Uzucapiunea servituții și uzucapiunea proprietății

Uzucapiunea este instituția juridică prin care un posesor neproprietar dobândește, prin efectul legii și după împlinirea termenului, proprietatea unui imobil sau a unei cote părți din imobil (dacă ne referim la uzucapiunea între coproprietari). De regulă uzucapiunea se raportează deci la dobândirea proprietății imobiliare sau la întregirea acesteia. Dar mai există un tip de uzucapiune ce conservă în mod definitiv, tot prin posesie, un drept de servitute și nu un drept de proprietate. Servitutea este o sarcină ce grevează un imobil în favoarea altul imobil.

În practică servituțile sunt undele dintre cele mai conflictogene instituții juridice. Conflictele de vecinătate se nasc din aceste servituți, fie datorită utilizării neconforme sau peste o măsură rezonabilă a servituții de către titularul ei, fie prin dorința titularului dreptului de proprietate al fondului aservit de a diminua sau transforma utilizarea servituții, fie prin contribuția ambelor cauze. Oricum ar fi, cei doi vecini ajung deseori la conflicte durabile și grave.

Exemple de servituți care provoacă discuții, conflicte și litigii: servituți de trecere (cele mai des întâlnite în spațiul judiciar, fiind cele care generează cele mai multe conflicte între vecini): au în vedere un imobil înfundat, fără altă cale de acces la drumul public și posesorul trebuie să treacă peste un teren proprietate privată ce aparține altei persoane. Astfel când un imobil nu are acces la calea publică, proprietarul ori posesorul acestuia are dreptul să treacă pe terenul vecinului pentru a ajunge la drum. Acest drept include dreptul de a trece cu piciorul, cu masina, dar și cu conducte de apă, gaze, cabluri electrice sau de internet peste proprietatea altuia, atât timp cât accesul la aceste rețele nu poate fi făcut pe altă cale.

Servituțile de vedere și lumină (și acestea se găsesc deseori în spațiul judiciar generând conflicte între vecini) se pun în discuție acolo unde imobilul care are o fereastră dincolo de limitele legale, dar este o construcție veche și astfel servitutea se poate uzucapa (proprietarul fondului aservit poate face proces împotriva vecinului pentru eliminarea ferestrei, dar vecinul se poate apăra invocând uzucapiunea servituții).

Servitutea este așadar o sarcină ce grevează imobilul vecinului, diminuându-i oarecum modul de utilizare al proprietății sale, afectând oarecum proprietatea sa, diminuând dreptul său de a dispune de ea și a o utiliza după bunul plac. Proprietatea sa va fi limitată de servitute, servitute care, așa cum am expus mai sus, este dreptul legal al vecinului și poate fi câștigat prin uzucapiune dacă nu a fost reglementat pe cale convențională (contract).

Uzucapiunea servituții este diferită de uzucapiunea proprietății, având obiectul și temeiul juridic diferit. Prin uzucapiunea servituții se va dobândi, dacă sunt întrunite condițiile legale, un drept de servitute (de trecere, de vedere, etc), pe când la uzucapiunea proprietății se va dobândi un drept de proprietate. Deși procedura judiciară de constatare a acestor uzucapiuni este de regulă aceeași, totuși probatoriul va fi puțin diferit.

În ceea ce privește noua legislație civilă, temeiul uzucapiunii servituții este art. 756 și 763 Cod Civil, pe când temeiul uzucapiunii proprietății este art. 930 Cod Civil și următoarele. În vechea legislație uzucapiunea servituții era reglementată de art. 623 Vechiul Cod Civil.

Probatoriul ce se va încuviința și se va administra de către instanță diferă ca scop. În timp ce la uzucapiunea proprietății posesorul reclamant va trebui să dovedească o posesie în nume de proprietar, deplină și utilă, la uzucapiunea servituții probatoriul trebuie să se refere la modul și scopul privind utilizarea unei proprietăți, utilizare ce are caracterul juridic al unei servituți. La uzucapiunea servituții va trebui dovedită utilizarea constantă a fondului aservit (de exemplu neuzul timp de 10 ani conduce la stingerea servituții), utilitatea acestei folosințe, dar și imposibilitatea de a folosi bunul imobil principal fără a afecta bunul imobil vecin/aservit.

De exemplu cel care folosește un teren al altuia doar pentru a trece pe el până la proprietatea sa, și nu îl folosește pentru alt motiv sau scop,  fără nici un drept legal dar cu un acord tacit sau luând în considerare pasivitatea proprietarului, este persoana care poate dobândi în mod definitiv și legal acest drept de trecere. Uzucapiunea servituții va fi în acest context, dacă va fi admisă de instanță, modul legal de constituire a ei în mod definitiv. Servitutea va fi validată și confirmată de instanță și va putea fi notată în cartea funciară a imobilului aservit (în exemplul de mai sus a terenului pe care se trece).

Condițiile uzucapiunii servituții diferă de uzucapiunea proprietății. Prin uzucapiunea tabulară se pot dobândi orice servituți, iar prin uzucapiunea extratabulară (când fondul aservit nu are carte funciară) se pot dobândi numai servituțile pozitive, indiferent că sunt continue sau discontinue, aparente sau neaparente.  Servituțile negative (de exemplu interdicția de a construi la o anumită limită, de a înființa anumite spații/activități comerciale în vecinătate) se pot dobândi prin uzucapiunea tabulară, dar nu se pot dobândi prin uzucapiunea extratabulară.

Uzucapiunea servituții poate fi solicitată instanţei pe cale principală atunci când utilizatorul servituții dorește consolidarea ei definitivă din punct de vedere legal și cadastral, sau poate fi invocată în instanță pe cale de excepție, prin întâmpinare, atunci când proprietarul fondului aservit (persoana afectată de servitute) cheamă utilizatorul servituții (titular al dreptului de servitute) în instanță pentru a desființa servitutea. În al doilea caz, dacă este vorba de excepția de uzucapiune a servituții, aceasta poate fi invocată doar în condițiile și termenul legal, termenul legal fiind cel de 25 de zile de la comunicarea cererii reclamantului, termen în care trebuie formulată și depusă la instanță întâmpinarea.

Fie că va fi  vorba de o acțiune principală, fie că va fi vorba de o excepție de uzucapiune pe calea întâmpinării, fie că în proces vor fi intervenienți care vor solicita și ei vreun drept de servitute cu privire la același imobil aservit, astfel de spețe necesită o atenție sporită, în ele administrându-se un probatoriu complex.

O diagnoză juridică la un avocat este necesară în ambele cazuri, fie prealabil formulării cererii de chemare în judecată, fie prealabil formulării întâmpinării, pentru a crește șansele de câștig pentru cel care are interes în astfel de situații. Interesul se raportează la protejarea fie a proprietății aservite, fie a servituții dobândite prin efectul curgerii timpului.