Avocat ILIE DORINLegea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan ar fi trebuit să conducă la o reglementare care să dea substanță dreptului de preempțiune în cazul terenurilor agricole. În realitate însă această lege a condus la o procedură administrativă seacă și lipsită de noimă, în detrimentul celor care au acest drept de preempțiune.
Conform legii, dreptul de preempțiune imobiliară-agricolă aparține coproprietarilor, proprietarilor vecini ai terenului care se vinde, arendașilor (contractul de arendă trebuie să fie legal întocmit și înregistrat la Primărie), si în unele cazuri Statului, proprietarul vânzător fiind obligat să îl respecte urmând procedura administrativă din lege.
Preempțiunea în domeniul agricol are ca rațiune unificarea parcelelor agricole pentru ca terenul să fie astfel mai bine exploatat, mai bine întreținut și mai profitabil pentru stat. Unificarea terenurilor agricole mici (parcele de 3-7.000 mp ori de 2-3 ha) conduce la crearea de parcele mari ușor exploatabile și care oferă o mai bună dezvoltare zonală. Chiar legea în discuție menționează la articolul 2 scopul pe care dorea să îl atingă reglementarea specială și anume: asigurarea securității alimentare, protejarea intereselor naționale și exploatarea resurselor naturale, în concordanță cu interesul național, comasarea terenurilor agricole în vederea creșterii dimensiunii fermelor agricole și constituirea exploatațiilor viabile economic. Așadar se dorește o mai buna productivitate și o consolidare a fermelor mici, a micilor fermieri, asta este rațiunea dreptului de preempțiune imobiliară-agricolă.
Procedura administrativă actuală s-a dovedit însă a fi una superficială și lipsită de eficacitate. Afișarea ofertei de vânzare la Primărie nu are nici un efect și seamănă foarte mult cu afișarea citațiilor la instanțe atunci când domiciliul unei părți din proces nu este cunoscut. Aceste proceduri au în comun faptul că sunt strict formalități legale, lipsite de substanță, așa cum practica a dovedit. De acele afișări la panoul de anunțuri al Primăriei nimeni nu ia act, nimeni nu stă să vină zilnic la primărie să vadă ce a mai pus primarul la avizier, ce se mai vinde în comună… Pe internet siteurile primăriilor sunt un fiasco total și trebuie să cauți uneori câteva zile ca să găsești pagina unde sunt afișate astfel de oferte (ca să nu mai vorbim de faptul că acele siteuri sunt actualizate poate o dată la 3 luni). În multe cazuri preemptorii nici nu mai locuiesc în respectiva comuna și deci nu au cum să știe că acel teren se va vinde, nu au habar de această afișare, nu știu când și cum își pot exercita dreptul de opțiune pentru că nu au cunoștință de derularea unei astfel de proceduri, fiind total străini de acest fapt. Procedura astfel realizată – fără ca ei să știe că acea ofertă este afișată – le vatămă drepturile și ei sunt puși în imposibilitatea efectivă de a-și exercita dreptul de preempțiune. Legea nu le protejează deloc dreptul de preempțiune ci dimpotrivă îi pune exact în imposibilitatea de exercitare a lui, în dezacord total cu prevederile Codului Civil referitoare la preempțiune. În loc să fie protejați de lege, legea îngrădește în mod vădit drepturile preemptorilor. Uneori (sau deseori atunci când terenul vândut are o miză pentru cei din aparatul administrativ al respectivei Primării) vicierea procedurii administrative privind afișarea ofertei de vânzare este o modalitate a autorităților locale de a împiedica exercitarea dreptului de preempțiune prin excluderea cu rea-credință a unor persoane din lista de preemptori așa cum îi definește legea.
Legea 17/2014 obligă vânzătorii de terenuri extravilane agricole să meargă la Primăria pe raza căreia se află terenul și să depună o cerere de afișare a ofertei de vânzare. Deseori însă, pentru a evita o astfel de procedură, vânzătorii eludează legea și încheie doar ante-contracte de vânzare-cumpărare, fără a urma această procedură. Aceste promisiuni de vânzare-cumpărare sunt lovite de nulitate relativă (anulabile) în instanțe dacă preemptorii probează vătămarea adusă de ante-contractul făcut fără adeverința de liberă vânzare de la Primărie (proprietarul terenului îl vinde fără a respecta dreptul de preempțiune). De asemeni aceste promisiuni sau ante-contracte de vânzare-cumpărare reprezintă deseori o fraudă la lege care trebuie probată și care conduce la constatarea nulității absolute de către o instanță. Frauda constă în aceea că se încheie doar promisiuni de vânzare – cumpărare deși prețul se plătește integral și documentele sunt toate disponibile terenul fiind gata de vânzare nu de promisiune spre vânzare, fără a mai fi parcursă procedura obligatorie legală și astfel preemptorii iși văd dreptul de preempțiune anihilat. Pentru a și-l exercita din nou în deplinătatea lui au nevoie de demararea unui proces judiciar care antrenează costuri importante de timp și bani.
Procedura de afișare la Primărie a ofertei de vânzare este o reglementare specială față de prevederile Codului Civil. Deși dorea să aibă rezultate mai bune, reglementarea specială nu și-a atins țelul, devenind o formalitate lispită de efecte. Reglementarea din Codul Civil este una mai substanțială. Se prevede la art 1.732 o obligație de notificare directă a preemptorului de către vânzător, notificare care trebuie să cuprindă toate datele vânzării. După primirea notificării expediate de vânzător, preemptorul are 30 de zile să plătească și astfel vânzarea se perfectează. Consider că reglementarea din Codul Civil era mult mai bună, dând substanța necesară dreptului de preempțiune. Reglementarea din legea 17/2014 a introdus în fapt o formalitate și dreptul de preempțiune a devenit unul lipsit de conținut.
Putem concluziona că datorită imposibilității de exercitare, dreptul de preempțiune imobiliar-agricolă nu mai există și este stins prin efectele Legii 17/2014 , lege care își dorea de fapt chiar fructificarea lui. Ce paradox.
Aceste considerente au fost însușite și de parlamentari care au dorit schimbarea procedurii adminstrative prin completarea ei cu procedura notificării preemptorilor la domiciliul/sediul lor. Cu alte cuvinte, există un proiect legislativ adoptat de Senat și înaintat spre dezbatere la Camera Deputaților prin care se dorește păstrarea procedurii administrative de afișare a ofertei de vânzare care va fi completată cu o procedură de notificare personală ce va fi făcută de către Primărie fiecărui preemptor. Considerăm de bun augur modificarea în curs, notificarea făcută preemptorilor dând mai multă substanță și vigoare dreptului de preempțiune. O astfel de procedură ar îndrepta lucrurile și ar restaura drepturile legale ale preemptorului.
Vom vedea și când și dacă va intra în vigoare o astfel de procedură.
