Avocat ILIE DORINProcedura specială (și urgentă) de evacuare din imobile are un regim juridic procesual diferit față de procedura de drept comun. Pentru evacuarea unei persoane dintr-un imobil se poate apela fie la procedura de drept comun, fie la procedura specială, fiecare având reguli, condiții și termene specifice.
Dacă se merge pe calea procedurii speciale de evacuare, atât faza prealabilă cât și acțiunea în evacuare trebuie să respecte anumite rigori procedurale ce se raportează la persoana a cărei evacuare se cere. Mai exact, în funcție de persoana a cărei evacuare se cere, mai exact de titlul locativ pe care l-a avut sau nu la intrarea în posesie, procedura are anumite particularități, fiind deci diferită, așa cum vom vedea în cele ce urmează.
Procedura specială face diferența între locatar și ocupant, existând deci 2 categorii juridice de persoane ce pot fi evacuate. Vom analiza regimul juridic al locatarului și al ocupantului.
Așa cum și titlul procedurii speciale de evacuare menționează – evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept, cele 2 categorii de persoane se referă la titlul și/sau faptul locativ.
Folosirea fără drept a unui imobil se traduce prin utilizarea imobilului de către cel care a avut un contract de locațiune/închiriere, contract ce a încetat (prin ajungere la termen, denunțare sau desființare pe cale judiciară), deci atunci când utilizarea nu se mai află sub puterea nici unui contract de locațiune sau închiriere. În aceste situații locatarul va fi cel ce va fi evacuat.
Locatar în sensul procedurii speciale de evacuare este locatarul principal, chiriașul ori arendașul, sublocatarul ori cesionarul locatarului. Locatar în sensul Codului Civil este persoana care a încheiat un contract de locațiune. Locațiunea este denumită de Codul Civil ca fiind contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie, incluzându-se aici contractele de închiriere și de arendare (închiriere de bunurilor imobile agricole).
Indiferent de faptul că locațiunea/închirierea/arendarea a încetat din diverse motive, cel care folosește bunul imobil în continuare este considerat de normele de procedură ca fiind locatar, chiar dacă corect ar fi să fie considerat fost locatar.
Notificarea locatarului este mai strictă ca cea care îl privește pe ocupant. Notificarea locatarului, ca procedură prealabilă fazei judiciare de evacuare silită, se face întotdeauna prin executor judecătoresc. De regulă notificarea este redactată de avocat, iar executorul transmite Notificarea către locatar. Termenul de grație oferit de lege locatarului pentru a evacua benevol imobilul este de 30 de zile de la data comunicării notificării. Aceste este un termen legal minim, partea care solicită evacuarea poate oferi locatarului beneficiul unui termen mai lung (de exemplu 40-60 de zile).
Ocuparea fără drept se traduce prin utilizarea imobilului atunci când a existat un contract de comodat ce a încetat (prin ajungere la termen ori denunțare) sau chiar fără a fi existat un astfel de contract (ocuparea a avut loc fără consimțământul proprietarului). Contractul de comodat poate să fi fost unul scris sau verbal, neinteresând aceste fapt decât sub aspect probatoriu.
Ocupant în sensul normelor procedurale speciale este orice persoană care nu are calitatea de (fost) locatar sau proprietar/coproprietar, care nu are nici un drept locativ asupra imobilului și care ocupă imobilul cu sau fără permisiunea/îngăduința proprietarului. Este de la sine înțeles că ocuparea ori utilizarea imobilului cu permisiunea proprietarului se referă la perioada de dinaintea notificării de evacuare, deoarece după notificarea de evacuare proprietarul solicită predarea folosinței, deci nu mai îngăduie, nu mai permite și nu își mai dă consimțământul pentru ocuparea imobilului.
Notificarea ocupantului este mai puțin strictă față de notificarea locatarului. Notificarea se poate face pe orice cale scrisă, nu doar prin intermediul executorului judecătoresc. În acest context, orice mesaj scris, trimis chiar și online pe e-mail sau pe alte tipuri de mesagerii, nu doar prin poștă sau curier, dar care are în conținut o notificare de evacuare (redactată sau nu de către avocat), poate constitui o procedură prealabilă valabilă în procedura specială de evacuare. O astfel de notificare poate fi transmisă și prin intermediul avocatului. Termenul de grație oferit de lege ocupantului pentru a evacua benevol imobilul este de 5 de zile de la data comunicării notificării. Aceste este un termen legal minim, partea care solicită evacuarea poate oferi ocupantului beneficiul unui termen mai lung (de exemplu 20-30 de zile).
Amintim că în procedura specială de evacuare atât locatarul cât și ocupantul au un domiciliu procesual forțat/obligatoriu la adresa imobilului folosit/ocupat fără drept. Toate comunicările se consideră valabil făcute la acea adresă, chiar dacă în cartea de identitate sau pe viza de reședință figurează cu alte adrese.
Este important de remarcat că notificarea locatarului necesită intervenția unui executor judecătoresc și un termen de grație de 30 de zile, în timp ce notificarea ocupantului poate fi mai flexibilă și are un termen de grație de 5 zile conform legii.