Soluții pentru situația în care dezvoltatorul imobiliar nu respectă promisiunea de vânzare-cumpărare

Soluții pentru situația în care dezvoltatorul imobiliar nu respectă promisiunea de vânzare-cumpărare.

Este legală rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare decisă unilateral de către dezvoltator? Are dreptul dezvoltatorul să rupă această promisiune fără acordul promitentului-cumpărător? Are dreptul promitentul cumpărător la  obligarea dezvoltatorului să execute obligațiile asumate prin promisiune? Ce soluții are partea păgubită – promitentul-cumpărător atunci când dezvoltatorul calcă în picioare promisiunea de vânzare-cumpărare și decide unilateral, intempestiv, fără acordul promitentului-cumpărător, abuziv și fără nici o justificare rezoluțiunea promisiunii sau creșterea prețului inițial convenit. Vom oferi mai jos un răspuns la toate aceste întrebări, identificând sancțiunile de care este pasibil dezvoltatorul și posibilitățile cumpărătorului în astfel de situații.

Astfel cum și presa și colegii avocați au sesizat, au devenit frecvente cazurile în care dezvoltatorii imobiliari au început, încă din primăvara anului 2022 să speculeze prețul imobiliarelor pe care le au în curs de construcție. Explozia din ultimul an a prețurilor la terenuri, case și apartamente i-a făcut pe dezvoltatorii imobiliari să speculeze acest moment și aceste noi prețuri. Astfel că aceștia au mărit prețurile în acord cu valoarea stabilită de piață, valoare ce a crescut și crește de la lună la lună ajungând la prețuri record pentru fondul imobiliar din România.

Fiind o economie de piață considerăm că este normală creșterea prețului de către dezvoltatorii imobiliari. Ei pot stabili orice preț doresc, o casă nouă, un apartament nou sau un lot de teren fiind produsul lor pe care îl pot vinde la orice preț dorit și stabilit de ei.

Problema intervine când aceștia au încheiat deja contracte cu privire la aceste case, apartamente, terenuri în anii anteriori. Mai exact, situația care generează litigii între dezvoltatori și persoanele fizice sau juridice cumpărătoare se referă la existența unor promisiuni de vânzare cumpărare în care s-a stabilit prețul (negociat) la momentul încheierii acestor promisiuni (prețul pieței din anii 2018-2019-2020-2021), promisiuni pe care dezvoltatorii imobiliari nu le mai respectă speculând prețul actual al acestor imobile. Aceste promisiuni au fost încheiate stabilindu-se un preț final al acestor imobile pentru momentul la care vor fi finalizate și date în folosință.

Prin promisiunile de vânzare – cumpărare dezvoltatorii au negociat atunci prețurile finale cu cumpărătorii, aceste prețuri fiind elemente esențiale și decisive pentru clienți. Astfel că, în toate promisiunile încheiate cu privire la imobile în curs de construire, promisiuni încheiate în mai toate cazurile la notar, s-a stabilit și prețul final al imobilului promis spre vânzare-cumpărare. Tocmai acel preț a fost elementul esențial pentru cumpărători, alegând imobilul în funcție de preferințele și bugetele lor.

Ceea ce este și mai important este că mulți dintre cumpărători au plătit uneori integral aceste imobile ce urmau să se construiască, alții au dat ca avans din preț sume mari de bani însemnând 20-30-50% din prețul vânzării stabilit în contract. Cumpărătorii au plătit către dezvoltatori zeci sau sute de mii de euro cu titlu de avans. Cu acești bani ai cumpărătorilor dezvoltatorii au construit acele imobile, aceste sume fiind de fapte sume creditate de cumpărători dezvoltatorului, fără dobânzi și fără alte costuri. Practic dezvoltatorii au construit în mare măsură pe banii cumpărătorilor, fără a lua credite bancare sau fără alte împrumuturi.

Dacă atunci când au semnat promisiunile de vânzare-cumpărare dezvoltatorii au fost încântați de semnarea lor și mulțumiți că au fonduri financiare pentru a derula proiectele lor, având deci bani de la cumpărătorii imobilelor, acum, la câțiva ani distanță, se arată nemulțumiți de prețul stabilit și nesocotesc promisiunea de vânzare-cumpărare, călcând-o în picioare. Dezvoltatorii nu numai că nu mai respectă acest contract încheiat cu cumpărătorii  ci au față de aceștia o atitudine ostilă, jignitoare, ofensatoare ce se conturează într-o atitudine imorală dar nelegală așa cum voi explica mai jos.

Atitudinea lor merge până la lipsa de comunicare și de răspuns față de cumpărătorii cu care o aceste convenții, la declarații de rezoluțiunea a convențiilor deși nu sunt îndeplinite condițiile legale (și deci aceste declarații nu produc efecte juridice dacă cumpărătorii fac opoziție la ele), și chiar până la reținerea sumelor date cu titlu de avans, deși cumpărătorii nu au nici o culpă contractuală. Unii dintre dezvoltatori forțează cumpărătorii să semneze acte adiționale prin mărirea nejustificată a prețului inițial stabilit, mulți cedând acestor presiuni. Observăm că dezvoltatorii nesocotesc atât legea cât și contractele, având o atitudine nedemnă într-un stat de drept unde convenția este legea părților și trebuie respectată.

Ce este, ce drepturi oferă cumpărătorilor o promisiune de vânzare cumpărare și ce soluții au aceștia față de dezvoltatorii imobiliari care nu mai doresc perfectarea contractelor sau/și nu mai construiesc/finalizează imobilul promis?

Promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la notar este un act autentic, deci are o putere juridică oficială și nu poate fi contestată de nimeni. Juridic vorbind, deși ea are titlul de promisiune, ea nu este o promisiune pur si simplu, ea este un contract între dezvoltator și cumpărător. Acest contract este legea părților și produce efecte juridice de la data semnării până la data finalizării contractului de vânzare cumpărare. Părțile sunt ținute de acest contract adică sunt obligate să își respecte și să execute obligațiile asumate prin acest contract. Promisiunea nu este deci o promisiune în sensul limbajului uzual ci este un contract, o convenție între dezvoltatori și cumpărători, iar regimul juridic al convențiilor este unul foarte strict în ceea ce privește executarea/exercitarea obligațiilor și drepturilor fiecărei părți.

Contractul acesta conține drepturi și obligații pentru dezvoltator și cumpărător. Contractul are forță obligatorie pentru părți. Aceste drepturi și obligații sunt de fapt miezul acestui contract pentru că obligă pe fiecare să facă ceva, obligație ce, o dată asumată, nu mai poate fi nerespectată. Negocierea prealabilă a contractului presupune că fiecare parte este de bună credință și a înțeles obligațiile pe care și le asumă prin semnarea contractului, dorind respectarea și îndeplinirea lor. Nerespectarea contractului de către părți atrage sancțiuni juridice civile importante, sancțiuni ce se regăsesc parțial și în cuprinsul acestor promisiuni semnate la notari dar se și completează cu sancțiunile din Codul Civil relative la materia contractelor și obligațiilor civile.

Rezoluțiunea și notificările transmise pe diverse căi de dezvoltator nu produc efecte dacă cumpărătorul face opoziție fermă cu privire la acestea, refuzând să dea curs manoperelor agresiv-abuzive ale dezvoltatorului. 

Drepturile și obligațiile cumpărătorilor care au semnat astfel de promisiuni se regăsesc în aceste convenții dar și în legislația civilă. Protecția juridică a acestora este oferită de normele civile referitoare la sancțiunile nerespectării unui contract. De asemeni, și normele privind protecția consumatorului sunt aplicabile, cumpărătorii putând să sesizeze ANPC cu privire la conflictul creat de abuzul dezvoltatorului și nerespectarea clauzelor contractuale, acesta putând fi sancționat contravențional cu o amendă de la 2.000 la 20.000 de lei, în temeiul art. 7 litera c din Ordonanța 21/1992.

În ceea ce privește fondul problemei și anume executarea întocmai a promisiunii de vânzare cumpărare și încheierea contractului final de vânzare-cumpărare, situația este destul de complexă din punct de vedere juridic, singura variantă fiind de cele mai multe ori instanța de judecată. Avantajul principal este că inițierea unui litigiu privind acel imobil (teren/casă/apartament) dă dreptul cumpărătorului-reclamant să noteze în Cartea Funciară acel litigiu cu privire la acel imobil și deci dezvoltatorul nu îl va mai putea vinde, imobilul având această notare ca sarcină.

În primul rând depinde dacă cumpărătorul mai dorește sau nu casa/apartamentul. Dacă nu o/îl mai dorește, acesta poate primi ca daune dublul avansului dat, și astfel poate opera o rezoluțiune a promisiunii.

Dacă dorește casa/apartamentul, atunci direcțiile depind de finalizarea sau nu a imobilului fiind posibile două situații și anume: cazul în care imobilul este finalizat, racordat la utilități și gata de dat în folosință având și carte funciară, și cazul în care imobilul promis nu este finalizat ci mai sunt lucrări până la finalizare.

În cazul care imobilul este finalizat, racordat la utilități și gata de dat în folosință, având carte funciară, instanța de judecată intervine și este obligată să dispună emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, chiar dacă pârâtul – dezvoltatorul imobiliar se opune. Hotărârea instanței va fi actul de proprietate al reclamantului-promitentul cumpărător, iar în baza ei reclamantul-cumpărător va putea intra în folosința imobilului.

În cazul care imobilul nu este finalizat situația este mai complexă. Instanța nu poate fi investită direct cu o acțiune prin care să se ceară emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru că obiectul contractului nu există în parametri din promisiune (casă/apartament de locuit racordat la utilități de ex). În aceste situații promitentul cumpărător trebuie să îl cheme pe dezvoltator în instanță și să solicite instanței să îl oblige să își execute obligațiile asumate în condițiile stabilite și negociate inițial. Instanța va dispune de asemeni, în acord cu obligațiile contractuale, să îndeplinească orice acte sau fapte la care s-a obligat  dezvoltatorul  (racordare utilități, întocmire carte funciară, predare chei, etc), acesta fiind somat să respecte legea părților – contractul – promisiunea de vânzare-cumpărare.

Dacă nici după ce hotărârea instanței rămâne definitivă dezvoltatorul nu se conformează și nu execută obligațiile din promisiunea de vânzare-cumpărare astfel cum au fost individualizate și în hotărâre, acesta este pasibil de plata unor penalități cuantum de 100 până la 1000 de lei pe zi de întârziere, penalități care pot ajunge la zeci sau sute de mii de lei, și care se cuvin cumpărătorului. Se poate ajunge la sume ce depășesc prețul contractului, dacă dezvoltatorul nu execută obligațiile. Aceste penalități vor fi stabilite tot de instanța de judecată și după stabilirea lor, dezvoltatorul va putea fi executat silit.

De asemeni, dezvoltatorul va răspunde penal în ambele cazuri dacă nu respectă hotărârea judecătorească prin care i s-a dat dreptul reclamantului-cumpărător să folosească imobilul în litigiu, sancțiunea pentru această infracțiune (nerespectarea hotărârilor judecătorești art. 287 alin 1 lit. g Cod Penal) fiind închisoarea de la 3 luni la 2 ani sau amendă penală. În aceste situații se va face plângere la parchet și se vor anexa toate înscrisurile și probele necesare.

În ambele cazuri de mai sus cumpărătorul poate cere daune-interese sub formă de dobânzi, penalități dar și sub forma echivalentului valoric pentru lipsa de folosință a imobilului, plătibile de la data la care trebuia predat conform contractului până la data intrării efective în posesie.

Desigur un proces judiciar presupune costuri de timp și de bani, dar toate cheltuielile financiare vor fi suportate la sfârșit de partea carte pierde procesul. Dezvoltatorul va fi obligat la plata sumelor cheltuite în proces cu taxa de timbru, onorariu de avocat și onorariu de exepert (dacă va fi cazul). De asemeni, prin instanță, sunt șanse mari ca apartamentul sau casa pe care cumpărătorul și-a dorit-o și pentru care a plătit avansul, să fie a sa, la valoarea inițial stabilită/negociată.

Ca o concluzie, dezvoltatorul imobiliar poate răspunde penal, contravențional sau civil dacă persoana vătămată de atitudinea acestuia folosește toate instrumentele legale pe care le are la îndemână.

Prealabil oricărui demers este important ca partea să consulte un avocat pentru a analiza global situația și punctual promisiunea încheiată, drepturile și obligațiile asumate, ce s-a executat din promisiune și ce nu, pentru a vedea soluțiile concrete posibile – în funcție și de stadiul lucrărilor la imobil – și pentru a decide ce direcții și soluții juridice se impun. Este necesară o  diagnoză a întregii situații cu privire la fiecare caz în parte, fiind litigii delicate și complexe din punct de vedere juridic.