Interdicția de a vinde sau de a repromite un bun imobil deja promis altei persoane are nevoie de modificări de substanță. Codul Civil, Legea Notarilor, Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare ar trebui să stabilească un cadru juridic clar și predictibil pentru oamenii care dau bani pe poze (proiecte avizate, promisiuni autentificate), pentru a elimina sau măcar a diminua riscul ca promitentul-cumpărător să piardă banii. Proiectele de legi făcute pe genunchi si depuse acum în Parlament în ideea de a reglementa mai bine problema, sunt, din punctul meu de vedere, praf în ochi și nu vizează aspecte elementare care au condus la posibilitatea dezvoltatorilor de a-și bate joc de promitenții-cumpărători, așa cum voi expune mai jos.
Promisiunile de vânzare-cumpărare imobiliară sunt actualmente sub un mare risc, așa cum a demonstrat realitatea din instanțe și cum s-a arătat în mass-media. Riscul aparține în totalitate promitentului-cumpărător, adică celui care dă banii promitentului-vânzător (devoltatorului imobiliar). Nerespectarea unei promisiuni de vânzare nu atrage, de regulă, nici o sancțiune penală pentru devoltator, iar sancțiunea civilă poate fi obținută doar prin instanța civilă. Deseori sancțiunea civilă – și anume obligarea la returnarea unor sume de bani – nu poate fi pusă în executare pentru că dezvoltatorul este insolvabil. Banii au fost pierduți definitiv, promitentul-cumpărător (dezvoltatorul) nu are nici bunul promis nici banii pentru a fi returnați. Presa a numit asta ”schema Nordis” pentru că tipicitatea acestor fapte arată uneori o strategie dinainte gândită, premeditată, de a face banii pierduți și bunul promis neconstruit.
Este de la sine înțeles că situația din punct de vedere legislativ nu poate rămâne așa. Dar ce ar trebui să facă legiuitorul pentru a proteja promitenții cumpărători de astfel de țepe imobiliare? Ce ar trebui reglementat ca o persoană căreia i s-a promis edificarea unui imobil să aibă garanția că acel imobil va fi edificat și finalizat? Ce ar trebui reglementat ca un apartament promis unui persoane să nu fie vândut ori promis altor persoane, succesiv, chiar și la notar?
Momentan notarea promisiunii în cartea funciară a terenului pe care se construiește imobilul ori în cartea funciară provizorie a apartamentului promis nu produce efecte juridice privind promiterea ori înstrăinarea către alte persoane. Deseori dezvoltatorii conving promitenții-cupărători să renunțe la înscrierea promisiunii în cartea funciară. Dar chiar dacă înscriu acea promisiune în cartea funciară, această înscriere nu are nici un efect care să blocheze alte tranzacții imobiliare privind acel apartament. Cu alte cuvinte acel apartament poate fi promis la mai multe persoane și poate face obiectul vânzării altor persoane decât celor cărora li s-a promis prin act autentic la notar. Promisiunea de vânzare creează doar o obligație civilă de vânzare. Dacă această obligație civilă nu este respectată, cel care a promis nu are nici o sancțiune penală, ci doar una civilă, la care poate fi constrâns prin executor dar doar după obținerea unei hotărâri judecătorești care se obține în ani de zile… De aici și lejeritatea cu care dezvoltatorii iau bani de la promitenți cumpărători și apoi le întorc spatele și le blochează numărul de telefon…
O modificare legislativă ar trebui făcută în Codul Civil la capitolul privind inalienabilitatea bunului promis. Inalienabilitatea înseamnă interdicția de a înstrăina/vinde/dona un bun. Articolul 626-629 Cod civil reglementează inalienabilitatea unui bun promis. Aici ar trebui să intervină modificările legislative, pentru a reconfigura instituția inalienabilității. Caracterul vag și confuz al actualei reglemetări a generat problemele actuale.
În cazul imobilelor în curs de edificare și privind Promisiunile de vânzare-cumpărare ar trebui operate modificări legislative care să vizeze următoarele aspecte:
1. orice promisiune privind vânzarea unui bun imobil, autentificată la notar, să fie obligatoriu înscrisă/notată în cartea funciară a terenului pe care se construiește și în cartea funciară provizorie a acelui imobil.
2. Înscrierea/notarea ar trebui să fie făcută obligatoriu, din oficiu, de către notarul care a instrumentat promisiunea imobiliară, exact cum se procedează la o vânzare imobiliară
3. interdicția legală de a se promite sau vinde/dona/înstrăina altei persoane bunul imobil promis, cu excepția cazului în care se obține o declarație notarială autentică de la primul promitent-cumpărător în sensul că renunță la efectele promisiunii. Notarul căruia i se cere vânzarea sau repromiterea unui imobil care are în cartea funciară notată o promisiune ar trebui să refuze încheierea unui act de vânzare sau a unei noi promisiuni cu altă persoană atât timp cât nu are declarația notarială de la primul promitent cumpărător.
4. configurarea inalienabilității bunurilor viitoare (momentan inalienabilitatea bunurilor viitoare nu este prevăzută de lege) prin modificarea/completarea art. 627 alin. (4) Cod civil care momentan sună așa: clauza de inalienabilitate este subînţeleasă în convenţiile din care se naşte obligaţia de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă. Inalienabilitatea în cazul bunurilor viitoare ar trebui să fie bine și explicit conturată în lege, iar sancțiunea pentru nerespectarea regimului juridic al acestei inalienabilități ar trebui să fie menționată în lege sub forma: orice clauză contrară acestei dispoziții este considerată nescrisă
5. orice promisiune ori înstrăinare imobiliară care încalcă clauza de inalienabilitate (bunul este promis/vândut altei persoane decât celei căreia i s-a promis prima data bunul), autentificată ori neautentificată la notar, notată sau ne-notată în cartea funciară, să fie nulă absolut; momentan promiterea ori vânzarea/înstrăinarea către alte persoane este sancționată de Codul civil doar cu nulitatea relativă, nulitate greu de dovedit și obținut în instanță.
6. la încheierea promisiunii dezvoltatorul să prezinte în mod obligatoriu la notar, dincolo de alte avize, autorizații sau documente justificative ale imobilului promis, o asigurare privind construirea imobilului, asigurare încheiată în favoarea promitentului-cumpărător, o garanție de tip escrow. Un cont bancar escrow este un cont temporar, în care o terță parte (o bancă) încasează și distribuie plățile convenite la semnarea contractului, pe baza și la momentul îndeplinirii obligațiilor asumate de cele două părți. Lipsa unei astfel de asigurări ar trebui să facă imposibilă semnarea la notar a promisiunii, notarul având obligația de a refuza autentificarea unei promisiuni fără asigurarea privind garanția de execuție
7. Clauza de tăcere. Interzicerea clauzelor privind confidențialitatea promisiunilor imobiliare în ceea ce privește numele dezvoltatorului, avansul dat, proiectul promis și termenele de execuție. Deseori dezvoltatorii pun clauze în contract prin care orice promitent-cumpărător care spune public că nu i s-a respectat Promisiunea este sancționat cu sume mari de bani. Clauza de tăcere ar trebui interzisă în Promisiunile imobiliare.
8. asistența juridică prin avocat obligatorie la momentul închierii notariale a Promisiunii imobiliare, atunci când avansul depășește 5% din valoarea imobilului promis. Avocatul va face o analiză a actelor depuse de dezvoltator la notar și va expune promitentului cumpărător riscurile pe care și le asumă. Deseori dezvoltatorii lucrează cu un notar ales de ei, iar pe lângă acest lucru, dezechilibrul de putere contractuală și de piață dintre client și dezvoltator ar putea fi soluționat prin prezența unui avocat (ales de client sau desemnat de Barou ca asistent/apărător al clientului) care să asiste clientul pentru a-i apăra interesele și a elimina din Promisiune clauzele defavorabile lui.
9. Comunicarea din oficiu către promitent a oricărei schimbări/modificări/notări/înscrieri privind cartea funciară a imobilului de către Biroul de Carte Funciară, pentru ca acesta să știe ce se petrece cu imobilul pentru care a dat avans și i-a fost promis. Actualmente el nu știe nimic despre cartea funciară fiind străin de ce se petrece și fizic și juridic cu bunul său viitor ce i s-a promis de dezvoltator. Orice modificări/modificări/notări/înscrieri privind cărțile funciare ale terenului și ale imobilelor construite, reorganizări de carte funciară, de proiecte, ar trebui, din oficiu, aduse la cunoștința promitentului, iar în anumite cazuri (de exemplu când se desființează o carte funciară provizorie unde este înscris promitentul și se întocmește una nouă) să fie făcute doar cu acordul notarial al lui, pentru că au fost și sunt cazuri în care prin apartamentarea de la finalizarea și recepția lucrărilor s-a dat altă numerotare și s-au întocmit alte cărți funciare cu alte numere decât cele provizorii, iar promitentul nu știa nimic de aceste aspecte
10. Interzicerea oricăror schimbări/modificări/notări/înscrieri în cartea funciară fără informarea și, după caz, acordul promitentului-cumpărător, pentru ca acesta să beneficieze de drepturi cu prioritate în fața altor creditori ai promitentului-vânzator (dezvoltatorul), pentru ca acesta să fie descurajat în a face datorii și a gira/ipotica bunul promis către terțe persoane. În practică deseori dezvoltatorii fac ipotecă pe aceste imobile construite din banii promitenților chiar și pentru datorii ce nu privesc aceste imobil promis. Acest lucru ar trebui să fie oprit prin lege.
Pe lângă toate aceste chestiuni de natura civilă consider oportună și reglementarea unei răspunderi penale privind dezvoltatorii care nu onorează promisiunile din motive imputabile lor.