Meniu Închide

Uzucapiunea imobiliară – cum devii din simplu posesor proprietar. Condiții și procedură

Uzucapiunea este o formă originară de dobândire a proprietății de către o persoană care nu deține nici un act/titlu de proprietate.

Uzucapiunea și notarea posesiei în Cartea Funciară (o modalitate nouă de dobândire a proprietății pe care am analizat-o în link)  sunt singurele modalități de dobândire a proprietății derivate din  simpla posesie de fapt asupra unui imobil (teren, casă). Posesia este o stare de fapt privitoare la bunul imobil, pe când proprietatea este o stare de drept. Vom vedea în explicațiile de mai jos cum starea de fapt se convertește în stare de drept.

Posesia este ocrotită de legea civilă și penală. Legea civilă protejează posesia prin acțiunile posesorii, acțiuni judiciare prin care posesorul se poate apăra  împotriva celui care îi tulbură posesia în mod nedrept, chiar împotriva proprietarului. Proprietarul de drept poate reintra în posesia bunului doar în cadrul legal și doar prin acțiuni legale. Nimeni nu poate intra peste posesor decât în baza unui titlu de proprietate și în mod legal, nu prin forță ori abuz. Legea penală protejează posesia, astfel că orice tulburare a posesiei ce are loc prin ocuparea  în întregime sau în parte, fără drept, prin violență sau amenințare ori prin desființarea sau strămutarea semnelor de hotar, a unui imobil aflat în posesia altuia este infracțiune și se pedepsește cu închisoare de la unu la 5 ani sau cu amendă.

Uzucapiunea este instituția de drept prin care un posesor, dacă îndeplinește anumite condiții de lege și urmează anumite proceduri judiciare, poate deveni proprietar.  Uzucapiunea are un regim exclusiv judiciar, doar instanța o poate constata. Uzucapiunea mai poate fi privită și ca o sancțiune a pasivității adevăratului proprietar. Faptul că acesta nu își revendică bunul de la posesor o anumită perioadă de timp, conduce la prezumția că nu mai dorește acel bun, ori că este dezinteresat de el. Uzucapiunea este și o prezumție legală ce constă în abandonarea bunului de către proprietar, prezumție continuă ce curge în favoarea posesorului. Cel care folosește un imobil și se comportă față de acel imobil ca un proprietar, prin trecerea unui anumit timp cerut de lege, poate deveni proprietar. Convertirea posesiei în proprietate, adică transformarea unei stări de fapt în stare de drept, are ca rațiune stabilitatea raporturilor juridice și o ordine juridică în societate, dincolo de sancționarea proprietarului nepăsător. Uzucapiunea este o consolidare în drept a unei stări de fapt.

Posesia în fapt cristalizează în timp o stare de drept recunoscută de stat. 

Legea cere însă câteva condiții pentru a fi aplicabilă uzucapiunea:

– Să nu fie vorba de bunuri imobile inalienabile (ce nu se pot transmite între persoane fizice, nu pot face obiectul unei tranzacții civile). Sunt astfel de bunuri (de regulă) bunurile ce fac parte din proprietatea publică a statului sau au UAT.
– posesia să aibă cele 2 elemente componente
și anume pe cel material – corpus – şi pe cel psihologic, intenţional – animus. Acest lucru s-ar traduce prin aceea că posesorul are efectiv în folosință un imobil (are corpus-ul) dar în același timp are și un comportament similar unui proprietar în societate, se comportă ca și cum imobilul ar fi al lui și nu se comportă ca și cum ar deține terenul pentru alticineva ori că l-ar deține cu un alt titlu (de ex de chiraș, de locatar, de comodatar, etc), are așadar la nivel intențional/psihologic o atitudine și un comportament de proprietar (animus-ul)
– posesia să fie utilă, deci neviciată. Viciile posesiei sunt discontinuitatea
(folosința imobilului cu intermitențe anormale, și nu în mod continuu), violența (când posesia este dobândită sau conservată prin acte de violență fizică sau morală, violențe neprovocate de alte persoane) și clandestinitatea ( posesia se exercită în mod obscur astfel încât nu se poate cunoaște în mod clar). Viciile nu anulează posesia ci suspendă temporar cursul termenului de uzucapiune, pe timpul cât respectivul viciu durează.
posesia să curgă neîntrerupt un anumit termen cerut de lege (termenele pot diferi în funcție de tipul de posesie ori momentul începerii posesiei – înainte de intrarea în vigoare a Noului Cod Civil sau după). Pe vechea legislație exista un termen de 30 de ani, și un alt termen de 10-20 de ani. Din 1 octombrie 2011, dată la care a intrat în vigoare Noul Cod Civil ce reglementează uzucapiunea în mod diferit de vechea legislație, termenul de uzucapiune este de 10 ani, astfel că de la această dată curge noul termen de uzucapiune de 10 ani, termen ce va fi împlinit (dacă va curge neîntrerupt) la data de 01 octombrie 2021. În anumite condiții, în actual reglementare, există și un termen de uzucapiune de 5 ani. Pentru durata totală a posesiei este posibilă și cumularea (joncțiunea) posesiilor. În atare cazuri, posesorul actual profită de posesia antecesorului său (de exemplu fiul poate folosi anii de posesie a tatălui său în calcularea duratei posesiei cerută de lege). Posesiile deținute continuu de mai mulți posesori care au preluat unul de la altul posesia se cumulează.
– legea mai prevede și anumite condiții specifice în funcție de faptul înscrierii ori neînscrierii în Cartea Funciară a posesorului ori a proprietarului.

 Uzucapiunea tabulară este acea uzucapiune cu privire la care există o Carte Funciară și uzucapantul este înscris în acea Carte ca proprietar, deși are un titlu de proprietate viciat. Uzucapiunea extratabulară este acea uzucapiune în care bunul nu are Carte Funciară, ori dacă are Carte Funciară, uzucapantul nu este trecut sub nici o formă în acea Carte Funciară (este altă persoană trecută în Cartea Funciară a imobilului).

Cât privește procedura judiciară, Codul de Procedură civilă prevede reguli speciale în această materie. Procesul judiciar de uzucapiune trebuie bine gestionat pentru a fi câștigat, fiind un proces complex și destul de greu de gestionat pentru o persoană fără experiență judiciară.Dacă se invocă o posesie/uzucapiune începută pe vechea legislație, procesul civil va fi cel reglementat de procedura de drept comun și nu de procedura special prevăzută la art. 1050-1053 Cod Procedură Civilă. Aceste din urmă articole sunt aplicabile doar posesiilor începute sub imperiul Noului Cod Civil.

Pe vechea reglemenare uzucapiunea este veritabilă acțiune în constatare, pe noua reglementare (după 01.10.2011) uzucapiunea este o acțiune în realizare.

Cererea de uzucapiune se introduce la judecătoria din circumscripția imobilului. Printre altele, cererea trebuie să cuprindă numele posesorului, data de la care a început posesia, temeiul în baza căruia uzucapează, mențiunea existenței sau nu a unei Cărți Funciare pentru acel imobil, și, în măsura în care cunoaște, va trebui să indice numele fostului proprietar. La cerere se anexează un certificat emis de primărie din care trebuie să rezulte dacă imobilul face sau nu parte din proprietatea publică a statului sau a UAT (certificatul se poate obține și pe parcursul procesului). Dacă sunt plătite impozitele, se va anexa un certificat fiscal privind acel imobil și eventual chitanțele prin care se dovedește plata impozitelor.

Uzucapiunea poate fi invocată și pe cale de excepție într-un proces în care proprietarul de drept face o acțiune în revendicare. Admiterea unei astfel de excepții de uzucapiune va conduce la paralizarea acțiunii în revendicare și pârâtul- uzucapant va fi considerat proprietar.

Procesul de uzucapiune presupune administrarea unui probatoriu solid și temeinic. Cum posesia este o stare de fapt, principala probă este proba cu martori. Legea cere 2 martori pentru a dovedi posesia în nume de proprietar. O altă probă esențială este expertiza. Obiectivele expertizei trebuie bine fixate de către uzucapantul-reclamant. Se admit și alte probe cum ar fi înscrisuri/acte, constatări, rapoarte privind faptul posesiei la un moment dat ori înregistrări cu privire la faptul posesiei.

Taxa de timbru va fi stabilită de instanță prin raportare la valoarea imobilului, valoare ce trebuie indicată de reclamantul-uzucapant prin cererea de uzucapiune.

Titlul de proprietate obținut în urma unui proces de uzucapiune va fi hotărârea judecătorească. În baza acestei hotărâri se va înscrie dreptul de proprietate în Cartea Funciară.

Dacă se face uz de noua uzucapiune, reclamantul va fi considerat proprietar de la data înscrierii în Cartea Funciară a dreptului de proprietate astfel dobândit. Dacă se face uz de vechea uzucapiune reglementată de vechiul Cod civil de la 1864, reclamantul va fi considerat proprietar de la data intrării în posesie, de la data începerii posesiei, deci va fi considerat proprietar retroactiv. În noua reglementare s-a renunțat la această retroactivitate: dreptul de proprietate este consolidat și valid de la data înscrierii în cartea funciară, nu de la data întrării în posesie.

Uzucapiunea presupune un proces judiciar destul de complex și anevoios. Înainte de a formula o cerere de uzucapiune și de a începe un astfel de proces trebuie analizate normele juridice prin raportare momentul intrării în posesia imobilului. Trebuie analizată natura posesiei, condițiile posesiei și termenele uzucapiunii, iar ulterior trebuie identificate temeiurile de drept pentru a formula o cerere de uzucapiune admisibilă. Analiza condițiilor posesiei conduce și la aplicabilitatea unei proceduri judiciare specifice.

Având în vedere complexitatea unui astfel de proces, a probatoriului ce trebuie solicitat, încuviințat și administrat în condiții de legalitate și eficiență maximă, a expertizei ce necesită obiective clar în funcție de fiecare caz, a procedurilor și înscrisurilor specifice acestei proceduri, este recomandabil alegerea unui avocat care să vă asiste și reprezinte pe toată durata procesului. În caz contrar, deși probabil sunt îndeplinite condițiile de uzucapiune, dacă procedurile judiciare nu sunt bine gestionate, un astfel de proces poate fi pierdut. Un avocat va gestiona cu eficiență maximă astfel de proceduri și, dacă sunt îndeplinite condițiile materiale și procedurale ale uzucapiunii, vă va ajuta să deveniți din posesor proprietar.

 

Print Friendly, PDF & Email

20 Comments

  1. Poiană Adela Elena

    Bună ziua! Soacra mea are de mai bine de 40 de ani grijă de un teren de 3000 de metri, ori de câte ori a încercat să-l plătească sau să-l cumpere i s-a spus că nu se poate deoarece primăria nu îl are în baza de date. În 2012 am încercat să vorbim din nou cu primarul să ne lase să construim o casă și am primit același răspuns. Nu. Am vrut să plătim concesiune sau să-l cumpărăm dar am fost tot timpul refuzați din toate punctele de vedere. Acum pe acel teren sau construit deja 4 case și alte 3..4 sunt în construcție. Am deschis un proces cu primăria deoarece la cartea Funciară nu există proprietar pe acel teren dar primăria susține că au acte și da în cont voie oamenilor să construiască. Cum este posibil ca… La cartea Funciară să nu apară un proprietar pe acel teren dar totuși primăria să susțină că ei sunt proprietarui. Și cum atâția ani ni sa spus că nu ne poate vinde sau da în concesiune sau măcar un loc de casă deoarece nu au acte pe teren iar acum după 40 de ani pot da altor persoane?! Va mulțumesc anticipat!

  2. Urdoi Elena

    Buna ziua! Locuim în casa socrilor din anul 1986. Am locuit împreună până în anul 1990(socri, fiul,nora și doi nepoți).In anul 1990 au ieșit la pensie și s-au mutat la țară (au locuit permanent). Socrul a decedat în anul 2015 iar soacra în ianuarie 2019.Incepand din acel an 1990 și până în prezenta noi am plătit impozitul imobilului dar chitanțele au fost eliberate pe numele socrilor deoarece ei erau proprietari de imobile.Sotul mai are o soră.Succesiunea nu s-a efectuat nici după decesul socrului și nici după decesul soacrei.Nu avem acte și întrebarea mea este -putem să dobândim titlul de proprietate asupra imobilului prin uzucapiune? Mulțumesc anticipat!

  3. Dichiu Nicoleta

    Buna seara !Locuiesc cu chirie la o casa dara de stat icral din anul 1987,acum au aparut fii fostului propietar care a decedat intre timp .Au facut succesiunea iar mama lor vitrega a vandut cota ei parte din mostenire cuiva care ne face zile grele iar mostenitorii legali fii am inteles ca au vandut si ei .Am scos de la ocpi informare de cadastru dar tot ei apar in cartea funciara .Pot sa i fau in judecata cerand dreptul la uzucapiune ???Am facut nenumarate cereri in timp pt a cumpara casa dar nu ne au fost aprobate ,fiind un imobil in litigiu chiar si acum ,existand numeroase procese pe rol

  4. viorel tomescu

    buna ziua , se da un teren unde sant amplasate 2 imobile , unul mai nou si unul vechi .
    intre cele 2 exista o bucata de teren gen 20×50 metri , unde una din parti , cel cu casa noua , o foloseste drept gradina de mai bine de 10 ani.
    se plateste impozit de cel care o foloseste , pe respectivul teren
    persoana care are casa veche si terenul in proprietate este decedata , succesiuea nu a fost dezbatuta si are ca mostenitor un copil minor , avut dintr-o relatie neoficiala .
    casa veche este intr-o stare deplorabila , mama copilului neinteresand-o de casa sau teren .
    este posibil dobandirea acestui teren prin uzucapiune ? multumesc

  5. viorel tomescu

    multumesc de raspuns , am alte 2 intrebari , daca imi permiteti :
    – sant adeverinte pentru impozitul platit doar pe 8 ani si nu 10 cum am scris initial , e deajuns ?
    – se poate construi o anexa pe acest teren ?

  6. Adam Genoveva

    Bună ziua .de curând am aflat ca sunt copropietara casa bunici după mama mea ,unchiul meu a deschis proces pentru uzucapiune eu am câștigat întrebarea mea este de ce sa m-ai deschid succesiune dacă am cota parte din mostenire nu vor sa îmi revendice dreptul pana nu deschid succesiune așa dorește unchiul meu Mulțumesc de răspuns .

    • Avocat ILIE DORIN

      Succesiunea se deschide la momentul decesului persoanei. DEZBATEREA succesiunii este diferită de acest moment și poate avea loc la 1-3-5-30-n ani distanță de momentul decesului. Dezbaterea moștenirii este necesară deoarece până nu se dezbate moștenirea toți moștenitorii sunt împreună co-proprietari pe bunurile din succesiune la modul general, în raport de cote, dar nu sunt proprietar exclusivi pe un bun anume. Din acest motiv trebuie dezbătută moștenirea și făcut partajul bunurilor moștenite ca astfel fiecare moștenitor să intre în proprietatea exclusivă a unui bun.

  7. Sandu Zenovia

    Buna seara, parintii mei au construit o casa pe teren dat de primarie in 1975.Dupa 1989 primaria a eliberat titlu de proprietate celui care a detinut terenul fara a se tine cont ca pe acel teren este o constructie.Parintii impreuna cu detinatorul titlului au facut intabularea terenului si a imobilului si a trecut in Cartea funciara : proprietarul ca detinator de teren iar parintii detinatori de imobil.Dupa decesul mamei in ianuarie 2020 noi cei doi fii am mers sa facem succesiunea si ne am blocat .Nu putem sa obtinem dreptul de a deveni mostenitori legali ai parintilor nostri.Va rog sa ne spuneti cum trebuie sa procedam?

  8. Sandu Zenovia

    Buna ziua ,multumesc pentru raspunsul de mai sus.Specific urmatorul fapt: parintii mei au platit acel pamant proprietarilor in 1992 urmand sa faca acte.Din motive nestiute de noi ei au refuzat sa vina la notar.Terenul acesta este detinut in fizic de noi din 1975 pana la momentul de fata.Niciodata nu au pretins ca vor terenul pana in prezent doar ca noi vrem sa devenim mostenitori de drept dupa parinti.Multumesc foarte mult!

    • Avocat ILIE DORIN

      Am inteles, dar situatia e alta: dvs nu puteți moșteni decât ceea ce părinții dvs au în acte (de drept), nu putețu moșteni ceea ce părinții nu au în acte dar au în fapt. Dacă ei au avut posesia – o stare de fapt, fără acte, din 1975 – ei au uzucapat iar moștenitorii lor dacă continua acea posesie ca stare da fapt, devin continuitorii unei posesii/uzucapiuni, nu moștenitorii ei. În calitate de continuitori ai posesiei, dacă aveți la acest moment posesia și o veți avea, trebuie să faceți un proces de uzucapiune și în baza acestui proces veți dobîndi starea de drept și deci acte de proprietate pe teren. Evident posesia dvs va fi considerată o continuare a posesiei părinților, va fi invocată joncțiunea posesiilor, și cu alte probe, veți câștiga procesul de uzucapiune. Repet, uzucapiunea este singura dvs modalitate de a dobândi proprietatea acelui teren.

  9. Bettendorf Anton

    Buna seara . O intrebare .Locuiesc intr-un oras din Romania Avem urmatoarea situatie santem 2 frati ,Mama este decedata din anul 2000 si tatal in anul 2013 este vorba de un apartament cumparat cu Legea 112 pe numele parintilor ca altfel nu se putea .Mentionez ca am achitat apartamentul in rate pe numele parintilor incepand cu anul 01.07.1997.Sora mea care este plecata din tara in Canada din anul 1996 acum ne creaza probleme in a-mi inscrie apartamentul pe numele meu.Am deschis un proces pentru succesiune care sa terminat in coada de peste sentinta definitiva a fost ca avem dreptul si eu si ea la drepturi dar nu a stabilit niste cote in fiecare parte . Mentionez ca stau in acest apartament de cel putin 30 ani in care am investit toti banii am adus nenumarate inbunatatiri fata de acum 30 ani. Oare as putea sa ma ajut de aceasta lege a uzupcatiunii. Mentionez ca am nenumarate facturi si dovezi ca de 30 de ani platesc tot la acest apartament.Va multumesc astept cu interes raspunsul dumneavoastra . Cu stima Toni

    • Avocat ILIE DORIN

      Nu beneficiați de prevederile uzucapiunii pentru că posesia dvs este o detenție precară, nu o posesie unică în nume de proprietar exclusiv. Dvs aveți doar folosința, nu posesia în întregimea ei așa cum cere legea. Trebuie să faceți partaj cu ceilalți 2 moștenitori.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Postări recente