesc!
pentru a redeveni proprietare faceti actiune in revendicare impotriva lui si instanta va verifica actele fiecaruia. Poate că in actul de la notar de atunci s-au trecut alte date, alt teren, etc…Trebuie analizate actele.
Bună seara.
Am vreo șansă să obțin prin uzucapiune un apartament care a fost în posesia mamei mele timp de 20 de ani, și care in acte era al tatălui ei, ambii acum decedați? Mama a locuit în apartament mai mult de 10 ani după decesul tatălui ei, a decedat și ea acum 2 ani și nimeni nu pare să revendice proprietatea. Pot face ceva, in calitate de fiica a decedatei, fara sa am un acest moment certificat de moștenitor?
Mulțumesc frumos pentru un raspuns
nu merge uzucapiune, trebuie să mergeti să sa deschideti/dezbateți succesiunea.
Soacra stapaneste si utilizeaza un teren intravilan de 680 mp de peste 30 ani, iar noi de 5 ani Terenul apartine binicilor din partea socrului . Titularul si toti cei trei fii ai lui au decedat mai sunt in viata sotiile a 2 dintre fii titularilor Nu cunoastem numele tuturor stranepotilor titularului de drept (bunicul sotiei)Niciunul nu a revendicat mostenirea pana in prezent
Putem solicita punerea in posesie, noi sau soacra pe baza uzucapiunii
Am solicitat punerea in posesie la primaria comunei pe baza vechii legi a uzucapiniii detinere de peste 25 ani si am fost refuzati si indrumati catre instanta
Va multumesc anticipat pentru o indrumare
puteti incerca o Notare a posesiei. Puteti incerca si o uzucapiune, dar mai degraba ar fi vorba de o succesiune pe care trebuie să o dezbateti.
Bună. Am cumpărat un pământ extravilan in 2008. Se întinde până la o cale, care este limita de jos. In stânga și în dreapta pământului meu este un teren nerevendicat și neantabulat de nimeni. Al meu este intabulat din 2008. Tot eu am folosit, nivelat, curățat terenul din stânga și dreapta mea. Înainte a fost Pășune și era extravilan. De zece ani este intravilan.
Pot, în temeiul Uzucapiunii sa îl revendic? Și cum anume sa fac primii pași?
Vă mulțumesc!
da, puteti. Procesul de uzucapiune este complex. Aici pe forum nu ofer consultanță juridica.
In urma cu 5 ani am cumparat un apartament de aprox 160 mp , terenul aferent constructiei figureaza inca pe dezvoltator (cei 8mp ,) , exista vreo posibilitate sa intru in posesia acestui teren? dezvoltatorul nu are „timp„ sa se ocupe cu asa ceva. Am fost de cateva ori sa vorbesc. Mentionez ca toti vecinii mei au terenul in proprietate.
trebuie facut act notarial autentic cu dezvoltatorul, altfel nu aveti cum sa dobanditi proprietatea.
Bună seara, domnule avocat.
Am o problemă mai complicată. În 2014 am achiziționat, pe baza unui antecontract cu dezvoltatorul, un apartament care era în fază de execuție la mansarda unui bloc vechi. Ulterior am întocmit o promisiune bilaterală la notariat, între mine și dezvoltator, care se obliga să încheie contractul de vânzare – cumpărare până în 2015. Acesta nu a făcut actele, a părăsit lucrările fără să facă recepția finală și intabularea. În 2017 am acționat în instanță firma constructoare pentru obținerea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare. Am pierdut procesul pe motiv că nu există recepție finală și nici proprietar și deci nu am de la cine să cumpăr apartamentul. Menționez că eu locuiesc în acest apartament din decembrie 2014.
Credeți că aș punea să fac proces de uzucapiune la împlinirea celor 10 ani de când locuiesc aici ținând cont că nu există proprietar și cadastru? Mulțumesc. Scuzați, a fost cam lung.
da, puteti in 2024 sa va prevalati de beneficiile uzucapiunii.
Buna ziua,
Parintii mei au cumparat o casa in 1984, dar terenul curtii este al statului (conform legii din 1974), a primit insa doar 100mp in folosinta (din totalul de 278mp). Am locuit cu parintii in acel imobil din momentul cumpararii imobilului si locuiesc si acum. In 2003 mama mea impreuna cu mine ca mostenitor dupa moartea tatalui meu am obtinut un certificat de drept de proprietate privata prin ordinul prefectului in valoare de 100mp. Dupa moartea mamei mele in 2007 am mostenit imobilul (sunt unic mostenitor) . Pot sa obtin prin uzucapiune extratabulara diferenta de teren (278 al statului-100 al meu)?
da, puteti face uzucapiune.
Bună ziua,
De curând am primit în grija 2 apartamente de la un verișor care are act de numire custode pentru ele de la o persoana care a decedat în urma cu 8 ani. Moștenitori nu sunt interesați de succesiune și nici de îngrijirea lor.
Persoana care a fost numita custode nu s-a ocupat de administrare proprietatilor.
Eu am plătit impozitul la zi, nu a fost plătit din 2013 la fel și cheltuielile de întreținere.
Cum se pot obține acte de deținere și proprietate.
Multumesc frumos pentru răspuns.
ati putea face proces uzucapiune.
Bună ziua! Am cumpărat un teren în anul 2002 de la bunica soției. În anul 2009 am obținut autorizația de construcție și am îngrădit terenul care în acte are 1500 de metri. În anul 2023 dorind sa vând terenul, în urma măsurătorilor la fata locului s.a constatat ca suprafața îngrădită este cu 130 de metri mai mare decât în realitate. Suprafața în plus nu este trecuta în nicio carte funciară. În aceasta situație pot declanșa acțiune de uzucapiune extratabulara. Menționez că nu pot modifica prin ANCPI întrucât s.a realizat o dezlipire asupra terenului și nu ma încadrez în procentul de 2 la suta prevazut de noul regulament.
Va mulțumesc!
da, se poate face uzucapiune pentru acest rest.
buna seara,
este vorba de un imobil din care eu detin o cota de 50% si o ruda 50%; in cartea funciară sunt trecut doar eu ( inscrierea a fost in 2008); aceasta ruda aparent nu a fost interesată de imobil, in sensul ca nu a locuit niciodata de la succesiune in el(2001);
imobilul a fost o mostenire, au fost 3 mostenitori, unul dintre ei, in mod fraudulos a obtinut un cert. de mostenitor, declarand ca este singurul mostenitor iar apoi a vandut imobilul unui tert care a vandut mai departe;
eu am anulat totul in instanta si s-a emis un cert. de most.nou; celălalt mostenitor nu a intreprins niciun demers. Se poate invoca presprișia tabulară? multumesc
nu se poate, decat daca a decedat proprietarul tabular si au trecut mai bine de 10 ani. Unde este carte funciara, sunt reguli diferite la uzucapiune.
buna seara,
Terenurile detinute anterior colectivizarii de catre proprietarul de drept care a decedat in 1962 au fost impartite de catre nepotii mostenitori in anul 1992, dar titlu de proprietate este pe proprietarul decedat. Se poate face uzucapiune si fiecare nepot sa-si obtina titlu de proprietate pe partea de teren insusit? multumesc
dacă au fost împărțite trebuie văzut actul juridic prin care au fost împărțite. Dacă au fost împărțite verbal, fără act juridic, atunci ar trebui făcută succesiunea. În anumite condiții, ar merge și o uzucapiune dar depinde de mulți factori.
Terenurile s-au impartiti verbal, multi dintre nepoti au decedat iar stranepotii in viata nu au nici un interes sa faca succesiune, parte din ei sunt plecati din tara. Terenurile sunt in acceasi localitate, taxele si impozitele locale si le platesc fiecare. Cel putin la nivel declarativ, toti mostenitorii sunt de acord cu impartirea facuta verbal, insa doresc sa obtina fiecare titlu de proprietate pe numele lor. Cum ar trebui procedat cel mai simplu si rapid in acest caz? Multumesc frumos pentru raspuns.
trebuie analizata situatia mai in detaliu, dar cel mai probabil ar trebui dezbatuta succesiunea si la dezbaterea succesorală la notar să se faca si partajul amiabil așa cum și le-am împărțit ei verbal si cum le au in posesie acum.
Buna ziua !
Persoana fizica improprietarita prin reforma agrara cu teren, dupa deces mostenitorii obtin certificat de mostenitor extratabular. Terenul este vandut de mostenitori printr-un act intocmit de avocat ca si o promisiune de vanzare, proprietar in CF Statul roman, au urmat vanzari succesive pana la al patrulea proprietar extratabular.Impozitul a fost platit continuu pe numele proprietarului initial. Poate fi obiectul uzucapiunii extratabulare ?
Mentionez ca posesia a fost continua si netulburata de statul roman sau autoritatile locale, a fost acceptata plata impozitului dar a respins uzucapiunea pe motiv ca proprietar de drept este acum autoritatea locala
Multumesc !
daca statul care apare proprietar nu a fost indicat ca parat, se va respinge. Trebuie reluata actiunea de la zero, introdus statul ca parat si apoi uzucapiune va fi castigata, daca sunt intrunite elementele posesiei legale, de lunga durata.
Buna seara domnule avocat.
Intentionez sa cumpar o casa care este trecuta ca aparatament 1, deoarece in acea curte sunt 2 apartamente,deci este o proprietate cu 2 copropietari (din ce inteleg eu,nu stiu daca ma exprim tocmai corect) cota este 55/100 (adica 123 mp/234mp) trecuta in CF persoanei de la care cumpar.dar in curte mai exista teren in suprafata mai mare decat atat, pe care sunt puse 2 garaje si teren arabil. Proprietarul are achizitonata casa si lucra terenul aferent ei (jumatate din teren) de 20 de ani. Ce ar trebui facut in aceasta situatie, ca eu sa cumpar daca se poate casa cu garajul,dar si terenul arabil din spatele casei trecute in cf, si sa dorm linistit,ca le pot folosi, asa cum le-a folosit si proprietara atata timp,dar cu acte si in mod legal? Va multumesc ancticipat
pentru ce foloseste fara acte si deci nu va vinde, treceti in contract că vă cedează posesia/folosinta deplină și exclusivă a acelui teren.