Soluționarea problemelor generate de suprapunerea virtuală sau reală a imobilelor

Problemelor generate de suprapunerea virtuală sau reală a imobilelor sunt din ce în ce mai des întâlnite având în vedere operațiunile de cadastrare sistematică la nivel național.

La întocmirea cărților funciare ale imobilelor poate surveni problema suprapunerii virtuale,  reale sau sau mixte (când există și o suprapunere parțial virtuală și parțial reală). Problemele acestea funciare se soluționează într-un mod specific fie de către agenții oficiului de cadastru, fie de instanțele de judecată, fie din oficiu, fie la cerere.

Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară prevede norme și proceduri clare privind aceste tipuri de suprapuneri.

Suprapunerea virtuală a unor imobile este o eroare digitală de înregistrare a agenților de la oficiul/biroul de cadastru, eroare ce nu are corespondent în realitatea fizică a imobilului. Eroarea există doar în bazele de date ale OCPI. Imobilul nu are nici o problemă în materialitatea sa, vecinătățile, amplasamentul, suprafața fiind clare și bine delimitate. În mod fizic imobilul nu se suprapune și nu intervine peste nici un alt imobil vecin, raporturile de vecinătate nefiind afectate cu nimic.

Suprapunerea virtuală există atunci când datele tehnico-cadastrale ale imobilului au fost greșit introduse în baza de date a OCPI, ca urmare a unor erori. Aceste erori pot fi erori de măsurare, prelucrare și integrare a bazelor de date, inclusiv erori privind întocmirea planului parcelar.

Suprapunerea virtuală se soluţionează de către OCPI prin operaţiunea de repoziţionare, deci printr-o operațiune strict administrativă în cadrul OCPI, operațiune ce se face din oficiu sau la cererea celui interesat. Regulamentul prevede expres documentația necesară. Suprapunerea virtuală nu se soluţionează prin instanța de judecată, ci este strict o operațiune necontencioasă administrativă, nefiind vorba de litigii, conflicte ori drepturi contradictorii. Pentru repoziționare nu este nevoie de acordul proprietarului, repoziționarea fiind o operațiune strict digitală de rectificare a coordonatelor imobilului poziţionat greşit în planul cadastral, chestiune ce se efectuează prin rotaţie, translaţie sau modificarea geometriei anterior recepţionate.

Suprapunerea virtuală nu afectează cu nimic dreptul de proprietate, acesta nefiind atins cu nimic. De asemeni suprapunerea virtuală nu afectază cu nimic uzucapiunea, folosința, posesia și nici un alt drept imobiliar, acestea nefiind atinse și nici lezate de erorile din bazele de date ale OCPI.

Suprapunerea reală a unor imobile este o eroare fizică cu privire la imobil, eroare ce are corespondent în materialitatea imobilului. Eroare constă în aceea că două sau mai multe persoane fizice sau juridice dețin acte de proprietate cu privire la același imobil/același amplasament/aceleași sau parțial aceleași limite de proprietate ori vecinătăți. Altfel spus, un imobil deținut de o persoană este  același sau parțial același imobil deținut de altă persoană. Aceleași persoane dețin juridic același imobil, deși fizic această deținere/folosință/posesie concomitentă este imposibilă, nefiind vorba de vreo co-proprietate sau proprietate alternativă/periodică.  Aceste erori sunt generate de diferite probleme juridice: concomitența unor acte de înstrăinare, lipsa de claritate în anumite acte vechi de vânzare/donație/succesiune, incorecta identificare a imobilelor în unele acte de dispoziție, etc.

Suprapunerea reală este de fapt o problemă juridică între două sau mai multe persoane, problemă ce nu stă în atribuțiile OCPI, astfel că aceste persoane trebuie să negocieze o soluție amiabilă sau să inițieze un litigiu în care instanța va decide cine are dreptul la acel imobil și cine nu, cine va rămâne cu proprietatea acelui imobil și cine o va pierde. Acest tip de suprapunere va dăinui până la rezolvarea litigiului.

Suprapunerea reală se soluționează amiabil de către persoanele implicate în conflict prin negocierea unei convenții notariale autentice, sau, în caz de neînțelegere, pe cale judiciară de către instanța de judecată, prin acțiuni în revendicare, grănițuire, etc. În baza actului autentic notarial ce conține înțelegerea/acordul părților sau a hotărârii definitive a instanței de judecată, OCPI va face rectificarea cărților funciare în deplin acord cu cele convenite de părți la notar sau stabilite de instanța de judecată.

Suprapunerea reală afectează dreptul de proprietate atât în substanța cât și în materialitatea lui. Dreptul de proprietate este direct afectat și lezat tocmai pentru că în realitatea obiectivă și juridică acesta este în același timp în patrimoniul a două persoane, ceea ce este imposibil atât timp cât fiecare deține exclusiv pentru sine acel drept (nefiind deci vorba de co-proprietate sau proprietate alternativă/periodică). În urma soluționării problemelor juridice, dreptul de proprietate va fi afectat și va suferi modificări în acord cu cele negociate de părți sau tranșate de instanța de judecată. Una  din părți va pierde acest drept de proprietate, total sau parțial.

Indicăm mai jos normele de drept incidente la situația prezentată mai sus, norme prevăzute în Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară.

Art 113 alin. (1): Rectificarea erorii de înregistrare în planul cadastral digital, eliminarea golurilor şi suprapunerilor din baza de date, respectiv rectificarea coordonatelor, se realizează prin repoziţionare.

(2)Repoziţionarea este operaţiunea de rectificare a coordonatelor imobilului poziţionat greşit în planul cadastral care se efectuează prin rotaţie, translaţie sau modificarea geometriei anterior recepţionate, fără acordul proprietarului.

Art. 116 alin. (1): Suprapunerea virtuală există doar în baza de date grafică a oficiului teritorial, imobilul nefiind afectat de suprapunere în teren şi este generată de erori de măsurare, prelucrare a datelor şi integrare în baza de date.

(2)Suprapunerea virtuală se soluţionează prin operaţiunea de repoziţionare.  

Art. 117: Suprapunerea reală este suprapunerea efectivă în teren datorată existenţei mai multor acte juridice diferite pentru acelaşi amplasament, identificării diferite a limitei comune sau lipsei materializării limitei la momentul identificării. Suprapunerea reală se soluţionează pe cale amiabilă prin documentaţii cadastrale sau de către instanţele de judecată.