Notarea posesiei în cartea funciară este o operațiune ce se efectuează în cadrul cadastrării sistematice sau sporadice. Posesorii notați în cartea funciară a unui imobil dobândesc anumite drepturi generate de această notare. Printre aceste drepturi se află și dreptul de dispoziție asupra posesiei.
Am scris aici un material despre regimul juridic și procedura de notare a posesiei în cartea funciară.
Drepturile posesiei tabulare – atunci când a fost notată posesia în cartea funciară în care nu este trecut nici un proprietar – se nasc în patrimoniul persoanei notate ca posesor. Această persoană dobândește drepturi și obligații cu privire la imobilul avut în posesie.
Situația se referă strict la cărțile funciare unde există notată posesia unui imobil în persoana unui simplu posesor și unde nu este trecut/identificat/intabulat nici un proprietar, astfel că dreptul de proprietate nu există în patrimoniul nimănui.
În această ipoteză nuda proprietate nu aparține nimănui. Posesorul are un drept de proprietate potențial, eventual, ce se va consolida definitiv în persoana sa și va fi intabulat ca proprietar dacă în decursul a 3 ani de la notarea posesiei proprietarul nu revendică acel imobil. Până la trecerea acestor 3 ani, el este un simplu posesor, trecut ca atare în cartea funciară.
Poate acest posesor să facă acte de dispoziție cu privire la acest imobil? Poate să vândă, să cesioneze, să doneze, să schimbe dreptul de posesie? Este reglementată de lege o astfel de procedură?
Da, legea permite posesorului tabular să vândă, să doneze, să schimbe, să cesioneze, să lase prin testament drepturile generate de posesia tabulară.
Art 13 alin. 5 și 6 din Legea 7/1996, stipulează că: posesia notată în cartea funciară şi efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică, inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea funciară. Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, ca efect al joncţiunii posesiilor anterioare cu posesia sa. Joncțiunea posesiilor este instituția ce permite cumularea matematică a perioadei fiecărui posesor, până la îndeplinirea termenului de 3 ani, întocmai ca la uzucapiune.
În acest context, o persoană poate cumpăra sau primi o posesie tabulară, dar cel care va cumpăra sau va primi ca donație sau moștenire un drept de posesie tabular, îl va lua sub riscul unei eventuale acțiuni în revendicare a adevăratului proprietar.
Recent, ICCJ a fost chemată să lămurească o problemă de drept privind dreptul și procedura de preemțiune stipulată pentru înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan.
Problema de drept ridicată se referea la modalitatea de interpretare a dispoziţiilor art.4 din Legea nr.17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, în cazul încheierii unor contracte de vânzare a posesiei terenurilor agricole din extravilan, reglementate de art. 13 alin. (5) din Legea 7/1996 cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată.
ICCJ fost chemată să lămurească dacă trebuie respectat dreptul de preempţiune, conform art.4 din Legea nr.17/2014 în cazul vânzării posesiei terenurilor agricole din extravilan, care se notează în cartea funciară, conform art. 13 alin. (5) din Legea 7/1996.
În ședința din 03.10.2022, prin Decizia 58 emisă în dosarul Dosar nr. 1166/1/2022, ICCJ a pronunțat următoarea soluție:
Admite sesizarea formulată de Tribunalul Alba – Secţia I civilă, în dosarul nr. 2640/298/2020, pentru pronunţarea unei hotărâri prealabile şi, în consecinţă, stabileşte că:
În interpretarea și aplicarea dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare şi art. 13 alin. (5) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, nu este necesară respectarea dreptului de preempţiune prevăzut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei convenţii având ca obiect înstrăinarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan.