Oprirea utilităților la un imobil în cursul conflictelor cu chiriașul

Conflictele generate de folosința unui imobil iau deseori forma unor litigii privind posesia și modul de a folosi în mod normal un bun. Cele mai dese conflicte generate de folosința unui imobil apar intre locatorul proprietar și neproprietar, acesta fiind de regulă un chiriaș, un comodatar, un arendaș ori un locatar cu privire la orice alt bun.

Fie că sunt generate de neplata chiriei, de folosința anormală a bunului, de nepredarea bunului imobil după expirarea locațiunii sau închirierii, de nerespectarea clauzelor contractuale esențiale ori de alte chestiuni ce țin de executarea unui contract de locațiune ori închiriere, aceste conflicte ating cote alarmante uneori.

Este cazul proprietarilor care apelează la soluții mai puțin licite și decid să își facă dreptate singuri, pe lângă lege sau mai bine zis înafara legii.

Am fost deseori întrebat, în cadrul consultanțelor oferite dar și aici pe blog, dacă este legal ca un proprietar aflat într-un conflict din categoria celor enumerate mai sus să sisteze utilitățile la bunul dat în locațiune ori chirie sau comodat. Răspunsul va fi nuanțat în cele ce urmează dar acesta este unul categoric: nu. Nu este legal ca un proprietar să sisteze utilitățile la bunul dat în locațiune/chirie/comodat, iar dacă o face va risca sancțiunile legale.

Utilitățile sunt chestiuni esențiale folosirii unui bun imobil. Apa, gazul și curentul electric sunt inerente folosirii unui imobil, și din acest motiv, proprietarul nu are dreptul să sisteze aceste utilități, indiferent de existența sau nu a unui contract valabil și viabil.

În practică pot fi două situații, și anume:

• cea a locatarilor/chiriașilor/comodatarilor care sunt sub puterea unui contract de locațiune/închiriere/comodat valabil încheiat, ce produce efecte și este în curs de executare, și
• cea a locatarilor/chiriașilor/comodatarilor care nu (mai) sunt sub puterea unui contract de locațiune/închiriere/comodat ci acest contract a expirat, a fost denunțat/reziliat/desființat, dar ei folosesc în continuare bunul.

Deși teoretic proprietarul s-ar simți îndreptățit să sisteze utilitățile mai ales în situația a doua expusă mai sus, acesta nu are voie conform legii să lipsească fostul chiriaș ori ocupantul imobilului de utilități nici în prima nici în a doua situație, acestea fiind nu doar inerente folosirii imobilului, dar fiind esențiale pentru fostul chiriaș, comodatar ori ocupant, fie că acel imobil reprezintă locuința lui , fie că în acel imobil prestează o activitate economică.

Deci indiferent dacă contractul de locațiune/închiriere/comodat a expirat, a fost denunțat/reziliat/desființat, dar locatarul/chiriașul/fostul chiriaș/comodatarul ori ocupantul folosește în continuare bunul, mai ales dacă acest imobil este domiciliul/locuința sa unică, proprietarul nu are dreptul de a sista utilitățile imobilului.

Până la evacuarea acestuia pe cale legală, acesta va putea să se bucure de bun așa cum s-a bucurat la intrarea în posesia lui, iar proprietarul are la îndemână acțiunea civilă – fie în procesul de evacuare, fie pe calea dreptului comun – prin care poate cere echivalentul chiriei ori lipsirii de folosință și orice daune sau despăgubiri ce i s-au produs prin ocuparea fără drept a bunului imobil. Deci proprietarul are instrumente legale pentru a-și acoperi orice pagube ar produce locatarul/chiriașul/fostul chiriaș/comodatarul ori ocupantul.

Dacă totuși proprietarul sistează utilitățile, ce sancțiuni legale riscă? Așa cum am spus mai sus, sistarea utilităților este un fapt ilicit ce va fi săvârșit de către proprietar, și fiind un fapt ilicit poate atrage răspunderea juridică a acestuia. Sancțiunile legale sunt strict de natură civilă. Legea noastră nu prevede ca fapte penale astfel de acțiuni ilicite ale proprietarilor, deși de exemplu, curentul electric este vital în societatea actuală, mai ales, pentru cei care lucrează de acasă. Dar atât timp cât nu pun în pericol în mod direct viața sau sănătatea, aceste fapte nu intră sub protecția oferită de legea penală.

Sancțiunile ce pot fi puse în sarcina proprietarului care a sistat în mod ilicit utilitățile sunt deci doar de natură civilă și acestea pot consta în daune materiale și morale, în despăgubiri care să acopere tot prejudiciul material și moral suferit de locatarul/chiriașul/fostul chiriaș/comodatarul ori ocupantul.

Această răspundere este mai gravă sau mai ușoară în funcție de existența sau nu a unui contract/titlu locativ valabil. Astfel în situația locatarilor/chiriașilor/comodatarilor care sunt sub puterea unui contract de locațiune/închiriere/comodat valabil încheiat, ce produce efecte și este în curs de executare, sancțiunile civile sunt mult mai mari pentru proprietari, fapta fiind mult mai gravă, spre deosebire de situația celor care nu mai au un drept sau un titlu locativ ci o simplă detenție ilicită, care pot și ei beneficia de acoperirea prejudiciului produs de fapta proprietarului. Totuși în această din urmă situație, adică acolo unde chiriașul/locatarul/comodatarul nu mai are un contract valabil, ci a expirat sau a fost reziliat, proprietarul s-ar putea apăra cu faptul că posesia acestuia este una ilicită și lipsită de suport contractual, deci ar interveni într-o oarecare măsură și folosirea/ocuparea cu rea-credință a bunului de către o persoană care nu mai are un contract. Bineînțeles această chestiune nu dă dreptul proprietarului să sisteze utilitățile, dar la stabilirea vinovăției se poate ține seama de acest context.

În situația în care proprietarul sistează utilitățile, chiriașul/locatarul/comodatarul are la îndemână o cale procesuală rapidă pentru remedierea situației, doar dacă se află sub puterea unui contract de locațiune/închiriere/comodat viabil. Obligarea proprietarului să re-deschidă utilitățile sistate se poate face prin procedura de urgență a ordonanței presedințiale, ce se poate judeca de la o zi la alta, fără citare, și deci hotărârea judecătorească se poate emite (cel puțin teoretic) în cateva zile, fiind vorba de utilități vitale.

Admiterea cererii de emitere a ordonanței președințiale va însemna obligarea proprietarului la redeschiderea utilităților, dar și la plata costurilor procesuale în acest scurt și rapid proces, dincolo de despăgubirile pe care le poate obține locatarul/chiriașul/comodatarul în condițiile expuse mai sus, pe calea uni acțiuni civile.

Cei care dețin folosința cu rea-credință, deci ocupă ilicit imobilul după ce a expirat sau a fost desființat contractul, nu beneficiază de protecția legii și nu pot alege calea acestei proceduri a ordonanței președințiale din simplul motiv că aparența în drept (condiție esențială în astfel de proceduri) privind dreptul de a folosi imobilul este în favoarea (patrimoniul) proprietarului,  nu al lor, ei nemaiavând drepturi locative ori drepturi de a folosi imobilul.