Meniu Închide

Notarea posesiei în Cartea Funciară sau posesia tabulară – un nou mod de dobândire a proprietății. Noțiune, condiții și procedură

Situația posesorilor de terenuri extravilane sau extravilane este foarte răspândită în România. Există diverse litigii între posesorii de fapt și proprietarii de drept. Instabilitatea acestor raporturi juridice a făcut ca legiuitorul să prevadă un nou mod de dobândire a proprietății care să profite posesorului. Pasivitatea proprietarului care nu își revendică terenul este sancționată de legiuitor cu dreptul posesorului neproprietar (care nu deține nici un titlu din care să reiasă dreptul lui de proprietate) de a dobândi această proprietate prin efectul posesiei. Aceste modificări la Legea cadastrului au survenit prin intrarea în vigoare a OUG 31/2018 și a Legii nr 185/2018.

Putem numi modalitatea de dobândire a proprietății de către posesor prin notarea posesiei în Cartea Funciară Posesie Tabulară.

Legea cadastrului și publicității imobiliare nr 7/1996 actualizată oferă cadrul unui mod special de dobândire a proprietății prin notarea posesiei în Cartea Funciară. Este vorba de o uzucapiune atipică distinctă de cea prevăzută în art 931 din Codul civil, posesia tabulară fiind stipulată în mod amănunțit în art 41 alin 8 și 9 și art 13 alin 7 și 8 din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr 7/1996, având un regim și un temei juridic diferit.  Diferența dintre posesia tabulară și uzucapiunea tabulară nu este dată numai de temeiurile juridice distincte ci și de condițiile de fond care trebuiesc îndeplinite pentru fiecare din aceste moduri de dobândire a proprietății. Astfel uzucapiunea tabulară prevăzută la art 931 Cod civil cere ca o primă și esențială condiție înscrierea cu bună-credință în cartea funciară a unei persoane în calitate de proprietar sau titular al altui drept real și ca o a doua condiție o posesie de 5 ani, înscriere care trebuie să fie făcută în baza unui titlu/act care să demonstreze calitatea de proprietar sau titular al unui alt drept real, dar ulterior acest act/titlu să fie declarat o cauză ilegitimă (de ex contractul prin care a dobândit proprietatea să fi fost anulabil sau să nu fi provenit de la adevăratul proprietar). Uzucapiunea tabulară presupune așadar un titlu în baza căruia proprietarul (nu posesorul) își înscrie dreptul său în Cartea Funciară și o posesie de 5 ani. Spre deosebire de uzucapiunea tabulară posesia tabulară nu necesită nici un titlu, nici o înscriere în calitate de proprietar ci are ca și condiții esențiale înscrierea ca posesor și o posesie de 3 ani  plus alte condiții conexe așa cum vom analiza în continuare. Posesia este o stare de fapt pe când proprietatea este o stare de drept. Prin urmare pentru uzucapiunea tabulară va trebui probată atât starea de fapt cât și starea de drept iar pentru posesia tabulară va trebui probată doar starea de fapt.

Sunt 2 situații premisă pentru Posesia Tabulară:
1. imobilul să nu fie înscris în cartea funciară și să nu existe un titlu de proprietate (deci să fie vorba de o Carte Funciară nouă și un posesor neproprietar), sau
2. imobilul să fie înscris în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938 dar în această carte să nu se fi efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare.

Menționez că prin modificarea adusă prin Legea 185/2018 posesia tabulară care să conducă la dobândirea proprietății are același regim juridic atât la terenurile intravilane cât și la cele extravilane, deoarece Legea 185/2018 a abrogat dispozițiile care creau un regim special pentru posesia tabulară a terenurilor intravilane (s-a abrogat art 13 alin 8, 9 și 10 din Legea 7/1996). De asemeni normele în discuție se referă atât la terenuri cât și la case/clădiri.

Vom vedea mai jos temeiul juridic din care reiese că atunci când un posesor al unui teren/imobil extravilan sau intravilan se comportă ca un adevărat proprietar și plătește impozitele locale pe acel teren ca și cum l-ar fi avut în proprietate legea vine și îl protejează. Pentru a fi deci în ipoteza unui posesor care poate deveni proprietar se cer anumite condiții de fond și anume:
1. Aparența de drept. Posesorul trebuie să se comporte ca un adevărat proprietar față de teren (să îl cultive, să îl îngrijească, să îl folosească în mod efectiv întocmai cum ar face ca proprietar).
2. Existența unei posesii legale, utile, neviciate. Pentru a intra sub incidența legii de care amintim mai sus posesia trebuie să fie o posesie efectivă și nu una fictivă. Posesia este viciată (și deci un astfel de posesor nu va putea beneficia de efectele legii în discuție) atunci când este discontinuă, tulburată sau clandestină (art. 922 alin. 2 Cod Civil). Posesia este discontinuă atât timp cât este exercitată cu intermitențe anormale față de natura bunului. Posesia este tulburată atât timp cât a fost dobândită sau conservată prin acte de violență fizică sau morală. Posesia este clandestină când este exercitată astfel încât să nu fie cunoscută de terți, deci în mod netransparent. De asemeni se cere ca posesorul să nu fie un detentor precar (adică să posede terenul în baza unor raporturi contractuale cu proprietarul sau cu altă persoană care i l-a dat în folosință), ci să folosească terenul pentru sine și în numele său nu în numele altuia – este vorba aici de caracterul legal al posesiei. Art 918 Cod Civil enumeră situațiile de fapt care nu constituie posesie, alin. (1): nu constituie posesie stăpânirea unui bun de către un detentor precar, precum: a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;  b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, faţă de nuda proprietate; c) fiecare coproprietar, în proporţie cu cotele-părţi ce revin celorlalţi coproprietari; d) orice altă persoană care, deţinând temporar un bun al altuia, este obligată să îl restituie sau care îl stăpâneşte cu îngăduinţa acestuia.
3. Să nu existe nici un litigiu privind posesia sau dreptul de proprietate al imobilului respectiv. Orice proces judiciar privind acel imobil va conduce la imposibilitatea exercitării dreptului posesorului de a deveni proprietar prin efectul acestei legi. Notarea unui astfel de litigiu trebuie să fie făcută în interiorul celor 3 ani de când posesorul și-a notat posesia în Cartea Funciară. Orice litigiu înregistrat după cei 3 ani nu va avea nici un efect cu privire la dreptul de proprietate deja dobândit, de drept, prin efectul legii, din oficiu, de către posesor. După cei 3 ani posesorul va deveni astfel proprietar cu drepturi absolute și depline.
4. Terenul să nu facă parte din proprietatea publică sau privată a statului sau a unităților administrativ teritoriale. O posesie a unui astfel de teren nu va putea conduce la dobândire proprietății de către posesor, oricât ar fi durat ea.
5. Durata posesiei să fie de 3 ani de la data înregistrării atât a terenului cât și a posesorului în Cartea Funciară (având în vedere și cele 2 situații premisă menționate mai sus).  De la data împlinirii a 3 ani de când posesorul este înscris în cartea funciară el este de drept recunoscut ca proprietar și dreptul său astfel dobândit este intabulat din oficiu (de către personalul OCPI) în Cartea Funciară a imobilului. Menționăm că art 13 alin. (6) din legea cadastrului menționează posibilitatea cumulării (joncțiunii) posesiilor: ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani ca efect al joncţiunii posesiilor anterioare cu posesia sa. În acest caz perioada fiecărui posesor se unește cu perioada posesorului anterior și perioada totală a posesiei astfel unite trebuie să fie de 3 ani; fiecare posesor își va nota în Cartea Funciară perioada în care a avut posesia terenului.

Dacă cele 5 condiții sunt îndeplinite și posesia tabulară (înscrisă/notată în Cartea Funciară) îndeplinește condițiile de fond, posesorul va dobândi dreptul de proprietate prin efectul legii, drept care va fi intabulat în cartea funciară:
a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în  cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură; (litigiile pot exista între mai mulți posesori ori între posesori și proprietarul care își revendică terenul)
b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalităţile prevăzute de lege (de exemplu această situație este incidentă atunci când posesorul dobândește în cursul posesiei proprietatea printr-un contract de vânzare cumpărare cu proprietarul), caz în care dobândirea proprietății se va face prin notarea în Cartea Funciară a contractului prin care a intervenit transferul de proprietate, posesia nemaiavând efecte juridice în această situație.

Temeiul juridic. Procedura de notare a posesiei este stipulată la art 41 alin 8 din Legea cadastrului si publicității imobiliare nr 7/1996 (articol modificat de Legea 185/2018).
Astfel, posesorul poate solicita notarea posesiei, în baza următoarelor documente:
a) documentaţiei cadastrale recepţionate de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară;
b) adeverinţei eliberate de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:
(i) posesorul a plătit taxele şi impozitele locale ca un adevărat proprietar;
(ii) imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale;
c) procesului-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;
d) declaraţiei pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:
(i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar;
(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;
(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;
(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;
(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;
(vi) imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care
imobilul este deţinut pe cote-părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor;
e) înscrisului doveditor al posesiei, indiferent de forma în care
este întocmit, atunci când acesta există;
f) copiei de pe actele de identitate şi stare civilă;
g) extrasului de carte funciară pentru informare, după caz

Cererea împreună cu documentele de mai sus se depune la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară și Registratorul dispune prin Încheiere, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, admiterea cererii de notare a posesiei în Cartea Funciară.

În caz de respingere a cererii se poate contesta această decizie printr-o cerere de reexaminare a cererii făcută către Biroul Teritorial de cadastru care a emis Încheierea de respingere, cerere stipulată la art 30 și 31 din Legea 7/1996 și în Regulamentul  de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară care prevede la art. 60 alin.(1): persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere a cererii de înscriere, în termen de 15 zile de la comunicare. (2) cererea de reexaminare, însoţită de copia încheierii de carte funciară atacate se depune la biroul teritorial în circumscripţia căruia este situat imobilul.  (3) cererea de reexaminare se soluţionează prin încheiere de către registratorul-şef, în termen maximal de 20 de zile calendaristice. Reexaminarea părţii tehnice a documentaţiei este în sarcina inginerului-şef şi se constată printr-un referat care stă la baza emiterii încheierii prin care se soluţionează cererea de reexaminare. (4) soluţionarea cererii de reexaminare se face cu aplicarea dispoziţiilor referitoare la procedura de rezolvare a unei cereri de înscriere, în baza actelor anexate cererii iniţiale. Pentru soluţionarea cererii de reexaminare, registratorul șef are posibilitatea de a solicita înscrisuri noi. Dacă nici în reexaminare cererea nu a fost admisă,  se poate face plângere împotriva noii Încheieri de respingere a cererii de reexaminare, astfel: art. 61. (1) din acelasi Regulament: împotriva încheierii de reexaminare se poate formula plângere în termen de 15 zile de la comunicare.  (2) Plângerea împotriva încheierii registratorului-şef prezentată direct, prin poştă ori prin curier se depune la biroul teritorial care a comunicat-o, se menţionează în registrul general de intrare sub numărul dosarului iniţial, fără a primi număr nou de înregistrare, cu precizarea datei depunerii acesteia.  (3) Plângerea împotriva încheierii se poate depune şi direct la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea copiei dosarului încheierii şi a copiei cărţii funciare, precum şi notarea plângerii în cartea funciară.

O discuție importantă vizează implementarea posesiei tabulare. Unii specialiști spun că această procedură este viabilă doar când sistemul de Carte Funciară va fi finalizat pe întreg teritoriul unității administrativ-teritoriale (înregistrare sistematică), unii spun că procedura poate fi implementată oricând, deci și în cadrul înregistrării sporadice. Cadastrul sistematic este înregistrarea sistematizată care este în curs în România și privește toate terenurile dintr-o unitate administrativ teritorială, cadastrul sporadic este înregistrarea în Cartea Funciară făcută de persoanele fizice sau juridice în mod individual. În opinia mea, posesia tabulară este viabilă atât în cadrul cadastrului sporadic cât și în cadrul cadastrului sistematic. Asta deoarece în Legea 7/1996 cum a fost modificată prin Legea 185/2018 și OUG 31/2018 nu este menționată nici o distincție sau condiție în această direcție, și deci unde legea nu distinge nici noi nu trebuie să distingem. Dacă legiuitorul dorea să diferențieze aceste moduri de înregistrare cadastrală menționa în mod explicit acest lucru. Prin urmare procedura privind posesia tabulară este viabilă și posibilă oricând.

 

Print Friendly, PDF & Email

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *