Detenția precară și posesia utilă în uzucapiune

Detenția precară și posesia utilă sunt elementare într-o cauză privind uzucapiunea. Diferența dintre ele conduce la posibilitatea sau imposibilitatea de a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune. Modul de a folosi un bun imobil și modalitatea de stăpânire, de manifestare față de bun, sunt chestiuni esențiale pentru a analiza elementele componente ale unei posesii legale și utile din perspectiva uzucapiunii.

Posesia utilă în privința uzucapiunii se mai numește și posesie legală, în sensul că întrunește elementele legale ale uzucapiunii. În opinia noastră posesia legală nu este o sintagmă corectă deoarece și detenția precară este o posesie legală și nu una nelegală sau ilegală, doar că aceasta nu conduce la uzucapiune. Considerăm că sintagma de posesie utilă în sensul uzucapiunii, adică cea care face utilă și viabilă uzucapiunea, este sintagma corectă.

Chestiunea esențială ce departajează detenția precară de posesia utilă este o chestiune ce ține de atitudinea, subiectivă și obiectivă, posesorului față de bun și față de adevăratul proprietar. Comportamentul față de bun, modalitatea de stăpânire a acestuia și raportarea la terțe persoane care ar avea un drept de proprietate asupra acelui bun, sunt elemente care configurează ori o detenție precară, ori o posesie utilă.

Comportamentul unui detentor precar față de bun este diferit de comportamentul unui uzucapant față de bun. Detenția precară este atunci când bunul care aparține altei persoane este folosit în numele acelei persoane, cu acordul acelei persoane, cu îngăduința acelei persoane, și cu obligația de a da socoteală acelei persoane. Acest acord de a folosi un bun în numele altuia poate fi și unul tacit, dar el trebuie să fie dovedit în orice proces de uzucapiune.

Pentru a fi vorba de o detenție precară trebuie să existe un act, un fapt ori un contract juridic care să plece de la un proprietar, prin care detentorul să fie îndreptățit să folosească cu titlu gratuit sau oneros un imobil în numele acelei persoane care este proprietar, deci nu în nume propriu.

Detenția precară înseamnă a deține un bun în numele altuia, adică acea persoană să încheie un act juridic, verbal sau scris, expres sau tacit, de comodat/folosință, locațiune, concesiune, etc. Acest act poate să fie unul valabil sau nu din punct de vedere juridic, în procesul de uzucapiune analizându-se manifestarea de voință a proprietarului nu cu privire la acest contract sau act juridic ci cu privire la proprietatea sa. Așadar în cazul detenției precare detentorul este locatarul, comodatarul sau cel care folosește bunul și/sau este tolerat de proprietar să îl folosească.

Detenția precară presupune o posesie simplă, o nudă posesie, posesie ce nu are atributele și elementele care să genereze dreptul de a uzucapa. 

Problema se pune și în situația în care se predă o posesie ori se continuă o posesie avută înainte de altă persoană. Dacă acea persoană a fost un detentor precar, trebuie analizată situația predării posesiei: cum s-a manifestat când a predat posesia, ca un proprietar sau ca un detentor precar? Deseori la momentul predării posesiei detenția precară se convertește în posesie utilă în sensul uzucapiunii, cel care predă posesia fâcând această acțiune ca un proprietar, dacă terțul căruia îi predă posesia nu are cunoștință despre adevăratul proprietar.

Axa temporală a detenției precare trebuie să fie dovedită și să se arate, de cel care face aceste dovezi, când și cum a început detenția precară, cât și cum a decurs detenția precară, când și cum s-a terminat această detenție precară. Momentul la care detenția precară încetează este deosebit de important mai ales când detentorul spune că a transformat-o în posesie utilă în sensul uzucapiunii. Această transformare nu trebuie să fie una fictivă, imaginară și inventată, pentru că o astfel de posesie ar fi una clandestină, deci viciată, și nu s-ar pierde vocația/dreptul de uzucapiune. Convertirea detenției precare în posesie utilă necesită un probatoriu amplu pentru că este elementul care poate conduce la dobândirea proprietății unui bun imobil.

Art. 918 Codul Civil enumeră cazurile de detenție precară, deci care nu constituie posesie utilă. Astfel, norma amintită dispune că nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist, titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate, orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia. Orice contract de locațiune, de comodat, de depozit, de uz etc face ca posesia acelui bun să fie o simplă detenție, adică acea persoană deține bunul imobil în baza unui contract cu obligația de a-l restitui în anumite termene și condiții., neputând să se bucure de prevederile uzucapiunii.

Uzucapiunea este instituția care paralizează dreptul de proprietate acolo unde proprietarul este într-o pasivitate totală și vădită față de bun. Orice actiune sau activitate a proprietarului cu privire la bun sau cu privire la persoana care folosește bunul este un element care poate conduce la respingerea cererii de uzucapiune. Acest lucru mai cu seamă când persoana care folosește bunul nu s-a comportat ca un proprietar, ci dimpotrivă a făcut acte/acțiuni specifice unui detentor precar față de bun și/sau față de adevăratul proprietar.