Avocat ILIE DORINÎn luna februarie 2021 au intrat în vigoare normele care au blocat orice vânzare privind terenurile agricole ce au fost cumpărate în ultimii 8 ani de zile. Vânzarea unui teren agricol achiziționat în ultimii 8 ani de zile se poate face acum doar cu plata unui impozit de 80% din diferența de preț, fapt ce a condus practic la imposibilitatea de a vinde/tranzacționa aceste terenuri.
La doar 2 luni de la aplicabilitatea acestor norme, un grup de 61 de parlamentari de la mai multe partide au inițiat un proiect de lege pentru modificarea condițiilor impuse de Legea 175/2020. Proiectul se află în procedură parlamentară, fiind adoptat tacit de Senat. În acest moment se află la Camera Deputaților în fază de raport la comisiile de specialitate, urmând apoi votul în plen.
Printre prevederile cele mai importante ale proiectului de lege se află:
- Eliminarea acelui impozit exorbitant de 80%
- Clarificarea cu privire la aplicabilitatea legii: terenurile agricole aflate parțial în intravilan și parțial în extravilan precum și cele din intravilan nu sunt supuse dispozițiilor legii privind preempțiunea. Legea 17/2014 nu se va aplica acestor terenuri daca ele fac parte dintr-un singur imobil conform Cărții Funciare.
- Se modifică criteriile și rangurile de preemptori
- Dacă Preepmtorii de rangl I (coproprietari, soţi, rude şi afini până la gradul al treilea ) vor cumpăra, vânzătorul poate vinde terenul la liber fără a solicita procedura ofertei de vânzare. Și la acest moment legea are o normă asemănătoare.
- Se elimină condițiile impuse potențialilor cumpărători atunci când nu se exercită dreptul de preempțiune. Astfel că vânzarea la liber a acestor terenuri se va putea face oricărei persoane fizice, fără alte condiții. Actualmente cumpărarea se poate face doar de cei care desfășoară activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anteriori cumpărării.
- Se scurtează termenele procedurii administrative privind oferta de vânzare de la Primării
- Sunt diminuate limitele amenzilor contravenționale pentru nerespectarea procedurilor din această lege. Noile limite ale amenzilor sunt de la 10.000 la 100.000 lei. Actualmente aceste contravenții se sancţionează cu amendă de la 100.000 lei la 200.000 lei.
- Este înlocuită sancțiunea aplicabilă contractelor de vânzare-cumpărare ce nu respectă condițiile impuse de această lege. Dacă actualmente înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempţiune se sancţionează cu nulitatea absolută, proiectul de lege menționat aduce sancțiunea nulității relative cu privire la contractele de vânzare ce nu au respectat prevederile privind preempțiunea.
Salut Ilie,
Sunt noutati legat de aceasta modificare?
A fost votata in plen sau nu a reusit sa treaca?
Multumesc!
incă e in fază de dezbateri parlamentare, la comisii.
cum putem tine sub observatie activitatea din parlament, exista un link unde sa gasim stadiul?
da, aici aveti casuta electronica a proiectului legislativ: http://www.cdep.ro/pls/proiecte/upl_pck2015.proiect?idp=19411
Buna,
Potrivit acestei legi (175/2020), inseamna ca un cetatean roman, cu rezidenta in strainatate, nu are dreptul de a cumpara teren extravilan? Sau poate face acest lucru dupa expirarea celor 45 zile + 30 zile de la afisarea anuntului de vanzare in cadrul primariei?
Multumesc mult!
poate cumpăra după expirarea termenelor dacă nici un preemptor nu dorește achizițai acelui imobil.
O absurditate a acestei legi este obligativitatea avizului de la MApN ca sa poti vinde la liber terenul extravilan, in caz ca preemptorii nu s-au aratat interesati. Pentru avizul respectiv ai nevoie de un inventar de coordonate, pe care multe planuri cadastrale vechi nu le contin. Nimeni nu s-a gandit la acest aspect. Un proprietar de teren care vrea sa vanda, ce ar trebui sa faca in cazul asta? Sa plateasca o gramada de bani aiurea pe un nou cadastru? O aberatie.
da, asa e, o mare mare aberatie aceasta lege!
Am un contract la notar de dare in plata a unui teren extravilan si urmeaza sa merg iar la notar pt a stinge datoria am vb cu cel care ma imprumutat si am convenit de comun acord sa i cedau terenul extravilan pt suma imprumutata. Mai trebuie sa pun anunt la primarie ? Pot sa il vand fara anunt ?
depinde de notar…tranzactia dvs nu se incadrează la vanzare ci la schimb, dar tot regulile de la vanzare se aplică…
Buna ziua. Știți dacă între timp s-a aprobat punctul 2( eliminarea preemțiunii in cazul: teren intravilan cu casa și teren extravilan aflate pe același număr cadastral)?
Mulțumesc!
inca nu s-a emis lege pe asa ceva, proiectul inca este in faza de comisii/dezbateri in Parlament.
Bună ziua! Am pus în vânzare casa+teren aferent. Terenul este în spatele casei și este extravilan. Nu se poate vinde casa fără teren logic. Am respectat tot ce prevede legea pt vânzarea terenurilor agricole obținând avizele necesare. Am găsit cumpărator, dar ne lovim la notar că trebuie să plătim impozit de 80% la vânzarea terenurilor agricole și nu știm unde. Terenul neavând 8 ani de când a fost cumpărat. Întrebarea mea este UNDE se poate plăti acest impozit? Legea nu specifică acest lucru
acest impozit se reține de către notar la momentul vânzarii…Totusi, ar fi indicat sa faceti doar o promsiune de vânzare…si ulterior schimbarii legii si eliminării acestui impozit sa faceti Contractul de vanzare cumparare. Legea este in Parlament in curs de schimbare, si sperăm că în cateva luni se va modifica in sensul eliminării acestui impozit aberant si injust.
Astept de peste 1 an, nici un notar nu vrea sa retina impozitul de 80%. Am contactat peste 20 de notari.
ANAF raspunde oficial ca nu au cadrul legislativ, nu au cont unde sa poata fi virat impozitul de 80%.
Toti asteapta modificarea legii intrata in vigoare in 2020.
Buna ! Vreau sa schimb un teren extravilan cu altul extravilan , acest schimb se supune legii 175/2020 ? Este ok sa fac schimbul fara acel anunț la primărie .. poate fi contestat de posibili premtori ???? Multumesc
schimbul nu intra sub incidența legii privind preempțiunea, deci puteti sa il faceti fara procedura de la primărie.
Va mulțumesc pt ajutor. Deci cel cu care fac schimbul îl va putea vinde terenul cu care fac schimb ulterior cu anunț la primărie și fără să i se ia acel impozit de 80 când îl va vinde. Va multumesc
ei se vor supune legii.
Am un contract de dare in plata semnat in urma cu 1 an la notar si urmeaza sa semnez finalizarea darii in plata iar cel imprumutat nu are suma si vrea sa imi lase terenul girat dar am aflat ca trebuie aplicata ceva lege cu anunt la primarie care va dura ceva timp si la noi expira in 2 saptamani intelegerea. Trebuie sa astept sa puna anuntul ala sau pot sa semnez sa iau tereni daca nu are bani ? Nu poate fi contestat schimbul ???
legea cu anuntul la primarie si cu dreptul de preemptiune nu se aplică la darea in plata.
Va multumesc deci pot sa semnam actele fara a avea probleme ulterior…
da. Cu plăcere.
Buna ziua,
Avem si noi o problema cu un teren extravilan. Dorim sa cumparam o casa, iar terenul(curtea) este atat teren intravilan, cat si extravilan. Extravilan e fix terenul din fata casei. Notarul ne-a informat ca terenul extravilan nu se poate vinde, ci putem intra in posesia lui prin donatie. Din cate am citit pe internet donatia poate fi contestata de mostenitori. Ne este teama sa nu ne trezim peste 5-10-15-20 de ani ca ramanem fara terenul din fata casei. Ni s-a mai propus varianta de plata directa, prin care am putea intra in posesia terenului, fara ca mostenitorii sau oricine altcineva sa atace documentul. Este sigura varianta aceasta? Poate fi contestata? Pot avea siguranta ca ramane terenul nostru?
Multumesc anticipat
Nu este sigura. Faceti un antecontract sau o promisiune de vanzare cumparare si cand se va modifica legea, veti face contractul de vanzare cumparare, este cea mai sigura varianta in aceste cazuri. Sau puteti sa mai asteptati putin sa vedem cdaca se adopta modificarea legislativa in care se exclud de la legea preemptiunii terenurilor agricole aceste loturi de casă cu teren extravilan. Proiectul de lege mentionează că dacă o casă are curte in extravilan poate fi vandută la liber, fără restrictiile privind preempțiunea.
Am un teren cu un singur nr cadastral, dar o parte a terenului este in intravilan si o parte in extravilan. La vinzarea terenului este nevoie de oferta de vinzare in conditiile actuale ale legii. Am facut-o, dar au expirat cele 6 luni de valabilitate. Este nevoie si sa fac dezmembrarea celor doua parti: intravilan de extravilan pentru a putea vinde?
Va multumesc.
Aveti 2 optiuni: ori faceti dezlipirea parcelei extravilane de cea intravilane si cu cartea funciara diferita puteti vinde la liber intravilanul, ori asteptati modificarea legii si momentan faceti doar o promisiune de vanzare.
Buna ziua. Momentan se poate face un Pre-contract pentru vanzarea unui teren extravilan?
Dar dare in plata? Dar sub forma de imprumut garantat cu terenul? Ce optiuni avem acum pentru a asigura cumparatorul si vanzatorul ca tranzactia va avea loc.
se poate și asa.
da, se merge pe acest format? promisiune de vânzare și cand se va debloca legea, se va vinde.
Am fost acum la notar si mi-a spus ca nu imi poate incheia un act notarial sub forma curenta a legii pentru un teren extravilan.
Contract vanzare-cumparare – NU.
Dare in plata – NU.
Singura solutie ramasa pe care o vad este o „hartie de mana” incheiata intre persoane fizice.
mergeti la alt notar si faceti promisiune autentica, nu faceti hârtii de mână.
Multumesc pentru informatii.
cu plăcere, succes
Seara buna Dle Avocat,
In parcul eolian din Dobrogea exista o turbina montata pe pamantul parintilor.La data contractelor nu mai erau in viata.
Pamantul era/este in arenda la un intreprinzator local. Un martor al momentului a confirmat faptul ca administratia locala de atunci a modificat numele/ordinea solelor. Fizic turbina este pe pamantul nostru fapt confirmat de un vecin de parcela –>cca 50m de hotar conform actului de propritate.
Multumesc anticipat pentru orice sprijin/recomandare/colaborare.
cu stima si respect/Nc.
daca aveti carte funciară trebuie să mergeti la un expert cadastrist să vă identifice exact ce e in acte si ce in teren…si apoi sa vedeti de unde si ce proceduri incepeti…
Va multumesc!
cu plăcere
Buna ! Am intrat in posesia unui teren extravilan prin dare in plata care a durat un an . Acum dupa 3 luni de cand sunt proprietara o nepoata a celui cu care am avut darea in plata a intentat proces ca nu am respectat ceva lege cu premtori si anunt la primarie ( proces intentat unchiului ei adica cel de la care am luat terenul ) acum intrebarea mea este daca poate avea castig de cauza sau sa fie anulata tranzactia sa raman si fara teren si fara bani ? Ce se poate face ? Multumesc
trebuie analizate actele dosarului si facute apararile de rigoare, preferabil prin avocat.
Bună ziua. Aveți vreo veste in privința acestui blocaj al tranzactiilor cu teren extravilan? E vreo speranța să se clarifice anul acesta? Multumesc.Spor.
inca e in faza de raport la comisia juridica, da, cred ca anul acesta se va finaliza.
Multumesc !
Cu plăcere, succes!
Buna ziua!
Daca nu exista o diferenta de pret la vanzare atunci nu trebuie platit nici impozit si tranzactia poate avea loc?
Da.
Buna ziua. Ați reusit sa efectuati tranzacția? Mă aflu in aceeași situatie. In antecontract am trecută aceeași sumă dar notarul spune că nu e posibil sa facem actul final,chiar daca e aceeași suma.Eram curios dacă ați reușit dvs.Multumesc
Bună ziua.Am incercat la notar metoda cu același preț la cumpărare dar mi s-a comunicat că nu se poate deoarece impozitul nu se calculează la diferența de preț din acte,ci la diferenta de preț din grilele lor de impozitare,care intre timp s-au modificat de mai multe ori. Dacă cineva a reușit in alt fel aș fi recunoscator. Multumesc
curioasa abordarea notarului….
Așa consider și eu. Am mai consultat 3 notari și am primit același raspuns. În schimb toți spun că,ca variantă alternativă,merg pe metoda donației.
Buna ziua. Se poate instraina un teren agricol in acest moment folosind darea in plata?
teoretic da, practic, depinde de notar.
A apărut OUG 104 din 22 iunie care ar fi trebuit sa clarifice situația retinerii impozitului de 80% dar,din nou,fară norme de aplicare.
Da, dar vin si normele. Totusi OUG-ul nu cuprinde tot ce cuprinde proiectul de lege care e inca in Parlament.
Buna ziua. Socrii mei au intampinat o problema in vederea cumpararii unui teren extravilan. Ei sunt premptori de rang 3 avand casa si curtea lipita de respectivul teren. Am mers la primarie sa depunem actele necesare la care ne-au trimis (cei din primarie) sa mergem la registru agricol (primaria din judet) sa intrebam daca ne accepta dosarul fara a avea extras de carte funciara pe proprietate. Socrii au domiciliul acolo din 1985, taxele si impozitele platite la zi , acte vechi (contract vanzare cumparae) doar ca nu au trecut inca pe ei…. Chiar ne pot oprii sa il cumparam pentru faptul ca nu au extras CF ?
depuneti oferta la primarie, sunt obligati să o primească, ei trimit apoi dosarul la judet.
Buna ziua,
Va deranjez cu urmatoarea speta: cat de legala este vanzarea unui teren agricol extravilan, prin dare in plata, in conditiile in care pe extrasul de carte funciara este precizat teren aflat sub incidenta art.3 din legea 17/2014. Va multumesc anticipat.
darea in plată nu este o vânzare, deci teoretic ar fi legală.
Buna ziua,
Doresc sa achizitionez un teren extravilan de 3000 mp iar vanzatorul propune sa mergem pe darea in plata, deaorece este un procedeu mai rapid fata de vanzare cumparare care dureaza undeva pana la 4 luni ca aici intervine si pre emptiune.
Doreste ca sa facem o hartie la notar ca si cum are datorii la mine, iar in schimbul acestora imi da terenul, si dupa sa ma duc eu la primarie sa il trec pe numele meu.
Se mai poate face acest lucru? Ce riscuri ar fi pentru mine ca si cumparator fata de vanzare cumparare?
Multumesc frumos
nu stiu daca funczioneaza acest artificiu…dar puteti vorbi la notar.
Va salut. A reușit cineva sa vândă extravilan in ultima perioadă??? Retine cineva impozitul de 80%.Multumesc
Va salut. Sunt coproprietar pe o cota de 2/8 dintr-un teren. Doresc sa cumpar cota ramasa insa rudele nu vor sa imi vanda mie ci unei alte persoane. Vor sa mearga pe procedura de dare in plata sa evite astfel ca eu in calitate de preemptor de rang 1 sa intru in posesia terenului. Pot ataca actul de dare in plata facut de acestia? Eu in calitate de coproprietar? Ce pot face ca sa intru in posesia tuturor cotelor de teren? Am si dovada ca le-am oferit o suma mult mai mare decat noul potential cumparator. Multumesc
atacați darea în plată dacă se va face, nu cred că pot face dare in plata așa usor, oricui…
S-a publicat in MO nr. 93 Ordinul nr. 396/2023 care stabileste modul de calcul si virare aimpozitului 80 % pentru terenurile din extravilan.
S-a publicat in MO nr. 93 Ordinul nr. 396/2022/883/2023 care stabileste modul de calcul si virare a impozitului 80 % pentru terenurile din extravilan.
Buna ziua. În 2008 luna martie am ajuns la un acord pentru vânzarea unui teren agricol.Am încasat o sumă de bani și să facut un antecontract de vânzare-cumpărare urmând ca contractul să fie încheiat până în martie 2009,numai că cumpărătorul nu să mai prezentat pentru perfectarea contractului de vanzare-cumparare. În tot acest timp până în ziua de astăzi a trebuit să plătesc impozitul pe pământ deoarece primăria mi-a spus că proprietar sunt eu. Ce ar trebui să fac. Acest antecontract mai este valabil?
Va multumesc.
cautati alt cumparator si vindeti-l, acel antecontract nu mai produce efecte juridice atat timp cat nu s-a respectat termenul promis pentru perfectarea vanzarii.
La momentul actual este valabila aceasta afirmatie?:
„Se elimină condițiile impuse potențialilor cumpărători atunci când nu se exercită dreptul de preempțiune. Astfel că vânzarea la liber a acestor terenuri se va putea face oricărei persoane fizice, fără alte condiții. Actualmente cumpărarea se poate face doar de cei care desfășoară activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anteriori cumpărării.”
Daca vreau sa vand un teren in extravilan pot sa vand unei persoane fizice care nu a desfasurat activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anteriori cumpărării, dupa ce am urmat pasii cu dreptul de preemptiune?
da, puteti.
buna ziua, am trait toata viata la oras, doresc sa cumpar un teren extravilan pentru legumicultura. Conform acestei aberatii, singura metoda prin care pot cumpara un teren este pe firma si trebuie sa gasesc un fermier inregistrat de cel putin 5 ani ca fermier si care si dovedeste ca a practicat agricultura 5 ani ca sa ma asociez cu el sa pot cumpara un amarat de hectar in extravilan?
nu cumva se incalca constitutia ca se pare ca nu toti avem aceleasi drepturi, unii pot cumpara terenuri si se pot dezvolta cum vor ei, iar altii sunt blocati. Eu acuma trebuie sa arendez un teren 5 ani de zile ca sa pot sa imi cumpar o palma de pamant sa pun niste legume?
La fel si cei care doresc sa vanda, pai intrun sat mai amarat doar aia care au sute si mii de hectare pot cumpara terenuri, si o sa isi stabileasca preturile cum vor ca pana la urma nu are cui altcuiva sa vanda decat la marii fermieri, restul cetatenilor care nu au practicat agricultura fiind blocati.
Nu este o interpretare corecta. Poate oricine cumpara, doar că prioritate au ceilalti care indeplinesc acele conditii legale.
Buna seara ma confrunt cu o situatia si as dori să ma ajutati cu un raspun. As dori sa cumpar un teren agricol extravilan si nu mai desfasor activitate agricolo in zona respectiva, terenurile ce le am sunt arendate. Este posibil sa mai cumpar? Mulțumesc
da, cumparati si ulterior faceti dvs ce doriti cu el.
Buna
Am un teren ectravilan de vanzare.
Am facut oferta la primarie unde a stat 45 de zile lucratoate ,apoi inca 30 zile .nu au fost oferte de la preemtori.
Cu procedul verbal liber de vanzare .am mers la mapn conform regulei.
Domnul de la mapn ne a specificat ca nu avem toate actele si ca nu ni le apreste ,altfel ar trebui sa ne a nulitate si blocare si nu doreste asta.
Ce nu am facut bine , ?primaria imi spune ca am terenul liber la vanzare oricui..iar mapn .nu. mapn spune ca in martie 2023 Daea a adus mofificari in lege si nu mai poti vinde oricui ?
Intrebarea mea este daca nu am preemtori de ce nu pot vinde oricui ,iar daca statul nu ma lasa de ce nu il cumpara el ?
Cum pot vinde ?
mergeti la notar si cred ca puteti vinde, depunde ce rang are MAPN. Dar notarul vă va lămuri.
Buna seara,
Daca iau un teren extravilan cu darea in plata, cat timp se pot face contestatii de catre presupusii preemptori?
Multumesc
depinde cand vor afla, de principiu oricand poate fi constatata nulitatea absoluta pentru eludarea regulilor de preemptiune.
Buna seara, domnul avocat. Doresc sa cumpar un teren extravilan. Mentionez cu nu am mai detinut niciodata un teren extravilan, nu sunt si nu am fost agricultor, nici nu locuiesc pe raza comunei unde vreau sa-l cumpar…Ce sanse am sa cumpar acel teren? Exista vreo modalitate sa scap de preemptori? Mi-e teama sa nu se trezeasca cineva sa-mi puna piedici. Va multumesc!
nu se poate eluda procedura de preemptiune.
Buna seara!
Sper sa gasesc o soluție la dtra, pentru ca sunt bulversat total de informatiile primite de la primarii si notari.
Ex.: detin un teren agricol extravilan in suprafata de 5 ha SI am inceput procedura legii 17 (oferta SI cerere la primarie), am depasit acest prag SI nu s-a inscris nimeni ca SI preemtor, desi am găsit un comparator intre timp, dar nu indeplineste nicio condiție de preemtor. Mi s-a comunicat de la primarie, ca daca cumparatorul nu indeplineste conditiile din lege (art.3. cred), va trebuie sa reiau toată procedura.
Astfel ca nu pot trece mai departe nici de Ads SI nici de MApN.
Cu alte cuvinte: nu se mai poate vinde la liber, daca nu se arata niciun preemtor interesat? Dar nici nu pot avansa cu documentația pentru vanzare?
Ma puteți lumina? Va rog
daca este teren vecin cu statul atunci trebuie făcută procedură specială de preempțiune.
Nu este vecin cu statul, sunt doar persoane fizice (vecini).
atunci nu aveti nevoie de alta adeverinta, si procedura clasică de preemptiune este suficienta.
Buna seara! Sunt proprietar pe un teren agricol extravilan de 20.000 mp din anul 2005, adica de mai bine de 8 ani, dobandit prin cumparare. Acum am gasit un cumparator si am parcurs intreaga procedura la primarie, etc. Valoarea terenului este de 500.000 euro. Ce impozit am de platit in acest caz?
Impozitul de drept comun, 1%.
Multumesc pentru raspuns! 🙏
cu placere. Succes deplin.
Buna ziua,
Am un teren agricol extravilan pe care il voi vinde. Voi urma procedura legala cu respectarea preemptiunii si a tuturor conditiilor. Dar exista o problema cu care se confrunta alti proprietari aflati in situatia mea: arendasul (cel mai interesat preemptor) obisnuieste sa accepte oferta afisata la primarie dar amina pe termen nedeterminat incheierea contractului de vinzare cumparare, situatie in care proprietarii se pling ca nu au ce face. Ma poate ajuta un notar sa evit aceasta situatie sau am nevoie de un avocat? Eu sint inginer, nu cunosc legislatia in detaliu. Multumesc.
se poate trece peste impas, se fixează o dată la notar pentru vanzare, unde este chemat, si daca nu vine la acea dată, notarul emite o incheiere de neprezentare, si ulterior, a doua zi, terenul poate fi vandut oricui, la liber.
Multumesc foarte mult pentru raspuns.