Prezumția de posesie și prezumția de proprietate în procesul de uzucapiune

Prezumția de posesie și prezumția de proprietate în procesul de uzucapiune sunt elemente necesare pentru dobândirea proprietății pe această cale. În practică problema se pune acolo unde posesia se lovește de detenția precară. Prezumția de posesie și prezumția de proprietate sunt două chestiuni juridice diferite, așa cum vom vedea mai jos. Legea ocrotește posesorul atât timp cât are o posesie pură, în nume propriu și în nume de proprietar. Posesia în nume propriu poate fi exercitată și prin altcineva, dacă acel cineva folosește bunul imobil în acord cu dispozițiile și îngăduința posesorului neproprietar. Prezumția de proprietate este prezumția conform căreia posesorul se manifestă față de bun ca adevărat proprietar, făcând acte pe care doar un proprietar le-ar face (de exemplu darea bunului în locațiune, contracte de utilități, promisiune de acte de dispoziție etc).

Problema prezumției unei posesii utile și în nume de proprietar este dezlegată în mod expres de normele Codului Civil. Atât vechiul Cod Civil (deci vechea uzucapiune) cât și noul Cod Civil (deci noua uzucapiune) conțin norme exprese privind prezumția de posesie și prezumția de proprietate ce operează în favoarea posesorului în diverse moduri. Prezumțiile acestea sunt simple, deci adevăratul proprietar poate aduce dovezi pentru a dovedi contrariul lor. De regulă contrariul lor înseamnă o detenție precară, deci adevăratul proprietar va trebui să dovedească existența acestei detenții precare.

Detenția precară înseamnă a deține un bun în numele altuia, adică acea persoană (adevăratul proprietar) să încheie un act juridic, chiar verbal dacă nu scris, de comodat, de folosință, locațiune, concesiune etc cu posesorul. Atât timp cât nu este dovedită o locațiune, o concesiune, un comodat, ori orice act sau fapt juridic care să indice o calitate de detentor și de proprietar, deci un raport juridic de acest tip, posesia este una în nume de proprietar, utilă uzucapiunii.

Vechiul Cod Civil conține o normă explicită privind prezumția posesiei utile și a prezumției de proprietate, prezumții care sunt în favoarea posesorului. Astfel, Art. 1854 Vechiul Cod Civil dispune că ”posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru altul.” Așadar, din interpretarea normei de mai sus reiese cu claritate că posesorul este prezumat a folosi și a poseda bunul în mod util uzucapiunii, în nume propriu, în nume de proprietar. Prezumția posesiei poate fi răsturnată de adevăratul proprietar dacă dovedește acte sau fapte ori raporturi juridice prin care i-a remis posesia/folosința unei persoane printr-un act de locațiune, comodat, concesiune etc. Pentru a fi răsturnată este nevoie de probe, de dovezi clare din care să reiasă raporturile juridice dintre posesor și nudul/adevăratul proprietar. Norma de mai sus include și prezumția de proprietate (a unei posesii în nume și sub putere de proprietar), element de asemeni esențial în procesele de uzucapiune, norma ne-distingând după cum imobilul este sau nu înscris în cartea funciară, aplicându-se deci tuturor imobilelor indiferent de înscrierea în cartea funciară. Această prezumție de proprietate operează de asemeni în favoarea posesorului și deci poate fi răsturnată doar de adevăratul proprietar.

Nou Cod Civil a preluat norma de mai sus și i-a dat mai multă consistență și claritate. Articolul 919 Cod Civil denumit Prezumţia de posesie şi prezumţia de proprietate stipulează la alinat 1 că acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor și la aliniat 3 că posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară, până la proba contrară. Aceste norme vin și consolidează poziția posesorului care uzucapează.
În ce privește prezumția de posesie, pentru toate bunurile imobile – și cele înscrise și cele neînscrise în cartea funciară – posesia este prezumată în favoarea posesorului actual. Adevăratul proprietar poate face dovada contrară acestei prezumții.
În ceea ce privește prezumția de proprietate – adică dacă cel care are posesia o are în nume și sub putere de proprietar, norma distinge după cum imobilul este înscris sau nu în cartea funciară.
Astfel, privind bunurile imobile ce nu au carte funciară posesia uzucapantului este prezumată a fi în nume de proprietar, adevăratul proprietar trebuind să dovedească contrariul.
Pentru bunurile imobile ce au cartea funciară posesorul nu este considerat că are o posesie în nume de proprietar, prezumția operând de această dată în favoarea proprietarului înscris în cartea funciară cu drept de proprietate. În atare condiții posesorul are obligația de a dovedi că posesia sa este în nume și sub putere de proprietar, deci va trebui să probeze că s-a comportat față de bun ca un adevărat proprietar. Proba se poate face prin martori sau prin dovedirea încheierii unor acte juridice care ar releva comportamentul său de proprietar. Darea bunului în locațiune, contracte de utilități, promisiune de acte de dispoziție, plata impozitelor, etc, pot fi dovezi de comportament în nume de proprietar față de un bun imobil.

Așa cum am arătat și în alte materiale privind uzucapiunea, deși pare o instituție ușoară și un proces ușor, procesele de uzucapiune sunt dintre cele mai spinoase și complexe, fiind multe probleme de drept incidente, dinamica procesului fiind de asemeni imprevizibilă. A pierde sau a câștiga o proprietate imobiliară, fie că vorbim de proprietar fie că vorbim de posesor, este o chestiune extrem de importantă. Din acest motiv este necesară consultarea unui avocat înaintea oricărui demers și reprezentarea avocațială pe tot parcursul procesului de uzucapiune.