Meniu Închide

Soluții pentru situația în care dezvoltatorul imobiliar nu respectă promisiunea de vânzare-cumpărare

Soluții pentru situația în care dezvoltatorul imobiliar nu respectă promisiunea de vânzare-cumpărare.

Este legală rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare decisă unilateral de către dezvoltator? Are dreptul dezvoltatorul să rupă această promisiune fără acordul promitentului-cumpărător? Are dreptul promitentul cumpărător la  obligarea dezvoltatorului să execute obligațiile asumate prin promisiune? Ce soluții are partea păgubită – promitentul-cumpărător atunci când dezvoltatorul calcă în picioare promisiunea de vânzare-cumpărare și decide unilateral, intempestiv, fără acordul promitentului-cumpărător, abuziv și fără nici o justificare rezoluțiunea promisiunii sau creșterea prețului inițial convenit. Vom oferi mai jos un răspuns la toate aceste întrebări, identificând sancțiunile de care este pasibil dezvoltatorul și posibilitățile cumpărătorului în astfel de situații.

Astfel cum și presa și colegii avocați au sesizat, au devenit frecvente cazurile în care dezvoltatorii imobiliari au început, încă din primăvara anului 2022 să speculeze prețul imobiliarelor pe care le au în curs de construcție. Explozia din ultimul an a prețurilor la terenuri, case și apartamente i-a făcut pe dezvoltatorii imobiliari să speculeze acest moment și aceste noi prețuri. Astfel că aceștia au mărit prețurile în acord cu valoarea stabilită de piață, valoare ce a crescut și crește de la lună la lună ajungând la prețuri record pentru fondul imobiliar din România.

Fiind o economie de piață considerăm că este normală creșterea prețului de către dezvoltatorii imobiliari. Ei pot stabili orice preț doresc, o casă nouă, un apartament nou sau un lot de teren fiind produsul lor pe care îl pot vinde la orice preț dorit și stabilit de ei.

Problema intervine când aceștia au încheiat deja contracte cu privire la aceste case, apartamente, terenuri în anii anteriori. Mai exact, situația care generează litigii între dezvoltatori și persoanele fizice sau juridice cumpărătoare se referă la existența unor promisiuni de vânzare cumpărare în care s-a stabilit prețul (negociat) la momentul încheierii acestor promisiuni (prețul pieței din anii 2018-2019-2020-2021), promisiuni pe care dezvoltatorii imobiliari nu le mai respectă speculând prețul actual al acestor imobile. Aceste promisiuni au fost încheiate stabilindu-se un preț final al acestor imobile pentru momentul la care vor fi finalizate și date în folosință.

Prin promisiunile de vânzare – cumpărare dezvoltatorii au negociat atunci prețurile finale cu cumpărătorii, aceste prețuri fiind elemente esențiale și decisive pentru clienți. Astfel că, în toate promisiunile încheiate cu privire la imobile în curs de construire, promisiuni încheiate în mai toate cazurile la notar, s-a stabilit și prețul final al imobilului promis spre vânzare-cumpărare. Tocmai acel preț a fost elementul esențial pentru cumpărători, alegând imobilul în funcție de preferințele și bugetele lor.

Ceea ce este și mai important este că mulți dintre cumpărători au plătit uneori integral aceste imobile ce urmau să se construiască, alții au dat ca avans din preț sume mari de bani însemnând 20-30-50% din prețul vânzării stabilit în contract. Cumpărătorii au plătit către dezvoltatori zeci sau sute de mii de euro cu titlu de avans. Cu acești bani ai cumpărătorilor dezvoltatorii au construit acele imobile, aceste sume fiind de fapte sume creditate de cumpărători dezvoltatorului, fără dobânzi și fără alte costuri. Practic dezvoltatorii au construit în mare măsură pe banii cumpărătorilor, fără a lua credite bancare sau fără alte împrumuturi.

Dacă atunci când au semnat promisiunile de vânzare-cumpărare dezvoltatorii au fost încântați de semnarea lor și mulțumiți că au fonduri financiare pentru a derula proiectele lor, având deci bani de la cumpărătorii imobilelor, acum, la câțiva ani distanță, se arată nemulțumiți de prețul stabilit și nesocotesc promisiunea de vânzare-cumpărare, călcând-o în picioare. Dezvoltatorii nu numai că nu mai respectă acest contract încheiat cu cumpărătorii  ci au față de aceștia o atitudine ostilă, jignitoare, ofensatoare ce se conturează într-o atitudine imorală dar nelegală așa cum voi explica mai jos.

Atitudinea lor merge până la lipsa de comunicare și de răspuns față de cumpărătorii cu care o aceste convenții, la declarații de rezoluțiunea a convențiilor deși nu sunt îndeplinite condițiile legale (și deci aceste declarații nu produc efecte juridice dacă cumpărătorii fac opoziție la ele), și chiar până la reținerea sumelor date cu titlu de avans, deși cumpărătorii nu au nici o culpă contractuală. Unii dintre dezvoltatori forțează cumpărătorii să semneze acte adiționale prin mărirea nejustificată a prețului inițial stabilit, mulți cedând acestor presiuni. Observăm că dezvoltatorii nesocotesc atât legea cât și contractele, având o atitudine nedemnă într-un stat de drept unde convenția este legea părților și trebuie respectată.

Ce este, ce drepturi oferă cumpărătorilor o promisiune de vânzare cumpărare și ce soluții au aceștia față de dezvoltatorii imobiliari care nu mai doresc perfectarea contractelor sau/și nu mai construiesc/finalizează imobilul promis?

Promisiunea de vânzare-cumpărare încheiată la notar este un act autentic, deci are o putere juridică oficială și nu poate fi contestată de nimeni. Juridic vorbind, deși ea are titlul de promisiune, ea nu este o promisiune pur si simplu, ea este un contract între dezvoltator și cumpărător. Acest contract este legea părților și produce efecte juridice de la data semnării până la data finalizării contractului de vânzare cumpărare. Părțile sunt ținute de acest contract adică sunt obligate să își respecte și să execute obligațiile asumate prin acest contract. Promisiunea nu este deci o promisiune în sensul limbajului uzual ci este un contract, o convenție între dezvoltatori și cumpărători, iar regimul juridic al convențiilor este unul foarte strict în ceea ce privește executarea/exercitarea obligațiilor și drepturilor fiecărei părți.

Contractul acesta conține drepturi și obligații pentru dezvoltator și cumpărător. Contractul are forță obligatorie pentru părți. Aceste drepturi și obligații sunt de fapt miezul acestui contract pentru că obligă pe fiecare să facă ceva, obligație ce, o dată asumată, nu mai poate fi nerespectată. Negocierea prealabilă a contractului presupune că fiecare parte este de bună credință și a înțeles obligațiile pe care și le asumă prin semnarea contractului, dorind respectarea și îndeplinirea lor. Nerespectarea contractului de către părți atrage sancțiuni juridice civile importante, sancțiuni ce se regăsesc parțial și în cuprinsul acestor promisiuni semnate la notari dar se și completează cu sancțiunile din Codul Civil relative la materia contractelor și obligațiilor civile.

Rezoluțiunea și notificările transmise pe diverse căi de dezvoltator nu produc efecte dacă cumpărătorul face opoziție fermă cu privire la acestea, refuzând să dea curs manoperelor agresiv-abuzive ale dezvoltatorului. 

Drepturile și obligațiile cumpărătorilor care au semnat astfel de promisiuni se regăsesc în aceste convenții dar și în legislația civilă. Protecția juridică a acestora este oferită de normele civile referitoare la sancțiunile nerespectării unui contract. De asemeni, și normele privind protecția consumatorului sunt aplicabile, cumpărătorii putând să sesizeze ANPC cu privire la conflictul creat de abuzul dezvoltatorului și nerespectarea clauzelor contractuale, acesta putând fi sancționat contravențional cu o amendă de la 2.000 la 20.000 de lei, în temeiul art. 7 litera c din Ordonanța 21/1992.

În ceea ce privește fondul problemei și anume executarea întocmai a promisiunii de vânzare cumpărare și încheierea contractului final de vânzare-cumpărare, situația este destul de complexă din punct de vedere juridic, singura variantă fiind de cele mai multe ori instanța de judecată. Avantajul principal este că inițierea unui litigiu privind acel imobil (teren/casă/apartament) dă dreptul cumpărătorului-reclamant să noteze în Cartea Funciară acel litigiu cu privire la acel imobil și deci dezvoltatorul nu îl va mai putea vinde, imobilul având această notare ca sarcină.

În primul rând depinde dacă cumpărătorul mai dorește sau nu casa/apartamentul. Dacă nu o/îl mai dorește, acesta poate primi ca daune dublul avansului dat, și astfel poate opera o rezoluțiune a promisiunii.

Dacă dorește casa/apartamentul, atunci direcțiile depind de finalizarea sau nu a imobilului fiind posibile două situații și anume: cazul în care imobilul este finalizat, racordat la utilități și gata de dat în folosință având și carte funciară, și cazul în care imobilul promis nu este finalizat ci mai sunt lucrări până la finalizare.

În cazul care imobilul este finalizat, racordat la utilități și gata de dat în folosință, având carte funciară, instanța de judecată intervine și este obligată să dispună emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, chiar dacă pârâtul – dezvoltatorul imobiliar se opune. Hotărârea instanței va fi actul de proprietate al reclamantului-promitentul cumpărător, iar în baza ei reclamantul-cumpărător va putea intra în folosința imobilului.

În cazul care imobilul nu este finalizat situația este mai complexă. Instanța nu poate fi investită direct cu o acțiune prin care să se ceară emiterea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru că obiectul contractului nu există în parametri din promisiune (casă/apartament de locuit racordat la utilități de ex). În aceste situații promitentul cumpărător trebuie să îl cheme pe dezvoltator în instanță și să solicite instanței să îl oblige să își execute obligațiile asumate în condițiile stabilite și negociate inițial. Instanța va dispune de asemeni, în acord cu obligațiile contractuale, să îndeplinească orice acte sau fapte la care s-a obligat  dezvoltatorul  (racordare utilități, întocmire carte funciară, predare chei, etc), acesta fiind somat să respecte legea părților – contractul – promisiunea de vânzare-cumpărare.

Dacă nici după ce hotărârea instanței rămâne definitivă dezvoltatorul nu se conformează și nu execută obligațiile din promisiunea de vânzare-cumpărare astfel cum au fost individualizate și în hotărâre, acesta este pasibil de plata unor penalități cuantum de 100 până la 1000 de lei pe zi de întârziere, penalități care pot ajunge la zeci sau sute de mii de lei, și care se cuvin cumpărătorului. Se poate ajunge la sume ce depășesc prețul contractului, dacă dezvoltatorul nu execută obligațiile. Aceste penalități vor fi stabilite tot de instanța de judecată și după stabilirea lor, dezvoltatorul va putea fi executat silit.

De asemeni, dezvoltatorul va răspunde penal în ambele cazuri dacă nu respectă hotărârea judecătorească prin care i s-a dat dreptul reclamantului-cumpărător să folosească imobilul în litigiu, sancțiunea pentru această infracțiune (nerespectarea hotărârilor judecătorești art. 287 alin 1 lit. g Cod Penal) fiind închisoarea de la 3 luni la 2 ani sau amendă penală. În aceste situații se va face plângere la parchet și se vor anexa toate înscrisurile și probele necesare.

În ambele cazuri de mai sus cumpărătorul poate cere daune-interese sub formă de dobânzi, penalități dar și sub forma echivalentului valoric pentru lipsa de folosință a imobilului, plătibile de la data la care trebuia predat conform contractului până la data intrării efective în posesie.

Desigur un proces judiciar presupune costuri de timp și de bani, dar toate cheltuielile financiare vor fi suportate la sfârșit de partea carte pierde procesul. Dezvoltatorul va fi obligat la plata sumelor cheltuite în proces cu taxa de timbru, onorariu de avocat și onorariu de exepert (dacă va fi cazul). De asemeni, prin instanță, sunt șanse mari ca apartamentul sau casa pe care cumpărătorul și-a dorit-o și pentru care a plătit avansul, să fie a sa, la valoarea inițial stabilită/negociată.

Ca o concluzie, dezvoltatorul imobiliar poate răspunde penal, contravențional sau civil dacă persoana vătămată de atitudinea acestuia folosește toate instrumentele legale pe care le are la îndemână.

Prealabil oricărui demers este important ca partea să consulte un avocat pentru a analiza global situația și punctual promisiunea încheiată, drepturile și obligațiile asumate, ce s-a executat din promisiune și ce nu, pentru a vedea soluțiile concrete posibile – în funcție și de stadiul lucrărilor la imobil – și pentru a decide ce direcții și soluții juridice se impun. Este necesară o  diagnoză a întregii situații cu privire la fiecare caz în parte, fiind litigii delicate și complexe din punct de vedere juridic.

 

 

Print Friendly, PDF & Email

28 de comentarii

  1. Flory

    Buna seara! Am semnat contractul pt cumpărarea unui duplex in anul 2021,decembrie și am plătit integral casă! Dezvoltatorul a promis că în trei zile va finaliza interiorul! Suntem în iulie 2023 și nu a finalizat întreaga lucrare! Nu am gazele trase, nu am glafurile din interior și exterior finalizare, tocurile ușilor sunt puse greșit,in pod nu am toată scândură pusă, au lăsat mormane de izolație in pod, nu au nivelat terenul, am fost obligată chiar jignită să plătesc drumul de servitute 2000 euro cu toate că nu este terminat cartierul și a turnat doar o porțiune mica de ciment! Am dreptul la drumul de servitute gratis contractual dar dezvoltatorul a cerut 2000 euro, ma jignește mereu daca ii cer să termine! Am fotografii și video pentru a demonstra că până acum nu am putut locui in casa! Va rog să-mi spuneți cum trebuie sa procedez! Cu stimă M.F

    • Avocat ILIE DORIN

      e o situatie destul de complicata si de des intalnita. Nu prea aveti parghii legale. Cel mult obligarea pe cale legala la indeplinirea obligatiilor din promisiunea de vanzare, prin proces civil.

  2. Maria Tanase

    Buna ziua! Am nevoie de un raspuns. Am achizitionat o casa in 2022, casa care inca nu are gaze, in contract nu este specificat special acest aspect. Cu toate astea stiu ca exista prevederi legale cu privire la gaze, mentionez ca toti de pe strada au, doar eu si un vecin care am cumparat de la acelasi dezvoltator nu avem gaze. Se poate deschide proces civil?

    • Avocat ILIE DORIN

      depinde ce scrie in contract, dar de principiu casa trebuie să fie predată cu toate utilitățile în funcțiune: curent electric, gaz, canalizare, apă. Da, se poate deschide un proces civil cu obligarea vanzatorului la branșarea a gaz, dar depinde f mult de continutul contractului.

  3. Ionela

    Bună ziua, ce pot face in privința unui mare dezvoltator imobiliar care a depășit termenul de finalizare cu un an și încă nu este gata dar si refuză plata penalităților de întârziere.

  4. Vasile Marian

    Bună ziua!
    Vă rog să îmi da-ți un răspuns juridic la o situație creată!
    Am cumpărat un apartament cu plata achitată integral în luna august 2022 ! Am încheiat o Promisiune cu dezvoltatorul la notarul ales de dezvoltator , pentru faptul că acesta cunoaște istoricul . În Promisiune era prevazut termenul de finalizare – recepția blocului – la sfârșitul anului 2022 , se vor încheia actele de vânzare-cumpărare! Nu s-a respectat termenul de către dezvoltator ! Am prelungit prin act adițional încă 3 luni , până la sfârșitul lunii martie 2023 ! Nici acest termen nu s-a respectat , motivând că recepția mai durează datorită unor proceduri birocratice ! Am prelungit din nou tot prin act adițional până la data de 02.12.2023 , dar semnele de rezolvare a recepției sunt minime ! Ba mai mult dezvoltatorii refuză comunicarea cu toți cumpărătorii! Menționez că toți locatarii locuiesc în bloc în apartamentele plătite în baza procesului verbal încheiat cu dezvoltatorul .S-au achitat lunar utilitățile de fiecare cumpărător, ce a consumat la dezvoltator , deoarece toate utilitățile sunt pe numele dezvoltatorului : gaze, curent , apă, canal ,fiecare apartament fiind contorizat !
    Mulțumesc anticipat!

    • Avocat ILIE DORIN

      e complicata situatia, dar daca va refuza, trebuie facut proces de obligare a dezvoltatorului – pe calea instantei – să racordeze si sa finalizeze imobilul pentru a fi in stare locuibila, asa cum scrie in Promisiunea, iar apoi, după ce va ajunge apartamentul in stare locuibila, cu carte funciară, daca va refuza sa perfecteze vanzarea, se va putea face un nou proces de emitere a unei hotărâri care sa tina loc de contract de vanzare cumparare.

  5. Alex

    Buna ziua,

    In urma cu 3 ani am achizitionat o casa, iar la momentul respectiv promisiunea dezvoltatorului a fost ca aceasta va fi racordata la reteaua de apa potabila a complexului. Racordarea la reteaua de apa s-a efectuat, dar in tot acest timp dezvoltatorul nu a putut dovedi potabilitatea acesteia decat prin unele buletine de analize efectuate sporadic din proprie initiativa, dar fara a avea o licenta de furnizare apa potabila sau a incheia un contract de furnizare apa potabila.Acesta nu a solicitat un pret pentru apa furnizata pana acum, probabil neavand contextul legal de a o face. Mai nou, doreste sa incheie contracte de furnizare apa, pentru a putea factura, dar refuza se mentioneze termenul „potabila”. In contractul de vanzare cumparare nu este specificat ca apa va fi potabila, dar au existat promisiuni verbale catre majoritatea cumparatorilor de pana acum si acestia pot depune marturie, s-au impartit in scop promotional sticle cu apa imbuteliata pe care se mentioneaza ca apa provine din reteaua cartierului(detin una), s-au folosit materiale promotionale la targuri de profil bazandu-se pe aceasta informatie(detin printscreenuri de pe retele sociale) si siteul dezvoltatorului foloseste in acest momnent sintagma de „apa potabila”. Ce se poate face in aceasta situatie pentru a obliga dezvoltatorul sa mentioneze in contracte apa potabila si astfel sa fie obligat legal sa o ofere sau cel putin sa sufere rigorile legii pentru inselaciune?

  6. Ionut

    Bună ziua, cum pot proceda în cazul în care am semnat o promisiune în anul 2021 cu termen de finalizare în 31.12.2022 si TVA 5% pentru ca încă era plafonul de 140.000 euro. Ulterior s-a modificat plafonul pentru tva de 5% la 120.000 euro cu o mențiune, imobilele care sunt finalizate în 2023 vor benefica de TVA 5%. Sunt deja în noiembrie si dezvoltatorul nu a terminat lucrarea, si din vina lui, imobilul nu va fi terminat in 2023, deci TVA-ul se va modifica din 5 in 19%. Ce pot face in situația de față pentru ca dezvoltatorul sa suporte diferența de TVA?

    • Avocat ILIE DORIN

      daca nu va fi de acord să suporte el diferenta de pret din tva ul marit, va trebui sa il achitati dvs la notar cand faceti vanzarea-cumpararea, iar ulterior va puteti indrepta cu o actiune in pretenții impotriva dezvoltatorului pentru acei 14% pentru care el este in culpă că nu a predat la timp imobilul si nu a perfectat la termen vanzarea.

      • Salaoru Angela

        Bună ziua d-le avocat. Am încheiat o promisiune de vanzare- cumpărare in august 2021 la un apartament cu 2 camere care în anunț specifica finalizarea în decembrie a acelui an adică în 2021. Nici pana în momentul de fata nu s-au terminat lucrarile de finalizare la interior, ma refer la apartamentul meu, pentru ca o parte din locatari au semnat contractul fără sa fie remediate lipsurile, mulți si-au rezolvat pe cheltuiala lor ce au putut.Dati-mi un sfat sa semnez contractul final pentru care s-a prelungit termenul prin act adițional pana la 20 decembrie 2023, în caz contrar ma tem ca îmi va aplica tva de 9%. Menționez ca am plătit avansul aproape integral, mai am datorie la ei doar 1000 EURO

        • Avocat ILIE DORIN

          sfatul meu e sa nu semnati contract de vanzare cumparare pana nu e finalizat apartamentul in parametri din promisiune…altfel, dupa ce semnati…tot ce ramane de facut veti face dvs…greu sa mai gasiti dupa vanzatorul… si f greu sa il obligati sa va faca el ceea ce nu e facut… Daca nu mai doriti prelungirea si nici semnarea comtractului de vanzare cumparare puteti denunta promisiunea si il puteti obliga sa va restituie dublul avansului.

  7. Loredana

    Ma aflu în situația în care dezvoltatorul refuza să îmi mai vândă apartamentul, acesta nu a permis evaluatorului accesul în imobil iar promisiunea de vânzare cumpărare mai este valabila până la finalul acestei luni, data la care dezvoltatorul are obligația sa predea apartamentul. Sunt foarte hotărâtă să nu cedez presiunilor dezvoltatorului și sa finalizez tranzacția. Ce e de făcut? Mulțumesc!

      • Angela

        Bună seara. În august 2021 am încheiat o promisiune de vanzare cumpărare pentru un apartament și am achitat avansul aproape integral. În 20 decembrie 2023 expira ultima prelungire de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. As vrea sa semnez contractul pentru ca nu au de gând sa finalizeze lucrarile la interior și ma tem sa nu cresca tva în 2024 la apartament de 54 metri pătrați de la 5% la9%.

      • Salaoru

        Bună seara. Am citit răspunsul dumneavoastră la comentariul meu in legătură cu promisiunea din august 2021 pentru care sau întocmit pana în prezent 4 acte adiționale și cred ca varianta cea mai buna e sa denunț promisiunea.Am rugămintea la dvs. să-mi spuneți cum sa procedez, ce pași sa fac pentru a-mi recupera avansul și bineînțeles despăgubirile care mi se cuvin. Va mulțumesc.

  8. Andreea

    Bună ziua! Am încheiat un antecontract cu un dezvoltator și nu a construit mai nimic timp de 2 ani, pe 29.02 se fac 2 ani, avem o clauză prin care mă obligă să îl mai aștept 6 luni după ce expiră acest contract, consider ca nu merita așteptarea în condițiile în care acesta nu a construit nimic până acum clar nu va fi gata în 6 luni. Ați putea să mă sfătuiți ce să fac, îmi este tare frică să nu intre în insolvență și să nu mai pot lua nici banii

  9. Maria

    Buna ziua, urmeaza sa finalizam vanzarea unei case dar dezvoltatorul mai are lucrari de facut ca sa fie casa cum a fost promisa, atat in complexul in care se afla cat si in interior. Cum ma asigur ca acest dezvoltator va finaliza lucrarile la un anumit termen? Pot sa fac un act aditional prin care se obliga sa le face altminteri va suporta penalizari? Se poate?

  10. Dragos

    Buna seara! In 2020 am semnat un antecontract cu termen de finalizare 15.12.2021! Autorizatia i-a expirat iar pt ca avea un proces de insolventa aprobat de catre instanta a mai durat 4 luni pana a obtinut autorizatia! In cele 4 luni Roborul a crescut cu 2 puncte procentuale iar avansul s-a modificat de la 15% la 25%! Pot obtine in acest caz daune compensatorii??

  11. Emil

    Dle Avocat Ilie Dorin
    va rog un sfat la problema de mai jos:
    – in noiembrie 2020 am semnat o promisune de vanzare cumparare ptr un imobil de la dezvoltator. S-a achitat avans 30% la semnare, apoi inca 60% peste cateva luni urmand ca diferenta sa se achite la semnarea contractului de vanzare cumparare. Imobilul trebuia predat la 01 Iulie 2021…lucru care nu s-a intamplat. Intre timp imobilul aflat intr-un bloc de apartamente a fost finalizat, conectat la utilitati si locuibil. In nov 2023 s-a semnat un act aditional de prelungire a perioadei de predare si incheiere contract de vanzare cumparare cu termen final la la 01 iulie 2024, insa cu drept de folosinta a imobilului pe perioada nedeterminata si o clauza de penalizare de 3% din valoare in caz de neincheiere a contractului pana la termen.
    Deoarece termenul se apropie iar dezvoltatorul nu da nici un semn ca doreste incheierea contractului de vanzare cumparare, ce ma sfatuti sa fac? Intre timp am aflat ca a obtinut de la primarie o autorizatie pentru modificari la proiectul existent, deci receptia imobilului , intabulare, cadastru etc va mai dura.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Postări recente