Avocat ILIE DORINZilele acestea în cabinetul de avocat a venit o nouă victorie: un titlu de proprietate obținut într-o procedură administrativă. Clienții, doi soți români stabiliți în America, m-au mandatat în 2023 pentru a-i reprezenta în demersurile privind obținerea unui titlu de proprietate pentru curtea casei lor din București. Pentru această curte plăteau chirie lunară la AFI – Administrația Fondului Imobiliar. După analiza speței lor, am conchis că, de principiu, se încadrează în prevederile legii 18/1991 privind fondul funciar și sunt șanse de a obține dreptul de proprietate.
Am semnat în toamna lui 2023 un contract de asistență juridică pentru a efectua toate demersurile necesare privind obținerea titlului de proprietate. Contractul s-a semnat online, plata de asemenea, nefiind nevoie nici de mandat consular și nici de prezența lor fizică în România, eu ocupându-mă de toate actele necesare. De altfel pentru clienții din străinătate toată procedura avocațială este online (identificare părți, semnare contract, emitere factură, incasare plăți), de regulă nefiind necesar să facă drumuri la notariat sau ambasadă.
Sediul materiei și procedurile administrative pentru obținerea unui titlu de proprietate sunt cele prevăzute de Legea fondului Funciar Legea 18/1991. Totuși, spre deosebire de procedurile judiciare unde instanțele au o unică procedură și există o unică direcție procedurală, în procedurile administrative există regula nescrisă ”fiecare bordei cu propriul obicei”. Desfășor diverse activități și proceduri administrative la diverse instituții/autorități, iar în ani de zile mi s-a consolidat și mi se consolidează proverbul de mai sus. Fiecare primărie, fiecare stare civilă, fiecare departament din fiecare autoritate sau instituție publică are propria interpretare a legii și propriile proceduri peste care nu poți trece. Te supui și le urmezi, ori ți se închide în nas oblonul de la ghiseu.
În speța de mai sus, după ce am făcut cererea de obținere a titlului de proprietate și am anexat documentele cerute de lege, mi s-a pus în vedere să completez cererea cu un nou set de documente, documente deținute de unele departamente de la Primăria de care aparținea Comisia de stabilire dreptului de proprietate, ea însăși fiind un compartiment din Primărie. Adică în loc ca departamentele aparatului primăriei să comunice date, informații și documente între ele, având în multe cazuri sediul în aceeași clădire, m-au mandatat pe mine să obțin documentele de la un departament și să le trimit altui departament.
Cu răbdarea și tenacitatea pe care orice avocat trebuie să le aibă și să și le perfecționeze în fața aparatului administrativ și a birocrației arhicunoscute, am depus documentele cerute. Ulterior mi s-a cerut și completarea completării. Am depus și alte documente cerute de operatorul cu care corespondam, o persoană suficient dar nu destul de comunicativă. În cele din urmă, după câteva luni bune de muncă, dosarul era complet și era trimis la Prefectură.
A început procesul de așteptare în care nu știi nimic: nici dacă dosarul este trimis, nici dacă e în analiză, nici dacă e la ordine, nimic absolut nimic. Clienți îmi scriau care e stadiul, dacă mai știu ceva, iar eu le răspundeam că ne mai trebuie răbdare, dosarul e în analiză. La un interval de 3-4 luni mai trimiteam o cerere la Comisie pentru a-mi comunica stadiului dosarului, și mi se răspundea lacunar că este trimis și este în analiză. Timp de 1 an și ceva, acesta era răspunsul lor.
Răbdarea și munca mea alături de răbdarea clienților a dat roade zilele acestea. M-au sunat de la primărie să ridic Ordinul Prefectului prin care dosarul este aprobat și prin care se stabilește dreptul de proprietate pentru clienții mei. O veste extraordinară pentru clienții mei, dar și pentru mine. O victorie în plus pentru cabinetul de avocat, după o muncă de doi ani de zile. Bucuria clienților este și bucuria mea, victoria lor e și victoria mea.
Personal prefer procedurile judiciare în situațiile în care drepturile și interesele clienților pot fi obținute la instanță. Încerc să evit procedurile administrative, pentru că, la fel ca ceilalți avocați, ne lovim de ”obiceiuri” administrative para sau pseudo legale…chestiune care nu ne este pe plac pentru că sfidează legea. Totuși, sunt situații când instanța nu este o opțiune și un proces ar fi pierdut. Un drept de proprietate se poate obține și pe calea uzucapiunii, dar depinde de situația juridică a imobilului și de modalitatea posesiei. În speță clienții foloseau terenul în baza unui contract de chirie, plătind chirie. Nu erau deloc și sub nici o formă în paradigma uzucapiunii, nefiind îndeplinite condițiile legale pentru a uzucapa. Singura lor modalitate de obținere a proprietății era pe calea administrativă pe care am urmat-o cu încredere și asiduitate.
Analiza regimului juridic al posesiei, al imobilului, al dreptului de proprietate sunt chestiuni ce necesită o diganoză juridică complexă, înaintea inițierii oricărui demers judiciar sau administrativ. Analiza se face prin raportare la condițiile legale și șablonul în care ar putea fi încadrată o anumită speță. Evaluarea privind posibilitatea obținerii dreptului și a titlului de proprietate depinde de experiența fiecărui avocat. Avocatul are o putere mare de a decide calea pe care o va urma speța, dacă are încrederea clienților și mandat din partea lor pentru a desfășura toate activitățile necesare. Încrederea clienților în analiza făcută de avocat și în direcțiile de abordare propuse de acesta, sunt cheia colaborării dintre client și avocat. Ulterior acestea sunt și cheile victoriei.
