Uzucapiunea tabulară de 5 ani

Uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate după ce o persoană a avut o posesie legală și utilă într-un timp stipulat de lege. Posesia imobilulul este un element fundamental în orice acțiune în uzucapiune.

În Noul Cod civil se face o distincție între uzucapiunea (posesia) extratabulară și uzucapiunea (posesia) tabulară. Diferența dintre cele 2 tipuri de uzucapiune se raportează la existența sau nu a unei cărți funciare cu privire la imobil relativă la existența sau nu a înscrierii persoanei care cere validarea dreptului de proprietate prin uzucapiune ca proprietar în cartea funciară. În prezentul material vom analiza pe scurt condițiile legale pentru a dobândi proprietatea prin instituția uzucapiunii tabulare.

Posesia tabulară este prevăzută la articolul 931 Cod Civil, normă ce stipulează următoarele condiții:

• să existe o carte funciară pentru imobilul pentru care se cere constatarea uzucapiunii
• proprietarul înscris în cartea funciară să fie posesorul actual iar înscrierea să se fi făcut ca titular al dreptului de proprietate; o înscriere ori o notare în cartea funciară ca posesor, ca detentor precar, ca un comodatar ori în altă postură ori calitate legală, nu dă dreptul acestei persoane de a deveni proprietar prin această procedură de posesie- uzucapiune tabulară
• înscrierea posesorului ca proprietar să fie de bună-credință, nu de rea-credință (reaua credință ar fi atunci când acea persoană știa la momentul întocmirii cărții funciare ori a înscrierii că titlul său în baza căruia a solicitat înscrierea era afectat de o cauză de invaliditate ori era ilegitim ori invalid). Buna credință este suficient să existe doar la momentul înregistrării în cartea funciară și la momentul intrării în posesie, indiferent că aceste momente coincid sau nu
• să existe o cauză ilegitimă/nelegitimă sau alfel spus să nu existe o cauză legitimă a înscrierii, cauză care face ca acea persoană să nu aibă în patrimoniul său, valid și valabil dreptul de proprietate; cu alte cuvinte înscrierea ca proprietar să se fi făcut în baza unui titlu sau act de proprietate ce nu era valabil, valid ori conform, persoana în cauză neavând dreptul de proprietate asupra acelui bun imobil și nefiind îndreptățită la înscrierea ca proprietar
• posesia acestuia să aibă o durată de 5 ani de zile, termen ce curge de la momentul înscrierii în cartea funciară a lui ca proprietar (termenul nu se calculează raportat la o eventuală posesie dinainte de întocmirea cărții funciare, altfel uzucapiunea ar fi una extratabulară)
• posesia să fie utilă, legală, în nume de proprietar, pașnică adică posesia să nu fie viciată (viciile posesie sunt discontinuitatea, violența și clandestinitatea)
• să nu existe acțiuni de deposedare, de revendicare, ori acte sau acțiuni de întrerupere sau suspendare a termenului de posesie în cei 5 ani de zile (dacă existe cauze de suspendare a termenului de prescripție achizitivă -posesie babulară- ele trebuie să fi încetat și perioada de după ele să însumeze 5 ani de zile cu perioada sau perioadele anterioare)

Dacă sunt îndeplinite și dovedite condițiile de mai sus, persoana care nu avea dreptul de proprietate dar este înscris în cartea funciară ca proprietar va putea fi considerată proprietar de către instanța de judecată, în mod definitiv.

Posesia tabulară, ca și cea extratabulară, poate fi valorificată de uzucapant atât pe calea unei acțiuni în constatarea uzucapiunii și dobândirea dreptului de proprietate pe această cale principală, cât și pe calea unei excepții, ca apărare în cadrul unei acțiuni în revendicare inițiată de adevăratul proprietar ce nu figurează în cartea funciară și nici nu are posesia.

Atât ca acțiune în constatare cât și ca acțiune de apărare, uzucapiunea tabulară trebuie gestionată cu eficiență și în termenele indicate de lege. Este necesară o diagnoză a întregii situații de fapt și de drept, mai ales prin raportare la cartea funciară, la buna-credință și la cauza nelegitimă în baza căreia s-a făcut înscrierea (se vor analiza cauzele care fac nelegtim sau invalid actul de proprietate). Această diagnoză juridică va trebui făcută de un avocat pentru a identifica punctele și elementele cheie ale cauzei, cu argumente și temeiuri ce vor constitui strategia de acțiune sau de apărare.

Nu trebuie confundată uzucapiunea tabulară prevăzută de Codul Civil cu notarea posesiei tabulare prevăzute de Legea cadastrului și publicității imobiliare nr 7/1996, instituție juridică despre care am scris în acest material. Diferența esențială este că în uzucapiunea tabulară prevăzută de Codul Civile posesorul neproprietar este înscris ca proprietar în baza unui titlu despre care avea credința că era valid și legitim, pe când la posesia tabulară prevăzută în Legea nr 7/1996 posesorul neproprietar este notat ca posesor și nu deține nici un titlul, nici legitim nici nelegitim, fiind un simplu posesor în fapt.

Dintre cele 2 instituții juridice noi indicăm folosirea uzucapiunii ca fiind un mod originar de dobândire a proprietății, mult mai solid și stabil din punct de vedere juridic, incontestabil, posesia Legea nr 7/1996 făcând obiectul unor critici în doctrina și jurisprudența noastră. Mai mult, drepturile dobândite prin posesia reglementată de Legea nr 7/1996 pot fi contestate și invalidate, în acord cu dispozițiile legii, prin raportare la dreptul de revendicare imobiliară. imprescriptibil în timp. Cu privire la această acțiune în revendicare, în opinia noastră, un uzucapant ar putea paraliza această acțiune, pe când un posesor devenit proprietar prin notarea posesiei conform procedurii din Legea nr 7/1996 nu ar putea paraliza o astfel de acțiune.

Cu privire la uzucapiunea tabulară, legea dă acest drept de validare a unui înscrieri neconforme în cartea funciară (neconformitatea raportânduse la menționarea persoanei ca proprietar în cartea funciară deși el nu are dreptul de proprietate și deci nu are calitatea de proprietar) pentru a securiza raporturile de drept și ordinea juridică în timp, protejând de asemeni o posesie liniștită ce se desfășoară pașnic în timp, în nume de proprietar.

Protecția legală a posesorului și dreptul lui de a-și converti posesia în proprietate după trecerea unui anumit timp ține de esența uzucapiunii.