Vânzarea cu plata în rate a unui bun mobil sau imobil atrage mai multe riscuri pentru părțile contractante. Proprietarul unui bun poate apela la această variantă a contractului de vânzare atunci când ori prețul este prea mare ori cumpărătorul nu poate dispune de toată suma cerută ca preț al bunului.
În toate cazurile este de preferat ca orice contract de vânzare privind orice bun de o valoare economică importantă să fie încheiat în formă scrisă, chiar și olografă dacă nu dactilografiată, asta pentru a avea un document probatoriu în cazul în care se vor naște litigii generate de vânzare sau de plata necorespunzătoare ori de neplata prețului.
În aceste situații în care părțile convin eșalonarea prețului unui bun (mobil sau imobil) în 2 sau mai multe rate, acestea au la dispoziție 3 opțiuni pentru o astfel de tranzacție:
- Vânzare de drept comun (cu efecte depline) cu plata în rate, vânzare ce presupune transferul posesiei și proprietății către cumpărător la momentul încheierii contractului. Cumpărătorul devine de drept proprietar unic și exclusiv, preluând toate prerogativele dreptului de proprietate de la momentul încheierii contractului. Este o variantă foarte convenabilă pentru cumpărător dar aduce câteva riscuri pentru vânzător, în situația în care nu i se vor achita ratele din preț. Pentru a se acoperi unele din aceste riscuri este nevoie de inserarea în contractul de vânzare – cumpărare a unor clauze referitor la sancțiuni și acțiuni în cazul neplății ratelor. De principiu aceste sancțiuni sunt rezilierea/rezoluțiunea contractului, operațiuni juridice ce pot produce efecte juridice cu sau fără intervenția instanței. În aceste cazuri proprietarul – vânzător pierde prerogativele dreptului de proprietate, el devenind în urma vânzării proprietar doar pe prețul achitat și titular al creanței reprezentate de rate. Vânzătorul devine un creditor al cumpărătorului, care devine debitor pentru ratele restante. Ratele restante nu mai au nici o legătură juridică cu bunul vândut fiind simple creanțe bănești, iar neachitarea lor nu are nici un fel de efecte asupra vânzării sau asupra bunului, decât în contextul unor clauze care ar putea produce astfel de efecte. Este de preferat acoperirea riscului contractual pe care îl are vânzătorul prin configurarea unor clauze solide în contract. Dar chiar și cu aceste clauze, repunerea în situația anterioară contractului și deci repunerea în drepturi pentru vânzător este deseori anevoioasă, în contextul în care cumpărătorul a dispus de bun ori l-a modificat, l-a distrus, i-a schimbat destinația, bunul s-a deteriorat în timp, etc. În cazul acestui tip de vânzare, cumpărătorul, devenind proprietar, își poate înscrie/nota/intabula/înregistra dreptul său exclusiv de proprietate în registrele publice (Cartea funciară, Registrul Comerțului, Registrul Național de Publicitate Mobiliară, Registrul Auto Român RAR, DRPCIV, etc).
- Vânzare sub rezerva proprietății ( vânzare cu efecte parțiale/limitate) cu plata în rate, vânzare ce presupune transferul proprietății către cumpărător la momentul plății ultimei rate. Posesia/folosința se transmite cumpărătorului la momentul încheierii contractului, iar proprietatea la momentul ulterior al plății ultimei rate din preț și sub condiția efectuării acestei plăți. Neplata acestei ultime rate sau neplata și a altor rate la termenul stabilit, conduce la desființarea vânzării. Este o varietate a vânzării echitabilă deopotrivă pentru vânzător și cumpărător. Pentru vânzător este o variantă care îi acoperă riscul neplății ratelor în sensul că el rămâne proprietar al bunului, pierde doar posesia și folosința bunului – asta în schimbul prețului ratei/ratelor achitate până la finalul graficului de plată. Pentru cumpărător este o variantă care îi acoperă riscul ca vânzătorul să dispună de bun către alte persoane, deci să îl poată vinde terților – ceea ce nu va putea face, având siguranța că bunul va fi al lui la momentul plății ultimei rate. De asemeni este un contract profitabil pentru cumpărător deoarece îi conferă dreptul de posesie și folosință, drept care va fi exclusiv al lui, fără ingerințe din partea vânzătorului. Corectitudinea cumpărătorului și punctualitatea în a plăti ratele țin de seriozitatea lui, iar dacă va fi cazul de vreo incorectitudine din partea lui aceasta se va răsfrânge împotriva lui. Ratele restante au o directă legătură juridică cu contractul, neplata lor atrăgând desființarea lui, cu posibilitatea pentru vânzător să păstreze ratele plătite până la momentul desființării – ca sancțiune pentru cumpărătorul de rea-credință sau neglijent. Proprietarul nu are decât obligația de a primi ratele de preț, obligație pentru care nu trebuie să facă nimic, mai ales în timpurile noastre când plata se face facil în conturi bancare unde se indică motivul plății. Așadar de seriozitatea cumpărătorului va depinde perfectarea definitivă a vânzării sau desființarea contractului. Efectele depline ale vânzării și transferul total al dreptului de proprietate (consolidarea dreptului de proprietate în patrimoniul cumpărătorului) se va face la momentul plății ultimei rate, în condițiile și termenele ce se regăsesc în contract. Și la acest contract clauzele trebuie să fie clare, explicite, termenele de plată să fie indicate sub forma unui grafic, ca obligațiile și sancțiunile să fie cât mai clare pentru părțile contractante. La momentul achitării ultimei rate, nu este nevoie de încheierea altui act sau contract, ci cel mult este necesară o declarație (olografă sau notarială) din partea vânzătorului că i-au fost achitate toate ratele. Nedevenind proprietar, cumpărătorul nu își poate înscrie/nota/intabula/înregistra dreptul său de proprietate în registrele publice (Cartea funciară, Registrul Comerțului, Registrul Național de Publicitate Mobiliară, Registrul Auto Român RAR, DRPCIV, etc), dar își poate înscrie/nota/înregistra dreptul său provizoriu cu privire la dreptul de proprietate, putând nota/înregistra existența acestui contract de vânzare cumpărare în astfel de registre/baze de date. Totodată își poate nota și dreptul său exclusiv de posesie/folosință ce s-a născut în baza acestui contract de vânzare cumpărare.
- Promisiunea de vânzare cu plata prețului în 3 variante: a. la momentul încheierii promisiunii sau b. până la momentul vânzării (chiar și în rate) ori c. la momentul vânzării (chiar și în rate) . Este ceea ce în mod uzual se numește ”antecontract” de vânzare, dar terminologia legală și corectă este de Promisiune de Vânzare, Promisiune de Cumpărare (contracte unilaterale), sau Promisiunea de Vânzare-Cumpărare contract bilateral între promitentul cumpărător și promitentul vânzător (frecvent întâlnit în practică). În acest contract proprietarul se obligă să vândă și cumpărătorul se obligă să cumpere, stabilind obiectul, prețul, condițiile și termenele vânzării. Cu privire la preț pot stabili orice preț doresc, iar cu privire la plata lui de asemeni pot stabili efectuarea ei după cum este oportun pentru cumpărătorul care se obligă să cumpere. Acesta poate plăti prețul integral la momentul încheierii Promisiunii, ulterior acestui moment (eventual în rate), precum și o parte la momentul Promisiunii și restul la momentul vânzării propriu-zise, sau tot prețul la momentul vânzării propriu-zise, fiind posibile și rate după vânzare (ca la punctul 1 și 2 de mai sus). Opțiunile acestea sunt la îndemâna părților, acestea putând adopta orice conduită doresc. La momentul Promisiunii proprietarul poate transmite posesia și folosința către promitentul cumpărător (acest lucru se întâmplă acolo unde se achită prețul sau parte din prețul vânzării). Proprietatea rămâne însă la promitentul vânzător și se va strămuta/transfera către promitentul cumpărător la momentul încheierii unui nou contract, și anume la momentul încheierii Contractului de Vânzare- Cumpărare propriu-zis. Spre deosebire de variantele 1 și 2 de mai sus, în acest caz este nevoie de perfectarea vânzării prin încheierea unui nou contract, contract de Vânzare Cumpărare în care se vor menționa condițiile și termenele vânzării astfel cum acestea deja au fost convenite în Promisiune. Acest nou contract poate fi un contract cu plata în rate, deci poate fi afectat de termene și condiții. Promisiunea este mai favorabilă pentru vânzător, mai ales dacă i s-a achitat prețul sau parte din prețul vânzării, cumpărătorul fiind sub riscul de a nu se mai încheia Contractul de Vânzare Cumpărare, având nevoie de prezența proprietarului și de buna sa credință pentru perfectarea vânzării. Proprietarul promitent-vânzător poate încheia și alte promisiuni, fără știrea promitentului cumpărător, sau poate chiar vinde unei terțe persoane bunul. Dacă proprietarul refuză să se prezinte la încheierea Contractului Promis, promitentul cumpărător poate iniția un litigiu și instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de Contract de Vânzare cumpărare, legea sancționând astfel comportamentul ilicit al promitentului vânzător. Dacă au fost încheiate și alte promisiuni ori vânzări propriu-zise, se pune problema unui comportament ilicit, poate chiar penal, în ceea ce îl privește pe promitentul vânzător. Nedevenind proprietar, promitentul-cumpărător nu își poate înscrie/nota/intabula/înregistra dreptul său de proprietate în registrele publice (Cartea funciară, Registrul Comerțului, Registrul Național de Publicitate Mobiliară, Registrul Auto Român RAR, DRPCIV, etc), dar își poate înscrie/nota/înregistra dreptul său provizoriu generat de Promisiunea de Vânzare-Cumpărare, putând nota/înregistra existența acestei Promisiuni în astfel de registre/baze de date. Totodată își poate nota și dreptul său exclusiv de posesie/folosință ce s-a născut în baza Promisiunii.
La încheierea unui contract este indicat ca persoanele să cunoască bine condițiile și termenii tranzacției pe care o încheie. Atunci când se agreează vânzarea în rate trebuie inserate clauze solide din punct de vedere juridic cu privire la graficul de plată și sancțiunile contractuale în caz de plată necorespunzătoare ori neplată. Atât proprietarul cât și cumpărătorul trebuie să insereze clauze de protecție juridică pentru ipoteza în care unul dintre ei nu-și va respecta obligațiile contractuale.
Indiferent că vânzarea se face între rude, prieteni, colegi, ori străini practica ne-a arătat că cele mai multe probleme sunt cauzate de contractele slabe din punct de vedere juridic, contracte ce nu au o rigoare și o claritate pentru părți. Părțile aleg varianta de Contract sau de Promisiune care este mai favorabilă, dar trebuie să structureze contractul în așa fel încât să diminueze riscurile pe care și le asumă.
Desființarea contractului, rezilierea, rezoluțiunea, restabilirea situației anterioare, rambursarea prețului plătit ori daunele interese generate de astfel de situații, sunt chestiuni ce nasc litigii complexe și costisitoare pentru părți, litigii care nu ar fi avut loc dacă acele contracte erau bine structurate si bine configurate, reducând la maxim riscurile contractuale.
Multumesc ! Îmi va fi de folos !
mă bucur mult. Succes si numai bine.
Buna ziua … daca fac un astfel de contract ( eu cumparator ) … cat din pretul imobilului trebuie sa dau avans ? .. sau nu este nevoie de avans si trebuie sa platesc prima rata ?
Dacă vânzătorul acceptă 0 avans, puteți face câte rate doriți. Totul depinde de proprietar/vabzator.
Bună ziua vreau să cumpăr un apartament în două rate , am citit articolul dumneavoastră și mi a răspuns la câteva întrebări de ale mele
Aceste contracte unde se stabilesc și unde se fac să fie bine structurate ? La notar sau în altă parte
Și încă o întrebare
Contractul făcut la notar îmi asigură o posibilă instanță în caz ca vânzătorul ar vrea să vândă imobilul în acest termen dat !
Mulțumesc anticipat !
da, notarul le scrie cu clauzele dorite de părți. De principiu puteti specifica in contract o interdictie la vânzare.
Bună seara Domnule avocat. Sunt în situația ca am vândut apartament, în rate ( 109!!) Si cu rezerva dreptului de proprietate. Am vrut sa o ajut pe doamna respectiva, cu un copil și proaspăt căsătorită. Promisiunea acestora ca vor încerca să achite mult mai devreme, a făcut ca să nu fie indicata o data concreta de finalizare ( luna, an). Situația economica proasta din ultimii 6 ani împreună cu alte situații medicale grave ale vânzătorului, au generat opțiunea unilaterala fie de a reveni asupra contract cu o suplimentare a valorii ( prin inflatie) si menționare concreta a datei finale , fie sa opteze pentru rezolutiunea acestuia. Tb menționat valoarea este aproape simbolica, iar cumpărătorii locuiesc de la început, pe toată aceasta perioada in imobil. Se poate obține în instanta, ceva: comutare contract , sau anulare? Mulțumesc.
trebuie facuta o analiza in detaliu a contractului pentru a va putea spune ce sanse sunt de rediscutare a lui. Pentru asta va trebuie o consultanta la un avocat.
Buna ziua. In cazul „Vânzare sub rezerva proprietății ( vânzare cu efecte parțiale/limitate) cu plata în rate”, se poate cere autorizatia de construire inainte de plata ultimei rate?
Cine să o ceară de la cine și cui?
Buna ziua dl avocat!
Am facut un antecontract cu vanzarea in rate a unei case,eu nu am putut sa ma deplasez si i am facut fiului meu procura. In antecontract nu s aputut pune contul meu ,l au pus pe al fiului meu dar el are niste probleme la kruk si le am dat contul meu ,dar au zis ca nu pot pune banii in contul meu ca asa le a zis notarul.Nu stiu daca este ilegal sa mi puna in contul meu.
Multumesc anticipat!
E fals. Banii trebuie să treacă prin contul dvs.
Buna ziua,
Puteti va rog sa clarificati ce se intampla la punctul 1 in cazul in care intervine decesul cumparatorului pe perioada platii ratelor? Vanzatorul trebuie sa isi asume acest risc de a ramane cu unele rate neplatite? Are ceva cai de a reintra in posesia proprietatii?
Preiau moștenitorii creanța și continuă ei plata ratelor și toate drepturile din contract.
Fara sa aiba legatura cu prima intrebare, va intreb ce se intampla in cazul in care intervine decesul vanzatorului pe perioada platii ratelor? Este indreptatit vanzatorul sa nu mai plateasca ratele in continuare? Pentru ca vanzatorul a decedat?
Trebuie plătite moștenitorilor
Asta inseamna ca trebuie facuta succesiunea dupa vanzator pentru ca plata sa se faca in continuare mostenitorilor?
Plata poate fi făcută fără dezbaterea succesiunii