Avocat ILIE DORINDreptul de proprietate privind un imobil nu se dobândește prin simpla facturare de la o persoană juridică. Facturarea și plata facturii nu sunt decât acte incipiente ale demersurilor pe care trebuie să le facă atât cumpărătorul cât și societatea vânzătoare. În toate cazurile trebuie întocmit un contract autentificat de vânzare cumpărare imobiliară la notar, indiferent dacă persoana care cumpără este persoană fizică sau juridică.
Doar prin acest contract se va transmite dreptul de proprietate din patrimoniul soecietății vânzătoare în patrimoniul cumpărătorului, și doar în baza unui astfel de contract autentificat cumpărătorul va putea să-și intabuleze dreptul de proprietate în cartea funciară. Doar după intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate vânzarea imobiliară va fi gata și drepturile cumpărătorului vor fi consolidate definitiv.
Deși pare o situație destul de simplă, în practică sunt diverse probleme legate de situația unui bun imobil vândut prin factură. Așa cum am zis mai sus, spre deosebire de bunurile mobile, bunurile imobile nu se vând doar prin simpla facturare. Dacă din punct de vedere fiscal-contabil facturarea este suficientă, din punct de vedere civil, trebuie întocmit la notar un act de vânzare cumpărare imobiliară.
Problemele care apar sunt relative la distanța în timp de la data facturării și data autentificării (în această perioadă intervenind schimbări în societate cu privire la deținătorii acțiunilor), la răzgândirea societății și refuzul de a întocmi actele necesare notarului și/sau refuzul de a se prezenta la notar în vederea perfectării vânzării, la falimentul ori dizolvarea societății.
De asemeni pot exista probleme relative la starea bunului de la momentul vânzării, stare care se poate schimba în bine sau în rău și atunci vor exista probleme cu privire la prețul ce se va stabili și se va trece în contractul de vânzare. De principiu, prețul ar trebui să fie cel din factură, dacă factura este anterioară contractului, dar în funcție de starea bunului și piața imobiliară, părțile se pot răzgândi și atunci se pot ivi mari probleme relative la semnarea la notar a contractului.
Probleme de asemeni pot fi și de partea cumpărătorului, decesul acestuia ori incapacitatea acestuia fiind chestiuni ce atrag o modificare a raporturilor contractuale și atunci trebuie găsite soluții juridice pentru perfectarea vânzării.
În funcție de fiecare caz se impune o analiză riguroasă a situației juridice la momentul la care o parte dorește finalizarea procedurilor de vânzare, fie că este societatea vânzătoare, fie că este cumpărătorul. În funcție de situația părților și a bunului imobil, se vor face demersurile necesare perfectării și finalizării procedurilor de vânzare imobiliară.
Este indicat ca toată această situație să fie gestionată eficient, preferabil de un avocat care să dirijeze părțile în toate demersurile pe care le vor face, dacă este loc de o variantă amiabilă. Varianta amiabilă presupune că problemele sau incidentele juridice au fost soluționate și se pot face demersurile și semnarea la notar a contractului de vânzare imobiliară.
Dacă problemele ori incidentele juridice nu s-au soluționat ori societatea nu mai dorește vânzarea, cumpărătorul are câteva soluții juridice la îndemână, care diferă de la caz la caz.
O variantă de lucru ar fi, dacă bunul nu are carte funciară, obligarea societății la realizarea documentației cadastrale, întocmirea cărții funciare și semnarea vănzârii imobilului la notar, chestiune pe care o poate obține cumpărătorul printr-o Hotărâre Judecătorească într-un proces civil la instanță privind obligația de a face. Dacă bunul are carte funciară și documentația în vederea vânzării este ușor de obținut, cumpărătorul poate iniția un proces civil împotriva societății pentru a obține o Hotărâre care să țină loc de contract autentic de vânzare cumpărare.
Dacă nu sunt îndeplinite condițiile legale pentru variantele de mai sus, este posibilă și formularea unei acțiuni în uzucapiune, dacă cumpărătorul a preluat posesia deplină a bunului imobil și au trecut mai bine de 10 ani de la această posesie. Este cazul bunurilor imobile cumpărate în baza unei facturi și pentru care a fost predată folosința. Uzucapiunea are condiții specifice, deci trebuie analizate oportunitatea și aplicabilitatea ei la speța dată.
Dacă bunul imobil este un teren agricol ori un imobil unde există drepturi de preempțiune ale persoanelor fizice, juridice sau ale Statului, vor trebui respectate reglementările specifice.
Dacă nu se mai poate perfecta vânzarea și nici uzucapiunea nu este fezabilă, atunci cumpărătorul, dacă a plătit factura, poate iniția o acțiune în pretenții generate de răspunderea contractuală. Astfel el poate solicita returnarea banilor plătiți, cu indexarea sumei la indicele de inflație de-a lungul anilor. O expertiză contabilă va stabili prețul actualizat.
În astfel de procese unde facturarea s-a făcut cu mulți ani în urmă, trebuie analizată componența persoanei juridice actuale, starea juridică a societății, pentru a se vedea dacă au fost sau nu cesionate părți sociale și fracții din patrimoniu. De asemeni trebuie analizat dacă a fost sau nu dizolvată, și dacă a fost dizolvată trebuie identificate persoana sau persoanele care au preluat patrimoniul societății, ei fiind pârâții din procesul sau procesele ce se vor iniția.
Așa cum am expus mai sus, prealabil oricărui demers este necesară o diagnoză a situației juridice pentru a vedea stadiul actual al situației juridice și variantele posibile, pentru a analiza și a utiliza cea mai bună variantă de lucru raportată la datele speței. Va fi nevoie de multă analiză și multe demersuri până bunul imobil va intra în patrimonoul cumpărătorului, sau, dacă nu este posibil, până acesta își va recupera banii dați pe acel imobil.
