Posesie veche și uzucapiune nouă

O nouă hotărâre privind uzucapiunea rămasă definitivă prin constatarea perimării apelului ne-a făcut bucurie în cabinetul de avocat. Deși câștigată la fond, uzucapiunea a ajuns și în fază de apel la tribunal, unul din pârâți făcând apel dar neglijând condițiile și termenele de apel. Acum soluția este definitivă și clientul își poate intabula dreptul de proprietate în cartea funciară.

Clientul a apelat la noi în 2021 cu o mare problemă privind un teren ce era o prelungire a curții sale, teren cumpărat de tatăl său în 2000 cu chitanță de mână, teren pentru care în 2000 tatăl său a plătit o sumă enormă de bani, tocmai pentru că vânzătorii au speculat că e terenul vecin al curții lui…Tatăl clientului a luat în deplină posesie terenul în anul 2000 și l-a folosit până în 2011 când a  decedat. Ulterior, în toamna lui 2011, clientul meu a preluat posesia terenului și a efectuat față de teren acte de stăpânire prin îngrijire, curățire, cultivare, etc.

Am învederat instanței că posesia clientului meu nu a fost o continuare a posesiei tatălui lui ci o nouă posesie, unică, joncțiunea posesiilor fiind un drept/o posibilitate pentru părți și fiind utilizată doar dacă este oportună. În cazul nostru joncțiunea posesiilor nu ne era utilă, dimpotrivă ne era împotrivă pentru că dacă o foloseam trebuia să așteptăm să curgă termenul de 30 de ani din vechea uzucapiune și astfel puteam începe un proces abia în anul 2030.

Timpul era dușman și prin faptul că unul din vânzători începuse să nu recunoască drepturile noastre și să îi ceară din nou bani pe acest teren clientului meu, sume de bani ce erau de-a dreptul năucitoare nu doar pentru că erau ele însele mari ci și pentru faptul că terenul fusese deja plătit cu o sumă enormă în anul 2000 de către tatăl clientului.

În atare moment am inițiat un proces în uzucapiune împotriva vânzătorilor din 2000 unde am dovedit cu înscrisul – chitanța de mână – și cu martori că terenul a fost cedat total, deplin și definitiv către tatăl clientului și ulterior a fost preluat – după decesul tatălui lui – în folosință deplină de către clientul meu.

O problemă spinoasă a fost aceea că dacă la inițierea procesului terenul nu avea carte funciară, fiind deci îndeplinite condițiile uzucapiunii din noul Cod Civil, pe parcursul procesului ne-am trezit că procesul are carte funciară. În fapt, unul din pârâți, după ce primise actele procesului și trebuia să facă întâmpinarea la cererea noastră de uzucapiune, în paralel cu întâmpinarea a făcut și carte funciară terenului, iar prin acest lucru – credea el – nu mai era îndeplinită o condiție a uzucapiunii noi – aceea ca imobilul să nu aibă carte funciară. 

Totuși, legiuitorul a prevăzut aceste cazuri și ele sunt reglementate de o lege tranzitorie. Posesorul are o oarecare protecție juridică prevăzută în Legea 71/2011. Pârâtul s-a apărat în proces că există o carte funciară și deci nu sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii în dosarul nostru, moment la care a trebuit să ne revigorăm apărările. 

Am arătat instanței că, față de condiția suplimentară de care vorbește pârâtul în întâmpinare, și anume că ar fi admisibilă prezenta cerere doar dacă nimeni nu și-ar fi înregistrat în cartea funciară o altă cerere de înscriere a dreptului de proprietate anterior,  această normă nu este aplicabilă în situația noastră. Acest lucru pentru că art. 930 alin. 2 din Codul civil, invocat de pârât, nu este aplicabil la acest moment în legislația privind uzucapiunea nouă, existând norme de drept material tranzitorii cu privire la această chestiune.

Astfel, art. 82 alin. 1 și 2 din Legea de aplicare 71/2011 reglementează o derogare tranzitorie de la lege, pe parcursul aplicării uzucapiunii, în sensul că art. 930 alin. 2 din Codul civil este inaplicabil atât timp cât la nivelul UAT  nu este finalizat sistemul de cadastru integrat pentru întreaga unitate administrativ teritorială (ceea ce nici în 2050 nu se va reuși în opinia noastră).  Art. 56 alin. 1 din Legea de aplicare 71/2011 menționează că dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ – teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. La Aliniatul 2 se stipulează că până la data prevăzută la alin. (1), înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi – ori clientul meu nu este terț în sensul acestei legi (deci nu pentru a proba dreptul de proprietate și nici pentru a opune acest drept uzucapanților).

Art. 82 alin. 1 din Legea de aplicare 71/2011  prevede următoarele: în cazul posesiilor începute după intrarea în vigoare a Codului civil, dacă erau deschise cărţi funciare, până la îndeplinirea condiţiilor prevăzute în art. 56 alin. (1) (cadastrarea sistematică integrală la nivel de UAT), uzucapiunea extratabulară prevăzută în art. 930 din Codul civil îşi produce efectele de la data introducerii cererii de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea îndeplinirii cerinţelor legale ale acestui mod de dobândire, dacă acţiunea a fost admisă, respectiv de la data invocării excepţiei uzucapiunii, dacă această excepţie a fost admisă.

Având în vedere normele de mai sus, este evident că în speța noastră nu este aplicabil art. 930 alin. 2 din Codul civil, ci dimpotrivă sunt aplicabile normele prevăzute la art. 82 alin. 1 din Legea de aplicare 71/2011, norme ce dispun că nu data primei cereri de înscriere în cartea funciară primează ci data cererii de chemare în judecată dacă posesia este dovedită și condițiile uzucapiunii sunt verificate în dosar. În cazul nostru, noi am introdus acțiunea în data de 10.11.2021, aceasta fiind data de referință pentru normele incidente cu privire la uzucapiunea invocată de noi.

În aceste situații instanța este obligată să analizeze data cererii de chemare în judecată formulată de mine și data cererii de înscriere în cartea funciară făcută de pârât, pentru ca în urma comparației să dea întâietate cererii de chemare în judecată făcută de mine în numele clientului și să constate ca îndeplinite toate condițiile legale privind admiterea cererii de uzucapiune.

Cu aceste apărări am câștigat pe deplin în faza instanței de fond, soluția fiind definitivă prin perimarea apelului formulat de pârât.

Instanța de fond a considerat, în baza temeiurilor indicate mai sus și preluate pe deplin în considerentele hotărârii, că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate de către pârât nu constituie o piedică pentru dobândirea de către reclamant a dreptului de proprietate asupra imobilului posedat. Tot în considerente instanța precizează că posesorul poate să solicite recunoașterea dreptului de proprietate după cei 10 ani indiferent dacă a dobândit stăpânirea în fapt prin just titlu sau nu, și indiferent de modul în care și-a exercitat posesia respectiv de bună-credință sau de rea-credință.

Având în vedere atât complexitatea dar mai ales dinamica acestor procese de uzucapiune, este nevoie de gestionarea lor eficientă și cu atenția sporită la fiecare termen de judecată și la fiecare act depus de pârâți sau terțe persoane/instituții. Având în vedere timpul scurs de la intrarea în posesie până la inițierea procesului, timp în care pot să fi intervenit schimbări juridice sau administrative cu privire la imobil, schimbări de care posesorul/uzucapantul nu știe ci află direct în procesul de uzucapiune, considerăm că este necesară și deplin justificată asistența și reprezentarea unui avocat în atare litigii.